北京二手房“入冬”

張佳竹

調控落地一個月，北京二手房市場呈現大降溫。“9·30”新政前，二手房報價不斷上漲；新政出臺后，首付比例大幅提升，很多二手房買家無奈棄購，二手房網簽量驟跌。而對于中介來說，市場需求的抑制無疑對他們的業務產生明顯影響，而自今年以來住建部門三令五申嚴整中介行業的發聲，也令中介機構如臨深淵。

面對新政影響，二手房買賣雙方正處于新的觀望階段。業內認為，隨著政策影響進一步滲透，未來北京二手房市場或將進入持續調整期。

市場冷暖，中介先知

“9·30”新政后的北京二手房市場變化，房產中介最為直接和敏感。

“新政出臺以后大半個月的時間里，門店的成交量縮水了至少一半。”五道口華清嘉園一鏈家門店經紀人表示，由于新政提高了二套房首付款比例，不少購房人要多出20%的首付款，有的一下子就要多出一百萬，之前有換房意向的客戶都表示“要考慮考慮”。

“最近前來咨詢看房的客戶明顯減少，成交頻率也相對變低了。”位于朝陽區傳媒大學附近的一家中介門店經紀人向記者表示，國慶長假之后，該區域的二手房交易相比節前出現了明顯降溫，“帶看量減少、成交量下滑、成交周期拉長”成為最為主要的特征。

記者走訪中介門店后得知，整個10月，多家中介機構的咨詢量和看房量都明顯減少。鏈家網數據顯示，10月北京新增客源95580人，環比上月下跌26.7%；10月帶看量僅33.88萬人，環比9月減少31.47%。

不僅是新增客源和帶看量明顯減少，10月二手房源掛牌數量也驟然下滑。鏈家數據顯示，10月新增房源量35500套，環比上月下跌15.01%。

“這段時間我們一直在自查掛牌房源，一些不符合規定的房源已經陸續下架。”鏈家地產德外店一經紀人告訴記者，“9·30”新政后監管部門對虛假房源、哄抬房價等行為查得很嚴，各大小中介機構都在自查房源。

據記者了解，最近北京市在全面實施存量房交易資金監管。房地產經紀機構及房地產經紀人員不得違規獨占房源信息、哄抬房價。房地產經紀服務要實行明碼標價，嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。

“一些沒有房產證的房子，嚴格意義上是尚未達到出售條件的房子，屬于違規銷售。最近嚴查，這類房源經紀人不敢再掛出來。”該經紀人表示，目前市場上各大小中介機構都悄悄下架了一些“問題”房源。

麥田房產一經紀人告訴記者，國慶期間，住建部發布了45家違規失信房地產開發企業和中介機構的名單，讓中介機構不敢再“頂風作案”。

“一些中介機構逐漸開始下架一批此前業主沒有備案出售委托登記的房源。所以10月二手房掛牌量比9月少了很多。”該經紀人稱。

雖然房源排查令二手房掛牌量大幅減少，但另一方面則令現有掛牌房源的真實性得到提高。

成交量環比下跌三成

新政后北京二手房市場大降溫，成交數據表現得更為直觀。

據北京市住建委數據顯示，10月北京二手房共成交25056套，環比上月下跌28.23%。中原市場研究部數據統計則顯示，2016年10月北京全市二手住宅網簽總量環比下降31.35%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，網簽數據較市場真實交易有一定的滯后性，而從我愛我家北京公司的實際交易數據來看，“9·30”新政以來，二手住宅交易降溫明顯，簽單量連續下滑，較9月高點時已下降了7成左右。同時，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬。

“這是因為10月以來網簽的客戶，大部分都是在新政出臺前就已簽署了購房合同的客戶，新政影響下，部分客戶延緩或取消了購房計劃，違約現象確有發生，但是大規模違約的現象并未出現，絕大部分客戶還是選擇了完成交易。”胡景暉表示。

從 “9·30”新政后的數據來看，二手房成交量沖高回落，呈下行趨勢。對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，新政之后二手房成交呈下行趨勢，一方面是受到9·30新政發布后有效需求減少的影響，另一方面是新廣告法的實施直接導致成交數量減少。

棄購、觀望者增多

“9·30”新政帶來的影響還遠不止于此。

“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”新政設置的貸款高門檻，給眾多二手房買賣的購房人澆了一桶冷水。

