房價與匯率的關系

房價與匯率的關系

李慧勇申萬宏源證券研究所董事總經理

由于流動性寬松和一二線城市庫存少供給偏緊的基本面沒有明顯改變，盡管房價漲幅可能放緩，但房價總體上漲的格局可能不會改變

房價和匯率的關系并非一成不變，有時正相關，有時負相關，主要是因為兩者都要受到其他因素的共同影響。其中最核心的是經濟增長，強勁的經濟增長會帶動房價和匯率同升，而經濟增長低迷會帶動房價和匯率同降。

其次是貨幣政策。貨幣政策會導致房價和匯率反向變動。寬松的貨幣政策會推動房價上漲，導致貨幣貶值，而貨幣收緊則會導致房價下跌，貨幣升值。在全球經濟緊密聯系、資本自由流動的情形下，美聯儲的貨幣政策和美元的走勢也會通過引導全球資本流動對新興市場房價和匯率產生影響，使得二者呈現正相關關系。美元升值導致資本流出，貨幣貶值、房價下跌，美元貶值則會導致資本流入，貨幣升值，房價上升。正是由于房價和匯率的關系還涉及許多其他的變量，而各變量的作用方向可能并非一致，這也導致房價和匯率的關系并非一成不變，而是取決于各項因素相互抵消后的凈的影響。

新興經濟體房價和匯率的關系，除了受自身經濟和政策的影響，還較大程度上受美聯儲貨幣政策和美元走勢的影響。作為一個小型開放經濟體，新加坡的匯率和房價走勢顯著正相關，走勢高度一致。這其中最核心的因素就是國際資本的流動，而流動的方向則取決于國內經濟和美元的走勢。泰國也不例外，其房價與匯率的關系也同樣表現出了比較明顯的正相關性。俄羅斯的例子比較特殊，主要是其在2014年匯率大幅貶值時，采取了寬松的貨幣政策，保持了房價的上漲。

從中國的情況來看，房價和匯率大部分時間呈現正相關關系，最近開始呈現負相關。基于可得的數據，房價下跌僅出現在1998年、2008年底－2009年上半年、2012年、2014年底－2015年，基本上對應于我國經濟下滑比較明顯的幾個時期。2008年之前，強勁的經濟增長吸引了大量資本流入，2005年的匯率改革，開啟了人民幣升值之路，匯率大幅度升值，受益于居民消費升級以及資產配置的拉動，房價也大幅度上漲，房價和匯率呈現正相關關系。

美國次貸危機之后，房價在經歷了2008年底到2009年的短暫下跌后，隨著國家寬松政策的設施以及經濟增速的回升，再一次步入上升通道；同期匯率也隨著經濟的回升繼續升值，二者繼續呈現正相關關系。到2014年底和2015年，由于人口紅利拐點出現，房地產銷售放慢，同時股市火爆也吸收了大量的流動性，房價開始下跌；811匯改使得人民幣積累的貶值壓力顯性化，人民幣開始貶值，二者繼續呈現正相關關系。但情況自2015年底開始發生變化。

受益于國家降準降息以及一系列房地產新政的實施，房價尤其是庫存少供給比較短缺的一二線地產價格開始大幅度上漲，而受寬松的貨幣政策、相對低迷的經濟增長、以及強勢美元的影響，人民幣匯率繼續貶值，二者呈現負相關關系。盡管2016年國慶期間國家出臺了嚴厲的房地產調控政策，對20個房價漲幅偏高的城市進行調控，但由于流動性寬松和一二線城市庫存少供給偏緊的基本面并沒有明顯改變，盡管房價漲幅可能放緩，但房價總體上漲的格局可能不會改變。在這種情況下，未來一段時間房價和匯率仍有望保持房價漲匯率貶的負相關關系。