綠地 震蕩中尋出路

龔小鋒

樓市風云變幻，難有永恒的霸主。曾一度超越萬科奪下“地產一哥”位置的綠地，在經歷了頻繁的人事變動，加之業績遭遇“滑鐵盧”，如今似乎被擠出房地產前三隊列。

伴隨著回歸一線城市、布局重點二線城市的決心越來越強烈，正在醞釀一場大變革的綠地，除了開拓區域綜合開發、高速公路、生態園林等基建業務之外，還如火如荼的開展最為核心的地鐵基建業務。

綠地能否重塑昔日輝煌

廣東換帥

鐵打的營盤，流水的兵。即使是曾經的“一哥”——綠地也難逃這個緊箍咒。近期，綠地集團廣東事業部最高層級經歷了人事變動，廣東事業部總經理朱懷宇已離職，該職位將由綠地控股副總裁陳志華兼任。

關于此次廣東換帥的原因，綠地內部人士表示：“廣東事業部原總經理朱懷宇因業績完成低于集團預期、外部拓展及內部管理等存在不足而被更換”，而“陳志華管理經驗豐富，經營業績卓著，此次調任執掌綠地廣東無疑被寄予厚望，更體現了綠地集團對廣東市場的高度期待”。

區域負責人換帥，基本上是業績銷售出現不理想的情況。同策咨詢研究部總監張宏偉就分析指出，綠地人事變動主要由于區域指標與實際完成情況存在一定差距。

中原地產廣州項目部總經理黃韜也直言，業績達不到集團要求，換人是很正常的。他表示，按照綠地華南以往的增長情況以及目前最新表現來看，完成300億元的目標難度很大。綠地的商辦比重較高，目前商業地產庫存較大，去化難度大加上目前政策風險變化，完成業績難上加難。

早在2010年底，朱懷宇被從上海總部調入廣州，擔任起廣東事業部的拓荒“領軍人”。期間，綠地整體業績飛速增長，從2011年綠地正式進入華南，經歷5年的發展，其在華南已經布局廣州、佛山、東莞，共17個項目。2011年至2015年，綠地廣東的銷售業績分別是7億元、26億元、72億元、120億元及140億元。

近五年連續的銷售業績大增，給綠地廣東事業部乃至綠地集團積攢了信心。綠地廣東事業部2016年以來摘得廣州市花都區495畝空港項目，同時也斬獲佛山大瀝體育西路住宅地塊等一批項目，之后明確立下了年銷售目標300億元的戰略規劃。

但這個數字對于已有140億元成績的綠地廣州事業部而言，依舊不輕松。

有綠地集團總部人士對外表示，“綠地自2014年業績趕超萬科之后，計劃繼續大規模擴大銷售業績的野心更大，所以壓到每個銷售區域的經營任務更重。但實際的銷售業績卻不理想，如江浙等一帶的銷售業績更好，而華南則比較遜色。”

2016年上半年的數據給廣州事業部來了一個當頭棒喝，數據顯示，2016年上半年，綠地華南區域營收僅為46.95億元；而上半年綠地房地產整體的營收雖然有所增長，但是營業成本上升得更快，毛利率下降了2.95%。

有綠地人士更是感慨，綠地經歷過去年業績迅猛發展后，到了今年繼續刷新業績的壓力更大，而且線路調整后，運營團隊承受巨大的壓力。綠地廣東區域換帥，是為了做大做強廣東區域，提振業績的需求。

而接任的陳志華是京津事業部成功開拓北京市場的元老，2008年加入綠地集團，任職京津房地產事業部總經理。 2011年，陳志華加入復地集團，2016年年中回到綠地，接任集團副總裁，如今接管廣東事業部。

風雨飄搖

如果僅僅是綠地廣東換帥，業界對綠地就不會那么憂心忡忡。成都方面，據成都透明房產網數據顯示，2016年上半年綠地銷售備案面積為27.45萬平方米，行業排名下降。

早在2016年年初，綠地成都兩員老將——西南事業部副總經理任平職位變動、西南事業部營銷副總黃志毅也離職。而綠地成都的銷售排名已經從當初僅次于保利、藍光、萬科的第四滑落到第七，昔日“追趕者”的恒大、龍湖、華潤已經完成超車。

