限貸、限購下的樓市

龔小鋒

距離樓市“調控月”已過去一段時間，頻頻出現在大眾視野中的詞語是“斷崖式下跌”、“樓市寒冬”“冰點期”等詞匯，調控的影響是否真如此？

確實，限貸、限購政策的影響逐漸顯現威力，部分城市樓市進入調整期，但各大城市市場反應冷熱不一。業內人士普遍預計，從現在起到明年春節前后，新房和二手房市場都會處于相對的低谷期，而在明年兩會之前，市場的監管也不會有所松動。

一線城市行情普降

有網友開玩笑說，現在“大街小巷站街人——中介被打掃得一干二凈，職業經理人像度蜜月一樣有了一個任性假期。”盡管也沒那么夸張，但這一個月確實發生了許多沒有經歷過的事情。

一線城市樓市成交量普遍迎來下行拐點，10月北京商品住宅創下5個月來最低；深圳新房推售面積環比下跌77%，新房市場供應幾乎停滯；上海10月成交套數6502套，環比下跌18.21%。

相比北京樓市整體的表現，北京豪宅市場的降溫更為顯著。根據亞豪君岳會統計數據顯示，10月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套，成交面積3.9萬平方米，環比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創造了自3月以來近8個月的新低。

“高端項目的成交量還可能進一步下滑，”北京一名房地產人士表示，高端樓盤不但取證困難，還可能遇到開盤賣不動的風險，所以一些項目可能選擇索性“封盤”的自我保護政策。

事實上，越來越多計劃入市的樓盤出現“爽約”現象。東壩的利錦府一名銷售人員表示，自從限購之后，來訪客戶明顯減少，限購對他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業客戶。

“按照以前首套房首付30%來算，以首套房購買一套最低約交700萬元左右，限購以后首套房最低首付40%，也需要900多萬元。而對于許多改善型購房人來說，首付提高到70%，意味著首付也升到了1600多萬元，多出了幾百萬元首付。”上述銷售人員表示。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京調控政策針對中高端市場的影響將更為明顯，這會導致很多豪宅入市難，特別是前期地王項目，取得預售證的難度將大為增加。

“我們在北京的高端項目肯定也受到一些影響，不過應該不算太大，之前我們對客戶資格篩查得非常嚴格，有的項目是五個客戶對一套房，所以可選范圍較大。”北京龍湖一名人士告訴記者。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，新房交易萎縮，一是新政出臺后，購房人心態由恐慌轉為觀望，需求萎縮；二是近兩年新房市場遠郊化、豪宅化，新政后換房人首付比例提高，部分購房需求延緩或取消購房計劃；三是適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價位的普通住宅供應稀缺。

與北京一樣陷入僵局的深圳也是如此，近兩年房價一路狂飆的深圳調控后出現量價齊降的現象。首先是成交量大幅下降，深圳市規土委的最新數據顯示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25萬平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

深圳成交量的急速下滑，最受影響的非房地產中介莫屬。據當地媒體報道，深圳中原地產數家門店關閉，有的門店正在拆除，還有的已被業主再次出租，改作他用。

中原地產大陸區副總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫證實了這一說法，他坦言，“深八條”政策后，深圳房地產市場成交量下滑嚴重，深圳中原因此暫停新開中介門店，存量門店如果不是位置特別好，租約到期后不再續租。

“我們是吃成交量的飯，成交量下滑對我們有很嚴重的打擊，不再新增門店是為了適應新的市場環境，凍結現有規模。”鄭叔倫說，“這一輪政策力度比較大，需要較長時間消化才能恢復正常，買賣雙方需要適應新的環境，我估計明天春節后才有可能慢慢恢復一些成交量。”

二線城市冷熱分化

“現在是樓市最好的時代，也是最壞的時代，有房的擔心，沒房的迷茫”，有業內人士在朋友圈這樣寫道。

堅挺的一線城市也扛不住了，此前火熱的二線城市也深受調控影響，以南京為例，南京樓市10月份的成交量也創下新低，環比9月份下跌近5成。廈門10月份新房成交量僅為今年平均成交量的四成。蘇州、無錫等市成交量均出現了大幅下探。

