房價更多取決金融屬性

房價更多取決金融屬性

林采宜國泰君安證券首席經濟學家

投機性需求堆起來的房價，和股價一樣，怎么上去將怎么下來

從推高地價到征收房產稅,是中國房地產經濟的必然走向。中國靠土地財政,解決城市化和基礎設施建設問題,包括修建高鐵、機場、高速公路。由于賣地收入的不可持續,隨著市場的成熟,房產稅將逐漸替代土地財政,成為提供公共服務的可持續性資金來源之一。

不斷推高的房價一定程度上是以資產泡沫替代通脹壓力。2001年9月,M2總量為15.19萬億元,2016年8月,M2總量高達151.09萬億元,15年暴增10倍的流動性,之所以沒有形成嚴重通貨膨脹,就是因為大部分資金都流入了房地產。高房價吸收了大量流動性,緩沖了貨幣超發對物價的沖擊。目前實業投資和理財收益率都在持續下滑,房價在金融市場“資產荒”的背景下,扮演了資產的蓄水池角色,吸收了大量的居民資產,緩解了資本外流的壓力。

“學區房”則是一張遲早過期的糧票。以后房價越高,房產稅收得越多,該區域的各種社會福利設施就越完善。之前,交通(地鐵房)、教育（學區房）和商業配套不同的房子,其公共服務價值體現到房價上。未來,高品質的治安、醫療、教育及其他公共福利設施的建設和維護成本,將來自于該區域居民的房產稅收入。房價與公共服務設施,關聯性依然存在,但因果關系發生了倒置。因此,“學區房貴”將被“好樓盤必有好學校”的邏輯所替代。

但城市流入人口不是接盤俠。統計數據顯示,流入城市的農民工,在打工城市購房的比例只有1%,99%以上的農民工由于收入低,沒有能力購買城市住宅,因此,農村流入城市的人口并不能構成城市房地產市場的有效需求,此外,即便大學畢業后留在大城市工作的年輕白領,其個人收入也不足以支付城市房價。以上海為例,即便是收入較高的金融機構,大學（碩士）畢業生的平均工資不過10萬元,夫婦平均稅前月收入為2萬元,銀行允許的每月月供不能超過1萬元,因此抵押貸款的最高額只有200萬元,而目前市區小戶型房價基本都高于4.5萬/平方米,只有少數父母有實力資助的年輕白領才有能力購買住房。因此,無論是進城的農民工還是年輕白領,以其自身的薪酬收入都無法支撐目前的房價。城市化帶來的流入人口不是房產的接盤俠。

目前的房價取決于其金融屬性,而不是商品屬性。

以北京上海深圳的人口變動數據和房價走勢為例,很容易發現,房價的上漲和人口增加之間沒有直接聯系。從2012年來,推升上述城市房價上漲的是資本的投機性需求,而不是人口增長形成的居住需求,換一句話說,房價與剛需基本無關,與市場對房地產價格趨勢的預期密切關聯。在這種情形下,買房與否與其是否擁有住房已不相關,各種限購限貸政策只會推升需求,加劇短缺。為了實現多買房,多貸款的逐利目標,各種假結婚、假離婚等奇特故事層出不窮。在市場經濟的環境下,資本的投機性動機是阻攔不了的洪流,各種政策導致的結果通常是各種“對策”。

投機性需求堆起來的房價,和股市的股價一樣,怎么上去將怎么下來。

作為普通商品的房屋,無論漲還是跌,剛需決定了其不會流到市場上變成可售樓盤的供給。而作為投資品的房屋,一旦價格預期發生逆轉,市場普遍看跌,則供給端會暴增,而需求則快速收縮,房屋的低流動性導致短線投機客匱乏,因而,趨勢預期導致的房價壓力會在供求關系上被放大。房市一旦見熊,無量空跌的程度將大大超過股市。

大部分工薪階層的收入所能承受的房價,才是房地產的底部。這個底在哪里？取決于工資水平的上漲速度。