據成都透明房產網公布的數據，成都綠地2015年的備案銷售為41.22億元，相較2014年的48.94億元下滑16%。這已經是成都綠地連續兩年走出下滑曲線，要知道，在2013年綠地西南事業部規模達到150億元時，成都市場就貢獻了70億元。

一名成都業內人士指出，綠地銷售不太好的原因主要在于產品結構，去年成都改善型產品熱銷，市場份額達到了40%，但綠地改善型產品已經基本清空。舊有團隊、舊有機制的發展乏力，也許就是這次綠地對成都公司“動手術”的動因之一。

在集團3200億元目標的追逐下，容不得任何區域有所拖沓，西南區域亦是如此，而成都市場作為綠地西南區域最重要的布局，綠地集團董事長張玉良或有著更多的提振欲望。

綠地西南區域的調整此后還在繼續，及至8月1日，西南事業部對成都公司進行了一場全方位的調整，宣布啟動西南事業部項目管控制度。綠地西南事業部將下設12個中心，并取消二級部門設置，原有的成都公司管理干部任職全部另行調整。

據一名接近綠地西南的人士對媒體透露，這次的調整目前只涉及成都市場，西南事業部另外所轄的重慶、貴陽、南充三個城市公司暫保持原有狀態，“但不排除未來會在其他三個城市公司推進”。

他還進一步透露，今年以來，綠地已經在成都開展大金融、大基建、大消費等方面的合作。同時，會在成華區再打造一個比肩“468”的項目（468米高的綠地中心），接下會在成都有很多大的動作。

目前，更多的戰場將被轉移到此前不太被注意的中西部二線城市。某種程度上來說，包括成都、合肥、武漢等在內的這批二線城市瞬間成為了價值“洼地”。從綠地成都這次的大調來看，似乎有要重新沖擊這個“洼地”的意思。

和寄予厚望的西南地區處境截然相反的東北，似乎還是綠地手上的一塊“燙手山芋”。此前多家媒體發布了《綠地東北鎩羽，資金斷流在建項目全面停工》等新聞，使得外界倍加關注這個昔日的“一哥”。

實際上，綠地地產自2007年進入東北市場以來，銷售就一直不理想，主要原因是項目位置偏僻，產品質量較差，很多項目的延期交房更嚴重影響了綠地的市場信譽。

針對此事，中投顧問項目總監朱文嘉早前就坦言，東北停工事件對綠地有著很大的影響，影響著企業對整個東北市場的布局，無論是選擇撤出東北市場還是收拾這個爛攤子，都將是一個令人頭痛的問題，“東北停工”傷害到綠地的信用，以后綠地的地會更難拿，房子會更不好賣。

“一哥”之爭

當年柯受良那低沉嗓音吟唱出來的“我不做大哥好多年”似乎蠻符合現在綠地的情況，或許2014年曾以2408億元的銷售金額力挫萬科坐上“一哥”寶座的綠地也有自己的籌謀。

2014年年初，市場上流傳的一個段子是：“張玉良表示新年愿望之一，就是把萬科從房地產行業老大的寶座上拉下來”。

那一年，綠地順利將萬科拉下老大的寶座。尤其是2014年最后兩個月，綠地銷售接近900億元，占全年銷售的37%。萬科年底兩個月銷售僅440億元，只相當于同期綠地銷售業績的一半。

不過，數據和排行許多時候是筆糊涂賬。自綠地11月銷售業績公布后，北京多名業內人士就指出，綠地部分銷售數據可能摻雜了很多下游供應商的工程款，不過，這也是房地產企業的慣用手法，數據和排行從來多是有爭議的。

好漢不提當年勇，如今，問鼎一哥之后的綠地在最近的行業前三名競爭中，卻似乎不敵恒大、萬科和碧桂園，跌出了行業的三強競賽場。

在綠地控股集團公布的季報顯示，截至今年1-9月，綠地實現合同銷售金額1733.37億元，比去年同期增長23.0%。但這一業績，距離其全年3200億元的銷售目標，相距甚遠。

