房地產(chǎn)“黑洞”：誰在火上澆油

房地產(chǎn)“黑洞”：誰在火上澆油

當(dāng)前房地產(chǎn)市場不僅對企業(yè)部門的資金成本、資金來源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了對居民部門的未來消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃，房地產(chǎn)市場儼然已成為整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。

近日，上市公司某公司依靠出售兩套北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房成功實(shí)現(xiàn)了扭虧，這不能不算是世界經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展史上的奇跡。那么，樓市為何吸走了這么多資金？房地產(chǎn)泡沫為何越吹越大？

房地產(chǎn)成社會(huì)資金“黑洞”

地產(chǎn)泡沫阻礙央行降低資金成本政策效果 央行本輪降息周期起始于2014年9月，個(gè)人住房貸款利率由6.96%降至4.55%。與此形成鮮明對比的是，以企業(yè)貸款為主的金融機(jī)構(gòu)一般貸款利率由7.33%降為5.58%，大幅低于個(gè)人住房貸款利率降幅。

與此同時(shí)，一般貸款和個(gè)人住房貸款的利差也從0.37個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大至1.03個(gè)百分點(diǎn)。由此看來，盡管一般貸款的利率也呈下降趨勢，但下降的幅度顯著低于個(gè)人住房貸款利率，這一現(xiàn)狀使得央行連續(xù)不斷的降低資金成本的政策效果大打折扣。

居民房貸幾乎占據(jù)全部信貸投放 其次，從銀行信貸部門投放的角度看，以按揭貸款為主的居民貸款幾乎吸收了全部的信貸資源。房地產(chǎn)市場不僅吸收了全部的銀行新增貸款，也成為銀行對企業(yè)停貸、抽貸后信貸資源的轉(zhuǎn)投對象。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款同步飆漲 從銀行企業(yè)貸款的行業(yè)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅高于工業(yè)、服務(wù)業(yè)的貸款增速。特別是2015年以來，銀行對工業(yè)、服務(wù)業(yè)和農(nóng)業(yè)部門貸款增速均出現(xiàn)持續(xù)下滑，唯獨(dú)對房地產(chǎn)市場貸款的增速持續(xù)上漲。由此可見，房地產(chǎn)市場繁榮大量擠占了本用于發(fā)展制造業(yè)、服務(wù)業(yè)甚至農(nóng)業(yè)部門的信貸資源。

最后，從居民部門銀行貸款負(fù)擔(dān)與結(jié)構(gòu)看，個(gè)人按揭貸款占比大幅提升。

今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調(diào)控大潮。至此，國內(nèi)限購城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)。然而原本為抑制房價(jià)上漲的限購政策，反被當(dāng)成樓市促銷信號(hào)。圖為10月1日當(dāng)天，山東濟(jì)南某房地產(chǎn)開盤，民眾瘋搶買房場景

研究報(bào)告表明，當(dāng)前我國的房貸收入比已超過美國和日本房地產(chǎn)泡沫的峰值，沉重的房貸負(fù)擔(dān)，勢必嚴(yán)重削弱汽車等大宗消費(fèi)品和其他領(lǐng)域的消費(fèi)前景，打亂居民部門的家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃。

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不僅對企業(yè)部門的資金成本、資金來源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了對居民部門的未來消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃，房地產(chǎn)市場儼然已成為整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。

房地產(chǎn)迎史上最大泡沫？

除了政策上的分析，房地產(chǎn)大鱷王健林近日也表示，現(xiàn)在的問題是，上海這樣的超大城市房價(jià)持續(xù)上漲，而數(shù)千個(gè)小城市的房價(jià)卻在下跌，空置率很高。

“面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么辦法，”他說，“政府已經(jīng)出臺(tái)了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。”

中國經(jīng)濟(jì)正在下行，但負(fù)債又在迅速增長，很多貸款都涌入了房地產(chǎn)市場。王健林說，“如果去杠桿速度太快，對經(jīng)濟(jì)非常不利。所以，必須等經(jīng)濟(jì)開始反彈，才能逐漸地去杠桿，去債務(wù)。”

盡管如此，王健林表示，他并不擔(dān)心（中國經(jīng)濟(jì)）會(huì)發(fā)生“硬著陸”。王健林的話往往舉足輕重。據(jù)福布斯和胡潤排行榜，2015年，王健林麾下的萬達(dá)房地產(chǎn)和娛樂業(yè)務(wù)營收約440億美元。王健林已經(jīng)不只一次提醒中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)了。大連萬達(dá)集團(tuán)也在逐漸縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并開始進(jìn)軍潛力更大的娛樂，體育和旅游行業(yè)。

誰在火上澆油

9月28日下午，新華社發(fā)表了題為《誰在給“高燒”樓市火上澆油？——房地產(chǎn)開發(fā)商“恐慌式營銷”亂象調(diào)查》的文章，派出記者在全國多個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)查。文章稱“一些樓盤隨意漲價(jià)、賣公寓捆綁銷售別墅、無證賣房，‘火上澆油’的營銷策略不僅推高了樓市預(yù)期，而且已違規(guī)甚至違法。”

新華社記者9月份在北京、上海、福建、山東等地采訪10余家新盤售樓處，都沒有找到相關(guān)價(jià)格公示，所有報(bào)價(jià)都是售樓小姐口頭報(bào)價(jià)。同時(shí)，還有不少樓盤強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”，但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。

多位購房者向記者表示，總覺得哪里不對，但是房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，明明心里不舒服也無力追究。

實(shí)際上，早在2011年3月國家發(fā)展改革委就發(fā)布過《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管。各地也都相繼出臺(tái)了相關(guān)政策細(xì)則，劍指商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這一系列商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)管政策，目前基本上被開發(fā)商無視。如濟(jì)南，一些熱門樓盤的定價(jià)也十分混亂。購房者交納“認(rèn)籌款”時(shí)，開發(fā)商并不會(huì)明確告知樓盤價(jià)格，只是有個(gè)意向區(qū)間。隨著房價(jià)不斷上漲，最終價(jià)格基本都高于這一區(qū)間，引發(fā)購房者不滿。

在一些熱點(diǎn)城市，很多商品房經(jīng)營者利用信息不對稱進(jìn)行捂盤。分單元賣房已成過去式，分層賣房的模式正在推開。“我們現(xiàn)在都是一層一層地賣，一口氣都賣了還怎么升值呢？”北京石景山區(qū)“紫御長安”樓盤的一位銷售人員對記者說。

除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場恐慌效應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有關(guān)部門并不能對預(yù)售價(jià)等價(jià)格“一限了之”，應(yīng)盡快出臺(tái)更加合理、嚴(yán)格的房價(jià)定價(jià)機(jī)制。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為：房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”，讓房價(jià)公開、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”推動(dòng)房價(jià)非理性過快上漲。

（新華社、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、新浪網(wǎng)等）