公租房建設中契約型REITs融資的資金循環性研究

王露霏++汪霄

摘要：本文以公租房建設中契約型REITs融資為例，分析融資體系中的資金循環，通過對融資體系的關鍵資金流動力因素以及牽引機制的分析，對我國的公租房REITs融資提出相關的建議。

關鍵詞：公租房;REITs;資金循環

中圖分類號：TU-9 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01

我國公共租賃房指的是通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入群體的住房困難[1]。發展公共租賃房是對于這類滿足廉租房標準和經濟適用房標準之間的所謂“夾心層”群體的需求顯得尤為重要。

一、公共租賃房與REITs融資

REITs（房地產投資信托基金）起源于美國，在西方國家比較盛行，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[2]。

從實際中的分析來看，REITs從以下幾個角度可以滿足公租房建設融資的需要：

1.發展環境。我國的房地產信托業的發展成熟，其法律、人才、市場基礎都有保障。

2.社會資金。我國的居民儲蓄率在全球位居前列，但是大量的居民儲蓄沒有得到很好的使用收益。而REITs具有流通性強、變現率高，滿足我國居民一貫的謹慎投資態度。

3.物業基礎。REITs以持續穩定的收益為基礎，因此其更親睞于投資收益性久、總體量大、具有增值性的物業。

二、REITs融資機理

本文將就組織形式為契約型、投資模式為權益型、運作方式為封閉式、進行公募形式的REITs融資機理進行分析。即管理公司和托管銀行在成立信托契約的基礎上，通過公開發行方式發行收益憑證籌集投資者資金，并投資于公租房資產建設，其中受益憑證的發行量是有限制的。其中由投資者作為委托人，基金管理公司受托進行資金管理投資。投資者憑借收益憑證來獲得收益。

政府：制定 REITs 和公租房的相關法律制度。制定公租房建設計劃，無償劃撥相應的土地建造公租房，并負責公租房市場的監管工作。切實履行社會管理和公共服務的職責，為公租房的建設和提供專項補貼，促進公租房建設的可持續發展。

基金管理公司：由國有證券公司負責專門開展公租房 REITs 業務，負責向主管部門申請 REITs 計劃的審批，負責向社會公眾募集資金，并和投資者簽訂契約合同，負責基金的日常運營管理。依法成立投資特定公租房項目的公租房 REITS，存續期為 10 年。

公租房開發機構：專門負責公租房項目建設和運營的國有企業，根據國家制定的公租房修建計劃，通過 BT、EPC、代建等建設模式，負責修建特定的公租房項目用于開展 REITs 融資。

三、公租房融資建設體系資金循環及其動力因素

而公租房具有收益持續時間長的特點，如何把持續收益轉換為一次性收益，這是公租房開發機構投入公租房開發市場的動力。因此通過REITs方式進行融資的機理就在于民間資本可以一次性融資并且其收益回報可以持久進行，符合公租房開發建設的要求。

1.建造資金循環鏈。在公租房的開發中，公租房開發機構通過向融資機構進行融資建造公租房，資金由融資機構流入公租房開發機構，再流入公租房建設階段形成房屋實體。而REITs利用民間資本的融資，購買公租房即轉移公租房所有權，此時的資金流動由REITs流入公租房開發機構，再流入融資機構形成循環鏈。

2.融資—收益資金循環鏈。公租房融資建設體系中的另一個資金循環鏈為融資—收益資金循環。REITs的融資核心是民間資金的集聚，如何促動這一資金流的流動即吸引民間資金的集聚，是整個資金循環鏈的關鍵。

REITs融資后，通過對公租房的產權購買并進行長期經營管理而獲得租金收益等，形成資金的流入流出;而民間投資者可以通過在存續期滿贖回資金并獲得收益，也可以通過在證券市場的轉讓受益憑證獲得收益，又形成了一個資金的三角循環流動。

通過分析，將公租房建造資金循環鏈和融資—收益資金循環鏈進行組合，即完整的公租房融資建設體系資金循環鏈。建造資金循環鏈和融資—收益資金循環鏈的結合點在于公租房的產權轉移。公租房的產權轉移使得REITs的融資流入到建造資金循環鏈，將造資金循環鏈和融資—收益資金循環鏈進行組合，形成整個循環鏈的資金流通。

確保資金循環鏈的安全性，不僅僅需要的是足夠的資金總量，還需要對其中關鍵資金流進行保護與促進，確保整個資金鏈的暢通。任何投資都是帶有回報性質的投資，沒有回報，投資也不會產生。在公租房的融資建設資金循環體系中，有兩處資金流體現的是投資與回報的資金流動，同時這兩處資金流是具有推動性作用，能夠保證其他資金鏈的資金循環性。

四、對我國公租房建立REITs融資體系循環的建議

1.吸收人才。REITs 的運作需要高度專業的房地產投資人才， 他們既要有房地產專業的知識和經驗， 又要有經濟學的分析研究能力， 還要具備大量的房地產和金融法律知識， 熟悉房地產領域的市場調研、規劃設計、建筑施工、產品營銷和物業管理等各個方面。

2.創新經營。公租房具有收益性低且持續時間長的特點，如何能夠保證公租房的收益能夠滿足投資者收益。因此在公租房建設過程中，REITs管理公司可以通過創新經營模式來增加收益性，例如建設公租房以及配套的商業、其他物業設施來增加收益。

3.促進公租房市場化。市場也是公租房融資體系的構建的外部環境，是對整個公租房建設運營體系目標的統一。建立市場平臺促進外部資源的匯聚，加強公租房建設過程中人才、資金、知識、服務、的流動，創造出足夠的需求和收益，吸引更多的民間資金進入公租房建設中。

參考文獻：

[1]孟培.REITs 在我國公租房建設中的應用研究[D].重慶：重慶大學，2012.

[2]車春鸝.REITS—中國房地產企業直接融資的新渠道[J].建筑經濟，2006，（08）：89-92.

[3]莊治磊.基于 REITs 的公租房融資模式研究[D].重慶：重慶大學，2011.

[4]劉愛玲.我國商業地產投資信托基金 融資模式研究[D].重慶：重慶大學，2012.

作者簡介：王露霏（1992-），女，黑龍江鶴崗人，碩士，研究方向：住房保障、建筑經濟。

汪 霄（1962-），女，安徽合肥人，研究方向：住房保障、建筑經濟。