按照目前的成績，綠地落后于恒大、萬科、碧桂園，暫時位列銷售排行榜的第4位。其中，恒大以2805.8億元的銷售額位居榜首，同比大增117.9%；而萬科和碧桂園分別以2610.2億元和2239.3億元銷售額位居第二和第三。

“綠地之前追趕太猛，提前銷售了很多優質物業，這使得后續勢頭難以為繼。”一名房企人士私下和記者表示，而目前恒大也是如此，對萬科加快了追趕速度，但過兩年恒大是否也會面臨如今和綠地一樣難以為繼的局面，就尚未可知了。

在上述人士看來，綠地擴張速度過快，在其發展過程中埋下隱患，而這次就暴露出綠地整體項目運作存在許多漏洞和短板。比如，未取得合法銷售手續就開始進行對外銷售，一旦項目出現問題，購房者的利益難以保障。

市場對綠地達成的共識是，這家房企的節奏變慢了，在調控趨緊的背景下，如果繼續按照目前的節奏行進，綠地的“戰績”并不見得會比去年好太多。甚至中信建投分析師陳慎在最近的一份研報中預計，綠地今年的銷售額可以達到2400億元左右，這一數值僅比去年全年完成的2301億元多出近百億，且增速遠遠低于恒大與碧桂園。

房地產市場的“拼殺”，沒有絕對的成王敗寇，要知道上述三家房企都是綠地在不同時期走向榮譽之路的“陪跑者”。曾經喊出“綠萬之爭”的綠地還能否贏回昔日千億軍團中的領軍榮耀，或許恰恰有待于旗下各區事業部的自證。

綠地控股相關人士在11月1日舉行的三季度業績電話說明會上透露，前9月該公司有13個事業部銷售突破50億元，其中7個事業部已經突破100億元，兩個事業部的營業收入突破了140億元。

未來，不管是“領頭羊”還是“追趕者”，如何穩固地位、謀求進一步的發展，無疑還需要更多的努力。

拓寬之路

盡管近兩年綠地的表現略有遜色，但這個“巨無霸”從未放棄規模之路，也從未放棄在“拼殺”之路上添柴加薪。

綠地由基建、金融、消費產業構成的綜合產業板塊，繼續扎實布局，依托“平臺化”的整合、協同，仍在呈現愈加強勁的發展后勁。

綠地一直在加碼大基建板塊，綠地三季度公告顯示，綠地基建業務新增199億元，同比增長75.85%。1-9月，綠地基建業務新增總金額729億元，同比增長268.45%。

公開資料顯示，目前綠地已經落地或者即將落地的PPP項目總投資額達500億元，預計到2020年，綠地將實現基礎設施年投資額1000億元。在三季度中，綠地的“大基建”板塊有重要突破和布局。

此前，由綠地與上海隧道工程有限公司組成的聯合體，成功中標南京地鐵5號線工程PPP項目。該項目總投資近200億元，是綠地控股中標的最大規模基礎設施投資項目。

張玉良表示，這是上海市國資委旗下企業整合資源、攜手推進的滬寧合作重大項目，綠地將與聯合體成員協力把南京地鐵5號線項目打造成滬寧合作的示范項目。

在大消費方面，商品零售業務板塊繼續布局進口商品線下實體店，擴大上游海外直采規模，綠地方面表示，未來其“大消費”板塊銷售目標是100億元，但綠地并未透露時間表。

克而瑞分析師傅一辰表示，我們估計綠地未來將通過跨境電商產生不同的收益，首先是直采銷售收入，通過供應鏈業務，綠地將能在國內找到更多電商、經銷商，綠地自營直采中心的銷售渠道得以拓寬。此外，綠地還可以通過建立跨境電商相關的園區或基地，為物流倉儲業務發展做準備。

在張宏偉看來，綠地的確需要調整產品結構，但是船大難掉頭，綠地的綜合體項目土地性質不是短期內說改就能改的，如何消化現有的存量商業辦公項目和土地儲備成為一大挑戰。

張宏偉還指出，綠地過去跟著政府走，注重城市更新和改造工程，研究綜合體和超高層建筑，實現了快速增長。近些年，轉向大金融、大消費、大基建，與政府合作修建地鐵，也能夠以較低的價格獲取地鐵周邊優質土地，在目前的高地價競爭中，綠地也是有優勢的。