自住房越來(lái)越難買(mǎi)

曾慧娟

3.5萬(wàn)元/平方米——北京至今單價(jià)最貴自住型商品房在11月2日誕生。地塊位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地中，由中鐵競(jìng)得。此前，單價(jià)最貴自住房為2.9萬(wàn)元/平方米。

2013年11月，恒大御景灣開(kāi)啟網(wǎng)申，自住房作為一種特殊的商品房首次入市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京已入市66個(gè)自住房項(xiàng)目，其中48個(gè)項(xiàng)目售罄，9個(gè)項(xiàng)目在售，8個(gè)項(xiàng)目待售。

在當(dāng)前房?jī)r(jià)飆漲的情況下，自住房可謂剛需最后之選。但隨著自住房?jī)r(jià)格不斷上升，數(shù)量減少，自住變出租等現(xiàn)象發(fā)生，自住房在銷(xiāo)售、搖號(hào)方式上，已出現(xiàn)了一些改變。

價(jià)格仍有吸引力

據(jù)掛牌公告顯示，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊全部用于建設(shè)公租房和自住房：包括3.6萬(wàn)平方米公租房，將由海淀區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格2萬(wàn)元/平方米；剩下約5.5萬(wàn)平方米土地全部用于建設(shè)自住房，最大套型面積90平方米，銷(xiāo)售限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米（含全裝修成本），合計(jì)回款約26.45億元。

據(jù)測(cè)算，扣去土地成本，房企的整體建安、資金、管理等成本要控制在5億元以?xún)?nèi)，通過(guò)車(chē)位和地下等收益，房企未來(lái)營(yíng)收幾乎只能覆蓋成本，沒(méi)有盈利空間。

這一價(jià)格也創(chuàng)下北京自住房銷(xiāo)售單價(jià)新高。此前，北京單價(jià)最貴的自住房項(xiàng)目是位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的華潤(rùn)首開(kāi)花香四季，項(xiàng)目限價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊位于北五環(huán)到六環(huán)之間，屬于永豐產(chǎn)業(yè)基地北擴(kuò)范圍，整體配套不錯(cuò)，亦可享受海淀的教育資源，但交通位置不佳。預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)通的地鐵16號(hào)線將彌補(bǔ)這一不足，該區(qū)域未來(lái)具有一定的想象空間。

目前，西北旺鎮(zhèn)以二手房成交為主，根據(jù)安居客11月房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，該區(qū)二手房成交均價(jià)在8.5萬(wàn)元/平方米。區(qū)域內(nèi)在售新盤(pán)有萬(wàn)科五礦如園，售價(jià)在9萬(wàn)元/平方米；自住房項(xiàng)目首創(chuàng)悅榕匯均價(jià)為2.25萬(wàn)元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，自住房?jī)r(jià)格的上調(diào)是基于普宅市場(chǎng)整體價(jià)格的不斷走高，而按照“低于周邊商品住房30%”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，該宗地塊35000元的限價(jià)仍然優(yōu)勢(shì)巨大，并且周邊居住環(huán)境成熟，自然環(huán)境優(yōu)越，因此可以預(yù)見(jiàn)其面市之后也將面臨激烈爭(zhēng)搶。

中簽率越來(lái)越低

該價(jià)格出來(lái)后，在自住房交流群里，很多人發(fā)出了“自住房也會(huì)越來(lái)越買(mǎi)不起”的聲音。

已經(jīng)連續(xù)兩次申購(gòu)失敗的裴女士告訴記者，北京市住房建設(shè)管理部門(mén)曾經(jīng)表示過(guò)，自住型商品房?jī)r(jià)格不會(huì)長(zhǎng)期“封頂”，還將遵循最初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價(jià)機(jī)制，銷(xiāo)售價(jià)格將隨行就市。這就意味著周邊房?jī)r(jià)漲得越快，自住型商品房的價(jià)格也會(huì)水漲船高。

除了價(jià)格越來(lái)越高外，網(wǎng)申難度加大也是顯而易見(jiàn)的，因?yàn)樽宰》康墓┑亓Χ群腿胧羞M(jìn)度一直在下滑。

2013-2014年是自住房土地的供應(yīng)高峰期，從數(shù)據(jù)看可以說(shuō)是天量，分別達(dá)到了187.4萬(wàn)平米、295.4萬(wàn)平米，2015年52.8萬(wàn)平米，而到了2016年只有6.65萬(wàn)平米。

據(jù)一位李姓房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)介紹，從銷(xiāo)售上說(shuō)，基本每個(gè)地段好的自住房項(xiàng)目都引起大規(guī)模搶購(gòu)，中簽率達(dá)到100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房銷(xiāo)售極慢，甚至有的自住房最后轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)行銷(xiāo)售，不再對(duì)購(gòu)房人群進(jìn)行限制。

自住房政策出臺(tái)兩年多以來(lái)，對(duì)北京樓市的沖擊和影響是顯而易見(jiàn)的。

未來(lái)首次置業(yè)的剛需族，基本上只能在自住房和商住產(chǎn)品中做選擇。盡管住建委明確表示不會(huì)讓自住房出現(xiàn)斷頓的情況，但自住房越來(lái)越少、優(yōu)質(zhì)自住房越來(lái)越難買(mǎi)到也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

目前，不少還未入市的自住房項(xiàng)目讓等待者心急如焚，網(wǎng)申時(shí)間變得遙遙無(wú)期。還有的自住房，從拿地之初到現(xiàn)在不要說(shuō)上市，甚至具體消息都杳無(wú)音訊。

目前允許上市的自住房中，保利首開(kāi)常營(yíng)鄉(xiāng)自住房至今沒(méi)有上市的聲音，該地塊普通住宅樓面價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米，配建3.6萬(wàn)平米自住房，限價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。

