淺析地役權登記中存在的問題

摘 要：隨著《不動產登記暫行條例》的實施以及經濟的發展土地更加深入綜合高效地利用，地役權將再次進入大眾視野，逐步發揮其“地盡其力、物盡其用、人得其需”的功效。地役權登記是地役權發揮功效的保障，也將逐步引起人們的重視。

關鍵詞：地役權；登記；問題；對策

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月頒布實施的《物權法》將地役權明確定位為用益物權，地役權被當作一種他項權利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動產登記暫行條例》再次規定地役權應依法辦理登記。現實情況是地役權不為大眾所知，本文旨在通過一個平常的案例剖析讓大家認識到地役權就在人們身邊，地役權是大眾的一項合法權益，地役權登記同其他登記一樣重要，也是維護自身合法權益的有效途徑。

1 地役權的概念、特征及登記的意義

1.1 地役權的概念

地役權源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權作為一項重要的權利來加以規定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區民法典等都用專門的章節對地役權做了規定。地役權的傳統概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權利，承擔地役權的土地稱為供役地，利用地役權的土地稱為需役地[1]。

我國《物權法》第156條規定地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。地役權的主體多為不同的土地使用權人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權的客體[1]。

地役權既可以調節集體土地所有權之間、國有建設用地使用權及房屋所有權之間、宅基地使用權及房屋所有權之間、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物之間、土地承包經營權之間、海域使用權之間的利益，也可以調節上述不同權力之間的關系。同時，地役權的設立突破了物權法定的原則，根據當事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動產權力。地役權具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。

1.2 地役權登記的意義

《物權法》第158條規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

地役權大多數時候存在于簽訂合同雙方的當事人之間，外人無從知曉。根據這條法律規定可以看出地役權登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。

隨著經濟的發展，不動產的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經登記的地役權，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權，在不動產發生變更時，直接影響到受讓人之間的經濟利益。地役權只有經過登記才能對需役地權利人產生完整的保護，對供役地人產生有效的約束[2]。

因此，地役權登記才是減少不必要損失、維護自身合法權益的高效有效途徑。

2 地役權登記中存在的問題及原因

如今，地役權登記中存在的最大問題是，以安州區為例沒有人申請地役權登記，地役權成了一項被人們遺忘的權利。筆者認為造成這種局面的原因主要有以下幾點。

2.1 對地役權認識不足

在我國的土地利用實踐中，注重建筑法規和城市規劃，這些建筑法規和城市規劃在很大程度上減少了地役權的使用。當可以利用地役權來調節不動產關系時，人們往往通過規劃的手段解決問題，避免使用地役權。

《物權法》、《土地登記辦法》、《不動產登記暫行條例》對地役權做了相應的規定。但地役權作為舶來品，在我國實施的時間太短，加之國民素質等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權的概念。不知何時何地該如何使用這項權利，以及該項權利被侵害后該如何尋求法律救濟。

國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權，當地役權可以調節各方利益時不知該如何向權利人解釋。

2.2 對地役權合同認識不足

根據《物權法》關于地役權的規定，簽訂地役權合同是地役權設立的唯一途徑。同時，《物權法》第157條對地役權合同的內容作了詳細的規定。然而，這種標準制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權利人自己擬定的合同不能詳盡的保護各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。

2.3 對地役權登記認識不足

《物權法》第158條的規定地役權采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權通過簽訂合同產生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當物權發生變動的時候登記才發揮效力，如果物權不變動登記的效力得不到體現。通常情況下，人們因對潛在善意第三人帶來的利益變化缺乏預見性而忽視登記帶來的利益。

2.4 地役權與相鄰關系混淆

地役權和相鄰關系很容易混淆。多數人認為相鄰關系即可調節地役權才能調節的利益關系。然而，相鄰關系屬于所有權范疇，是法定權利具有強制性，不存在有償問題；地役權屬于用益物權范疇，根據合同設立具有自治自主性，可以是有償的，也可以是無償的。相鄰關系的適用范圍以相毗鄰的不動產為存在必要，地役權涉及到的不動產可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實上的利用關系，都可以設定。相鄰關系僅能滿足相鄰不動產最低限度的需求，而地役權可滿足相鄰不動產和遠隔千里的不動產更高程度的利用需求?？梢哉f相鄰關系解決的是吃的飽的問題，地役權是解決吃的好的問題[1]。

3 案例剖析

在安州區花荄鎮某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個空壩及一個通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經4宗土地的使用權人協商，該空壩和通道由4個土地使用權人共同分攤。這時，這4宗土地的使用權人各自享有空壩和通道的土地使用權。

2013年，為了提高房價， 6個人協商自愿將各自的土地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規劃后由原來的6宗獨用宗地，變更成為了現在的3宗獨用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。

在該案例中，規劃的作用充分展現。建筑物的位置、外觀、進出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據規劃而建。規劃在很大程度上避免了地役權的使用。

G宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，E宗地從G宗地上通行是法定權利，具有強制性；F宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，F宗地從E宗地上通行是法定權利，具有強制性。

3.1 地役權的確認

F宗地與G宗地不相鄰，不能構成相鄰關系，F宗地的不動產權利人從G宗地上通行不屬于法定權利。這時就要運用到地役權。

筆者認為F宗地的不動產權利人從G宗地上通行符合地役權的定義。F宗地的不動產權利人為了提高房價，與G宗地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區。F宗地與G宗地的不動產權利人，達到了雙贏。F宗地的不動產權利人實現了利用他人不動產提高自己不動產效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。

