基于供求關系視角淺析我國房產稅改革的影響

姜楠

摘要：近年來，高房價已逐步成為百姓關心的重要問題之一，針對居高不下的房價，國家出臺了諸如限購、限貸等一系列調控措施。其中，房產稅的開征在業內爭論較為激烈。本文通過對傳統供求理論的分析為起點，針對性地對征收房產稅后房產的供給曲線進行經濟學綜合分析，并提出對下一步房地產業調控政策的相關建議。

關鍵詞：供求關系;房產稅;改革

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-01

一、綜述

近年來，中國的房地產業快速發展，房價也在持續上升，大中城市房價上漲過快已成為老百姓首要關注的問題。持續高漲的居民住房價格，不僅對中低收入居民的根本住房和生活質量造成了影響，同時也引起了企業內部財務成本的提高。較低的住房擁有成本和居高不下的房價并沒有降低人們對住房的需求，反而在某種程度上激發了高收入人群將住房作為資產的投資需求。在土地供應總量不變的前提下，提高高收入階級的住房購買及擁有成本成為緩解住房供求矛盾的重要因素。目前很多國家都將征收房產稅作為調控住房市場的宏觀手段。

從2009年1月1日起，我國的房產稅結束了分設稅種的歷史，實現了國內國外的統一。政府2010年出臺了的新“國十條”，并希望通過新政策來控制房價。“國十條”對市場造成了巨大的影響，使得樓市成交量陡然下降，雖然房價并沒有下跌，但顯然開征房產稅已成為勢在必行的手段。筆者認為，房產稅的開征準確來說應該是房產稅的“擴征”，國家會選擇某些試點城市進行征收。就征收房產稅這一熱門話題，本文從不同方面論證了能否可以通過對購置和持有房產進行有效掙稅政策對房地產市場加強宏觀調控，進行修有效的修正。

二、我國房產稅面臨的問題

無論是完善稅制還是促進房地產價格穩定，房產稅的征收都刻不容緩。然而就中國國情而言，開征房產稅是一項繁瑣系統工程，還面臨著許多問題。

一是稅種種類繁雜。我國龐大的房地產稅收體系包括財產稅、所得稅、流轉稅、特定目的稅等眾多相關稅種。從形式上看這些稅種之間并沒有多少關聯，但實質上息息相關，甚至對同一稅基的重復征稅也不無可能。數目繁多的稅種，不僅有悖簡化稅制的原則，甚至會導致納稅人進行地下交易，偷稅逃稅成為家常便飯，造成國家稅收損失同時也是對其他納稅人的不公。

二是界定征收范圍。以重慶的房產稅征收方案為例，高檔房界定成為首要問題。而上海的房產稅征收方案只針對新增房地產收取稅費，這就意味著存量不咎，已經擁有數套房產的人將成為最大的獲益者，而對于最近購置房產的居民來說則加重了他們的經濟負擔，勢必對居民帶來社會不公。

三是由于規模較小，并不能滿足地方財政需求。由于房地產稅課征對象是擁有多套房產的居民。此類人群不易隱藏，稅收來源相對穩定、政府相對容易控制，因此在很多國家的地方稅收人中做出了重要貢獻，擁有舉足輕重的地位。在中國，征收房產稅開始以來涉及的人群一直為數不多。近年來房地產行業在經濟發展的帶動下迅猛發展，房地產稅總收入雖顯著提高，但其稅收入占稅收收入的比重仍處于劣勢。

四是很難確定稅率。如果房產稅率一直處于低迷狀態，房地產價格上漲率高于該稅率，則該稅率和房地產投機關聯不大，無法抑制其發展。并且會導致房價不斷高漲。相反，如果稅率過高，則房地產行業的發展無法保持穩定的狀態。我國的經濟發展依靠于國家的基礎設施建設，基礎設施建設會帶動龐大的關聯產業的發展。由此可見房地產行業的發展對國家經濟發展起著至關重要的作用，稅率有待進一步科學確立。

三、對我國房產稅改革的幾點建議

1.健全房產信息管理系統

地方政府個人擁有的房產信息的準確掌握是房產稅征收的前提條件。我國自實行住房制度改革以來，房屋產權的管理出現了多種不同的情況，不僅有個人擁有完全產權的商品房，又有部分條件受到限制的經濟適用房和廉租房，還有部分公租房（單位提供，居住者僅有使用權），甚至還有所謂小產權的農民房在大城市中出現。如果要建立健全合理的房產稅征收制度，就必須全面掌握居民房產信息。只有這樣才能掌握房產稅的稅基，建立健全高效、平等的房產稅征收體系，也能為有效協助相關部門制定科學的政策法規，為實施房地產市場宏觀調控政策、提高行業管理和社會服務水平創造條件。

2.對經營性房產按市場評估價值征稅

國家之所以征收房產稅是為了保證地方財政收入，挖掘出地方固定的支柱性財政收入，以此達到轉變地方政府長期將注意力關注再短期利益的觀念。在具體征收政策上，我們可以向發達國家學習，在稅收政策上嚴格將經營性房產和居民個人住宅分開，徹底改變政府現行的房產稅計費政策，對盈利性房產，由按余值征稅改為按市場評估價值征稅，并對普通居民住宅實行免稅政策，最終保證居民安居樂業，國家財政收入穩定有保障。

3.對空置房屋進行征稅

目前市場上有大量空置房屋，對政府進行房產稅改革造成了巨大阻礙。針對這一特殊請況，可以學習發達國家的做法，設定空置房屋稅并對房屋主人進行征收。相關部門可以根據空置年限的不同，適當調整房產稅的年稅率。地方政府還可以靈活處理這部分收入，比如用于補償因房地產供需關系的突出矛盾而受到影響的低收人人群。這樣，不僅地方政府的財政收入還是房產的保有成本都得到了保證，并且抑制消費者的投機性購房行為以及房產開發商不道德的捂盤惜售抬價行為。

4.征收高檔住宅消費稅

全面實現小康社會離不開消除財富兩極分化。對高檔住宅征收消費稅是減少貧富差距的有效手段。建筑面積超過200平方米的商品住房以及高檔的別墅都應列入高檔住宅消費稅的征稅范圍。當經濟的迅猛發展使社會成員之間的收入差距產生巨大的距離后，對價格行規的奢侈品進行征稅成為調整差距的有效手段。有利于通過對收入的再分配體現國家公平原則。此外，從保護我國稀缺的土地資源的角度看待征收房產稅，此舉可以改變住房供給結構，正確引導消費者的消費觀，真正遏制不斷上漲的高房價。

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基金項目：本文系2016蘇州工業園區服務外包職業學院校級課題“基于訂單式培養模式的物業管理專業英語ESP課程開發研究”（項目編號：JG-201603）階段成果。