自住型商品房存疑

2013年，北京市住建委在《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見(jiàn)中指出，推出自住房的目的是重點(diǎn)解決自住型、改善型購(gòu)房需求。其中，此類(lèi)住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。

在自住房市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)下降的情況下，自住型商品房屢屢爆出不和諧的聲音。

首先，申購(gòu)程序、選房程序存在不公的情況。《北京市自住型商品住房銷(xiāo)售管理暫行規(guī)定》第八條要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)按照搖號(hào)確定的選房順序，組織購(gòu)房家庭選房，并在選房之日5個(gè)工作日以前，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時(shí)間、地點(diǎn)、批次安排等。但是規(guī)定中并沒(méi)有明確區(qū)分如遞補(bǔ)選房是否也得遵循如上規(guī)則。今年5月份，南四環(huán)的首開(kāi)華潤(rùn)·花香四季就出現(xiàn)了當(dāng)初申購(gòu)的優(yōu)先家庭質(zhì)疑遞補(bǔ)選房程序不公，呼吁開(kāi)發(fā)商公開(kāi)選房結(jié)果。此事一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，人們對(duì)選房公開(kāi)性提出質(zhì)疑。

其次，自住房變出租房。距離北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》已過(guò)去幾年。按照意見(jiàn)，自住房的初衷是支持剛需，平抑房?jī)r(jià)，但在首批自住房交房后“自住”的屬性卻出現(xiàn)了分化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)交房的自住房中，不同地段的項(xiàng)目表現(xiàn)出來(lái)的居住屬性并不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現(xiàn)大范圍出租以及翻倍售賣(mài)的現(xiàn)象，而在偏遠(yuǎn)位置的自住房業(yè)主基本是以“自住”為主。

據(jù)了解，已交房的自住房中，金隅匯星苑一套58平米一居室，整套租金在5000-5500元/月左右。如此算下來(lái)，按照當(dāng)初22000元/平方米價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套58平方米一居室，總價(jià)在130萬(wàn)元左右，每個(gè)月出租5500元，每年為66000元，相當(dāng)于每年5%的回報(bào)率，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前北京商品房的回報(bào)率。

“如果這樣的話(huà)，自住房入市的房?jī)r(jià)雖然低于市場(chǎng)價(jià)30%，但出租的租金卻跟市場(chǎng)價(jià)一樣，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益輸出下，自住型人群也可能會(huì)選擇出租，而且還會(huì)出現(xiàn)，投資客千方百計(jì)也要?dú)⑷胱宰⌒蜕唐贩渴袌?chǎng)，如此一來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)的初衷就會(huì)大打折扣。”一位房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士提出警告。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于自住房交房后表現(xiàn)的種種市場(chǎng)反應(yīng)，行業(yè)協(xié)會(huì)正在跟政府反映溝通，等調(diào)研意見(jiàn)統(tǒng)計(jì)出來(lái)后，預(yù)計(jì)自住房會(huì)有更加規(guī)范的管理。

定向銷(xiāo)售成趨勢(shì)

今年以來(lái)，在自住房銷(xiāo)售和搖號(hào)方式上，定向銷(xiāo)售，調(diào)整銷(xiāo)售次序的方式已開(kāi)始試點(diǎn)出現(xiàn)。

6月中鐵西城作為當(dāng)時(shí)京西最大體量自住房項(xiàng)目入市，共1548套房源只針對(duì)門(mén)頭溝戶(hù)籍居民和門(mén)頭溝入駐企業(yè)的員工兩類(lèi)家庭優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。9月門(mén)頭溝四季怡園和上悅居兩項(xiàng)目1961套房源，再次嘗試只針對(duì)門(mén)頭溝區(qū)居民申購(gòu)，約有近2萬(wàn)人申報(bào)。

這一定向銷(xiāo)售方式最早出現(xiàn)在2014年下半年，海淀環(huán)保嘉苑項(xiàng)目明確“自住型商品住房中面向保障房輪候家庭銷(xiāo)售的房源不低于50%，其中海淀區(qū)經(jīng)適房、限價(jià)房輪候家庭可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”。

今年9月，住總?cè)f科·TBD萬(wàn)科天地，海淀首創(chuàng)悅?cè)輩R網(wǎng)申完畢，兩個(gè)項(xiàng)目都納入全市自住房銷(xiāo)售次序調(diào)整試點(diǎn)。

如昌平朱辛莊地鐵附近的住總?cè)f科TBD萬(wàn)科天地項(xiàng)目搖號(hào)及銷(xiāo)售次序?yàn)椋旱谝唤M北京市取得經(jīng)適房、限價(jià)房備案資格尚未配售家庭；第二組昌平區(qū)戶(hù)籍無(wú)房家庭；第三組北京市其他區(qū)戶(hù)籍無(wú)房家庭（包括持有有效《北京市工作居住證》的家庭及駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭）；第四組其他符合限購(gòu)條件的家庭。項(xiàng)目共有約700套房源。

首創(chuàng)悅?cè)輩R的搖號(hào)及銷(xiāo)售次序?yàn)椋旱谝唤M海淀區(qū)已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房備案資格尚未配售家庭；第二組在海淀區(qū)北部地區(qū)園區(qū)企業(yè)工作的海淀區(qū)戶(hù)籍無(wú)房家庭（以家庭申請(qǐng)核驗(yàn)人的資格判定）；第三組海淀區(qū)戶(hù)籍無(wú)房家庭；第四組本市其他戶(hù)籍無(wú)房家庭（包括持有有效《北京市工作居住證》的家庭及駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭）。

郭毅表示，為了平衡職住功能，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)將有更多自住房項(xiàng)目定向銷(xiāo)售。