據中國指數研究院統計，10月百城整體價格漲幅明顯放緩，上漲城市數量減少，且多數熱點城市房價漲幅均有所回落，部分城市回落幅度顯著。

據南京某樓盤工作人員透露，近期購房者的到訪量明顯下降，周末來看房的人群還不到九月份的一半，一些暗降動作也是出于無奈。從成交量上來看，新政對于南京新房成交量堪比“腰斬”。而在價格上，據克而瑞數據顯示，10月南京成交均價20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板塊6漲4跌，冷熱不均。

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，目前來看，調控還要持續一段時間。今年底明年初南京限價會有松動，不然市場無法交代，但限購應該會中長期存在。明年春節前后，市場壓力應該不小，一些項目可能會出現降價促銷的情況。

南京房地產學會會長吳翔華則認為，受到政策的影響，購房者出現了觀望情緒。與此同時，市場分化加劇，熱點板塊的熱點項目同樣會遭遇買房人爭搶。

近期，南京河西的仁恒江灣天成，214套房，吸引了920組購房者到場。凡是搖到號進去選房的，幾乎沒有棄號，能買到就非常激動。除了仁恒，河西金地中心風華、佳兆業城市廣場、朗詩熙華府等開盤也是多為售完。

而對另一條“四小龍”——廈門而言，調控之后影響的主旋律似乎不太一樣。

一名廈門房地產人士表示，廈門調控后呈現一種被摁住、被控制住的狀態。在接下來的在六個月之內，價格會趨向穩定，不會大起大落。

據克而瑞數據顯示，10月廈門商品住宅成交1010套，成交面積11.72萬平方米，成交面積環比下跌24.4%。

在廈門新景祥業務發展與咨詢顧問中心總經理張建看來，如果算上限價，廈門應該是“三限”，而這些政策對于目前廈門樓市的打壓還是非常明顯的。特別是10月份，整個月的成交量被壓縮得非常低。

樓市進入觀望期

“由于價格漲不上去，降低了開發商對房源供量的積極性。且1-8月各大開發商去化非常理想，手里握著大筆資金，所以，對于供量不上心，基本上都是在捂盤。”張建表示，樓市慢慢會進入一個穩定和觀望的態勢。

國家統計局10月底發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，基于國慶節期間的調控政策，從房價環比漲跌幅度看，15個一線城市和部分二線熱點城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。

易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱也分析稱，從目前市場趨勢來看，預計11月市場成交量還會繼續下滑。在部分城市投資客的全方位“退潮”之后，熱點城市的需求側必然會受到很大影響。

他還坦言，三四線城市也無法獨善其身，歷次市場調控已經證明，一二線市場的調整必然會影響到三四線，特別是熱點城市周邊的三四線所受影響更大。

調控政策頻出后，不僅是樓市成交量出現大幅的下跌，購房者進入觀望期，就連房企拿地的積極性也被潑了一盆冷水，面對土地市場，多數房企也在觀望，不敢輕舉妄動。

據克而瑞研究中心的統計數據顯示，10月，監測的40家品牌房企拿地量價環比均出現不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當屬成交均價，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回歸至年內較低水平。

一名房企高管表示，斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣股減壓換現金流或成高價拿地房企的解套路徑。項目到后期也就只有找投資方介入，往往會遭到狠命壓價。因此只有在項目初期合作最合適，如果市場向好雙方可以一起賺錢。

仲量聯行研究部總監周志鋒認為，市場如果出現橫盤或調整，將加大地王項目的危機。對開發商來說，或者把項目折損后賣掉，或者用時間換空間等待市場向好后再上市。

一些二線城市，如杭州、合肥等此前土地高熱區已經開始集中出現轉讓地王項目股權、引入合作者開發，稀釋風險的現象。早先，綠城房地產集團與建發房地產集團宣布戰略合作，第一個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。

10月初，有“地王制造機”之稱的信達地產減持杭州濱江奧體地塊股權至50%，這是塊總價拍出123億元的全國總價地王。接盤者融創中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權40%與10%。