地役權的原始取得方式之依長期持續利用的事實，即根據事實上存在的土地利用關系，通過默示同意之推斷，或依據公平原則，而確認地役權之成立[1]。

根據規劃及建成的事實，F宗地必須從G宗地上通行，存在了事實上的土地利用關系，且在6宗地的不動產權利人協商建設時已默示同意了F宗地對G宗地的利用?；蛘咭罁皆瓌t，F也退讓了10cm作為通道，本應享有在G宗地上的通行權。由此可以確認地役權的成立。

如果，E宗地的不動產權利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不動產權利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協商的方式簽訂地役權合同，辦理地役權登記。

3.2 地役權登記

G宗地和F宗地均修建的商品房，當不動產轉移后，面對幾十個不同的不動產權利人，F宗地的不動產權利人該如何維護自己的權利，地役權登記的主要目的就是對抗善意第三人。

根據《物權法》第158條的規定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動產上視為不存在地役權負擔。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F宗地的受讓人不得主張地役權。因此，為了維護自己的合法權益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應共同向國土資源管理部門申請地役權登記。

根據《物權法》第166條規定，購買F宗地的不動產權利人依然對G宗地享有地役權。根據第167條規定，購買G宗地的不動產權利人依然對F宗地負有地役權。

根據《物權法》第169條規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

2015年6月公布的《不動產登記暫行條例實施細則》第4章第8節對地役權的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發《不動產登記操作規范（試行）》對地役權首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點都做了詳細的介紹，具有操作性。

本文所舉案例發生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關于通行地役權的設立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權知之甚少避免引起行政官司和權利人對地役權不了解，未提出登記申請而未做登記。

在現實生活中人們接觸到的，改革后的“公產房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設施還留在原單位，當原單位想對這些資產進行處置時，勢必會使享受了“公產房”的業戶在空壩、通道等公共設施的使用上受到限制。如果，進行了地役權登記，業主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發生在人們身邊的與人們息息相關的信號發射塔的建設、廣告牌的安放、空調外掛的安放、通過協商進行的排水排污、農村中取水通行等都會運用到地役權。

4 對策措施

地役權可以廣泛地調節人們日常生活中不相鄰不動產或是相鄰不動產為提高自己的效益而在通風、通行、采光、用水、管道鋪設、電力電信設施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權，可以使不動產的效能得到最大限度的發揮。

筆者認為改善地役權登記狀況主要從以下幾個方面入手。

4.1 完善法律法規條款

《物權法》中對地役權和相鄰關系分別在不同的章節做了介紹，規劃的作用進一步減少了地役權的使用。地役權與相鄰關系調節的內容有交叉重疊的之處，重新整合地役權和相鄰關系的適用范圍[3]。可以學習國外的做法將地役權按照不同的標準進行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權。

鑒于地役權今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護、文物用地和文物保護、地鐵項目建設、水利項目建設[4-5]、西氣東輸、南水北調、城市風貌提升、電力事業、電信事業、開放式小區[6]等公共事業方面的諸多應用；以及滿足需役地人經濟利益要求的營業地役權[7]，例如鄉村旅游[8]；政府出于保護生態環境而設立的環境保護地役權[7]。由此，對地役權的適用范圍進行拓展是極有必要的。

鑒于地役權使用的廣泛性，種類紛繁復雜，《物權法》規定地役權實行登記對抗主義，不利于地役權登記工作的開展，也不利于保護地役權雙方的利益，借鑒同為用益物權的建設用地使用權的登記原則，采用登記生效主義。

4.2 加強地役權相關宣傳

《物權法》中關于地役權的規定是地役權登記的法律依據。在現實生活中，人們卻不知道何時何地該如何使用地役權。

借著《不動產登記暫行條例》的實施加強對地役權的宣傳，讓更多的人了解地役權。在進行不動產登記培訓中加強地役權的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時何地怎樣使用地役權。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權以及地役權登記。

4.3 重視啟動登記工作

以綿陽市安州區為例，同為他項權利的抵押權，每年都有70宗左右進行登記，而地役權卻一宗也沒有。隨著不動產統一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動產登記過程中，鼓勵有地役權使用需要的不動產權利人簽訂地役權合同，申請地役權登記。并向社會公布，引起社會的關注，做到家喻戶曉，提高地役權登記在社會大眾中的認識度。

參考文獻

[1]高延利主編.土地權利理論與方法[M].北京：中國農業出版社，2008.

[2]肖宇.土地地役權還是登記為宜[J].中國土地，2009（4）.

[3]池悅.論相鄰關系和地役權之間的整合問題[J].法制與社會，2015（10）.

[4]李世平，丁華，施風翔，趙榮軍.簡析地役權—基于南京地鐵用地物權權屬調查土地登記研究[J].國土資源科技管理，2013（5）.

[5]陳華彬.從地役權到不動產役權─以我國不動產役權的構建為視角[J].法學評論，2016（3）.

[6]張珵.公共地役權在封閉小區開放中的適用問題研究[J].理論與改革，2016（4）.

[7]付琳.我國地役權制度的立法完善研究[D].東北林業大學2015年碩士學位論文.

[8]王維艷，李強.地役權在中國鄉村旅游開發管理中的應用研究[J].旅游論壇，2015（9）.

[9]楊子.地役權若干問題研究[D].新疆師范大學2015年碩士學位論文.

[10]張力，龐偉偉.住宅小區推進“街區制”改革的法律路徑研究——以“公共地役權”為視角[J].河北法學，2016（8）.

作者簡介：趙靜（1983-），女，四川綿陽，綿陽市國土資源局安州區分局。