龍湖 試水“微創新”

龔小鋒

龍湖的長租公寓品牌“冠寓”和聯合辦公品牌“一展空間”已經在各地落地，并計劃在3年以內，可以開業300處長租公寓項目和20個聯合辦公項目。

3年做300處公寓

萬科驛、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年匯……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。尤其是龍湖、萬科、旭輝等一批實力開發商都選擇以自建團隊的方式，進入這個領域，而相對較小的開發商們則選擇與運營商合作或者投資入股。

不同于上述長租公寓品牌已被人熟知的商業模式，龍湖版長租公寓的具體模式尚未對外界公布，但吳亞軍已為其劃定未來三年的發展目標，即爭取在三年內做到長租公寓300處。

魔方金服創始人兼CEO凌駿近期對媒體表示，如能達到300處公寓，這個量級在未來肯定是第一梯隊。即使是當下暫居行業前列的魔方公寓，也僅做到長租公寓100多處。由此可見龍湖對長租公寓的前景看好和深耕決心。

以上海為例，現在流動人口有1500萬，每年新增近100萬人口流入。一套房子月租金1000塊錢，一年就是12000元租金支付；如果對應2.5億人口，就是個2.5萬億的市場。

克而瑞給出的一份數據則表明，中國目前流動人口 2.53 億，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后測算，房屋租賃交易過萬億，而品牌公寓目前只占約 1.2% 的市場份額。而開發商進入存量時代以后，“進軍長租公寓已經不是選不選擇的問題，而是要用什么樣的方式進入的問題”。

“雖然地產商加入公寓行業對行業發展是利好信號，但這即將加速公寓產業格局的變化，不可避免的是競爭，甚至行業洗牌。”易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱表示，但房地產下半場是運營的競爭，誰能笑到最后，真不好說。

房地產企業做長租公寓有很大優勢，其核心資源是房源，有過硬的產品支撐。其次，房企成熟的市場定位和產品研發能力、供應鏈、工程家裝隊伍都將支撐開發商快速占領市場。

但丁祖昱也指出，缺乏運營能力，回報周期長，強調資金周轉速度等障礙是開發商需要克服的，從美國的經驗來看，市場上 80% 的租賃住房都是由品牌運營商提供而非開發商。

在他看來，國內的開發商們可能更多考慮的是資產證券化和政策方面的問題。美國的長租公寓出現了市值百億的公司，其背后都是龐大的房地產基金在支持。而國內資產證券化最大的問題在于稅收和法律，如果整個稅收能突破，相關的法律法規跟進的話，公寓市場才會迎來大爆發。

聯合辦公項目落地

做聯合辦公項目“一展空間”，龍湖到來得似乎有些晚。近兩年，國內聯合辦公和孵化器紛紛涌現，優客工場、氪空間、夢想加、騰訊眾創空間、洪泰創新空間、無界空間和SOHO 3Q等都是該領域玩家。

龍湖方面表示，他們此次想要呈現的一展空間，不只是傳統意義上的辦公場所，也不等同于其他聯合辦公品牌，而是定位于商業綜合體中的聯合辦公空間，一體化集成辦公、零售、餐飲、娛樂等綜合服務功能。

“目前只是試水階段，暫時來看，一展空間今后落地在天街項目的可能性大，畢竟這是一個很好的商業依托。”龍湖集團副總裁、龍湖北京公司總經理宋海林告訴記者。根據龍湖的計劃，截至今年年底，將推出選址于北京長楹天街、上海虹橋天街、成都時代天街等的一展空間項目，都是商業綜合體中的聯合辦公空間。

“一展空間已經落戶長楹天街，但還需過一陣子才能正式開放。”龍湖北京公司相關人士告訴記者。在北京，一展空間將依托龍湖自持商業優勢，打造商業綜合體中的聯合辦公生態圈。

據其介紹，一展空間專攻互聯網、初創及中小企客戶。該辦公室面積約2100平方米，設322個辦工座位，每個座位月租1200元起，最少簽約半年，目前出租率為60%。此項目以試驗性質為主，旨在與周邊住宅及商場產生協同效應，達致資產增值。

此外，上海虹橋天街也成為項目首批啟動點之一，該天街的一展空間，也將于12月中下旬在其小購物中心開業，旨在實現辦公與消費、辦公與交通樞紐、辦公與科技智庫的零距離鏈接融合

對于聯合辦公，龍湖暫時未給出很大的規模愿景。此前吳亞軍稱，預計三年內，要做到20個聯合辦公空間項目，主要布局是一線和二線城市核心地段。

商業進入收割期

關于為何在此時開啟這部分微創新的業務，龍湖對外的表述是，“將積極探索地產領域微創新，計劃年內推出長租公寓、聯合辦公等新業態品牌，增加客戶黏性，提升資產價值，鍛造城市運營能力，挖掘新的利潤增長點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似長租公寓、聯合辦公等概念提出，有很好的市場前景，但真正有實力的企業并不多。對于龍湖而言，在持有物業基礎上進行此類業務創新，不僅能夠有更多的資金投資，還能夠使得龍湖后續整體上擁有一個較為積極的業務拓展思路。

“龍湖推出的首個商業項目是在2003年。在樓市格局發生巨大轉變的今天，我覺得好奇心十分重要，應該隨時對新事物保持求索的態度。龍湖自身不斷奔跑的同時，嘗試新事物，從最初做商業持有，到現在做一展空間等業務，都是新的嘗試。”宋海林告訴記者。

“近兩年，投資者越來越對龍湖的商業投資舉動表示了看好，因為他確實看到你在這么做，而且在堅持，五年來一直很堅定。”宋海林說，2010年、2011年集團提出這樣的戰略時，很多人是不同意的，因為當時整個行業都在追求高增長。

如今，形勢再次逆轉。值得一提的是，龍湖地產執董兼首席執行官邵明曉最近出現在北京與媒體會面，談及了對時下形勢的看法。他表示，集團去年拿下320萬平方米土地，預計今年拿地會比去年多，主要是上半年在二線城市投得。

但邵明曉也不無擔憂地說，自今年第三季起，看到同業高價競地，集團反而更審慎，特別是一線城市，集團無計劃發展三四線城市房產。在其看來，調控政策對樓市的影響，會于今年底或明年首季才浮現，預計明年房產銷售價或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年樓市可能更令人擔憂。

在此形勢下，商業地產的穩定收入來源顯得十分重要。而商業地產早已成為龍湖利潤的收割機器。

此前在半年業績會上，邵明曉更是提到詳細的商業租金目標。其稱，預計明年為25億至30億元，至2020年會超過50億元；預測今年商業租金的利潤占比為11%，目標是2020年可超過20%。

據龍湖集團董事長吳亞軍此前介紹，龍湖在長租公寓和聯合辦公上已經有較長時間的研究，在大悅城原總經理韓石正式履任龍湖后，龍湖正式組建了創新事業部來推進這個板塊。

從目前龍湖商業布局來看，龍湖在聯合辦公領域的試水也將圍繞一二線商業展開。邵明曉此前表示，龍湖商業基本上布局在圈定的高能級的一線和領先二線城市的相對核心的地段，而且基本都是地鐵上蓋。基于上述的商業邏輯、綜合要素，龍湖每年的收入都在有機的增長。

龍湖內部做過精算，基于現有盤面的增長速度，50億元租金目標問題不大。龍湖今年的銷售業績也增長迅猛，截至2016年9月30日，龍湖地產年內累計實現合同銷售金額人民幣651億元，同比上漲83.4%；合同銷售面積430萬平方米。