“算了一下，600萬元的房子，首付一下就多出來240萬元。”突如其來的樓市調控，打亂了侯俊（化名）的購房計劃。

今年7月，侯俊打算賣掉通州的大房子，在豐臺區購置一套三居室。幾個月時間看下來，他相中了蒲黃榆附近的一套150平米左右的三居。

侯俊通過中介門店最終選定的該套房評估價為600萬元。首付比例30%，首付款為180萬元。

“房子位置不錯，小區環境、生活配套和交通我們都比較滿意，首付也在我們可以承受的范圍內。北京現在房價漲得太厲害，我就想著先把房子定下來。”9月下旬，侯俊通過中介和業主簽訂了購房合同，交了20萬元的定金，并將通州的房子掛在中介對外出售。

然而還沒趕上網簽，北京調控新政出臺了，侯俊購買豐臺區住宅，屬于非普住宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240萬元。“根本拿不出240萬元，付不了首付，只能選擇違約，我們也很無奈。”侯俊表示。

偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹表示，之前是房價上漲過快業主賣完房后悔會違約，現在北京調控新政一出，變成了客戶集中違約。

在目前以換房為主導的二手房市場上，類似情況不在少數。中原地產研究中心統計數據顯示，在北京的二手房購房者人群中，“連環單”的比例在2016年高達45%左右，也就是說，其中賣掉一套房再買一套房的改善型購房者占比接近一半。在這種情況下，信貸政策的變化對市場的影響非常大。

有業內人士表示，“9·30”新政按首套、二套、普宅、非普宅的標準普遍提高了商業貸款的最低首付比例，這樣的嚴厲政策可以說是給此前過熱的樓市注入了一針強有力的鎮靜劑，購房者不得不取消或是延遲購房計劃，或是選擇觀望等待，加上不少銀行自行收緊了信貸，市場交易的冷卻當屬必然。

胡景暉與北京中原市場研究部主管康芃均認為，新政將成為樓市降溫的拐點。市場將會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。

漲價幅度大幅收窄

在業內人士看來，失去需求的支撐，北京二手住宅市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。

北京中原市場研究部數據顯示，10月北京城六區中高檔二手商品住宅成交均價為76755元/平米，二手商品住宅買賣領先指數為543.2點，環比上漲1.89%，同比上漲35.42%，上漲幅度大幅收窄，漲幅縮小了5.92個百分點。

北京中原市場研究部分析認為，面對市場觀望情緒嚴重的情況，著急出售的業主會適當調價，議價空間變大。其次，新政后業主漲價幅度和頻率有所收斂，中介助推房價上漲行為也會有所收斂，平均價格變動幅度變小。

“最近中介推薦房源的電話變多了，一到周四、周五，總會有聯系約看房源的電話打來。要是在前兩個月，想要看套房，業主還要先聽聽報價再決定讓不讓看。”最近，購房人李女士感受到了二手房買賣中賣方態度的轉變。

“跟之前惜售不一樣，一些業主開始積極賣房了。”上述中介經紀人表示，新政出臺后，部分業主的預期發生轉變。

據我愛我家市場研究院數據顯示，近期，著急出手套現的業主迅速增多，漲價業主銷聲匿跡，近五成的業主有降價意愿。同時，隨著市場的降溫，城市核心區前期房價漲幅較大的區域大戶型房源，其價格已經開始出現松動。

在業內人士看來，在新政的嚴厲調控下，買賣雙方的博弈形勢已經發生變化，買方的話語權正在加大，而賣方的話語權則在減小，因此，樓市價格正在朝著有利于買方的一側傾斜，大部分地區價格止漲，部分區域甚至開始回調。預計四季度北京的二手房市場成交量將持續回落，房價將企穩并回落。

“二手住宅是根據評估價格決定貸款額度，隨著今年二手住宅價格的快速上漲，實際成交價格的增速已經遠遠高于評估價格的漲幅。”亞豪機構市場總監郭毅表示，在本輪調控前，北京二手住宅的實際首付比例已經高達40%至60%。她分析稱，隨著新政的落地，預計北京二手住宅的實際首付比例有可能達到50%至70%，這極大抑制了二手購房需求釋放。今年第四季度，部分在今年漲速過快的區域，二手住宅價格將出現回落。”