當前樓市瘋狂，誰來接盤？

易憲容

當前各城市樓市的瘋狂，說明了投機者都想搭上炒房賺錢最后一班車，但是樓市調控政策出臺，銀行信貸真實性審查及信貸收緊，誰有能力來接當前購房者的盤？

在政府的房地產去庫存化政策下，在一線城市及部分城市房地產市場瘋狂，市場預料這些城市可能出臺新的房地產調控政策下，3月份中國的房地產銷售面積創下歷史上單月最高紀錄。

易居研究院在4月1日公布其針對30個典型城市調查。數年顯示，在今年3月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬平方米，月增長133%，年增長82.9%。其中杭州增幅居首，高達322.1%；天津次之，增幅達260.7%。隨著房地產市場的回暖，萬科、恒大等龍頭房地產企業在第一季度的銷售額都創下歷史最高水平，分別為725萬、670億元。

在住房銷售創歷史記錄的同時，國內各個城市的房價也快速飚升，甚至于一線城市出現了房價上漲瘋狂。中國指數研究院發布的3月份中國百城樓價指數顯示，全國受監察的100個城市3月份新建住宅平均價格為每平方米11303元，環比上漲1.90%，漲幅較上個月擴大1.3%。

漲幅居前十位的城市依次是：東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。東莞升幅達6.72%、惠州6.05%，高于一線城市。住宅價格同比上漲的城市個數為43個，較2月增加3個。其中，深圳上漲57.16%，居首位，漲幅較2月上升4.61%；東莞、惠州、保定、上海漲幅在20%-25%之間；蘇州、珠海等9個城市漲幅在10%-20%之間；贛州、廈門等8個城市漲幅在5%一10%之間；柳州、汕頭等21個城市漲幅在5%以內。

中國指數研究院的報告指出，3月份百城房價指數環比、同比漲幅都有明顯擴大。而深圳、上海、蘇州等熱點城市房價漲幅最大；其周邊東莞、惠州、昆山等漲幅次之。有數據顯示，今年前2個月深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是：52%、25.7%、17.4%，都已經超過紐約在次貸危機爆發前的一年房價上漲15.4%的最大漲幅，深圳已接近東京在90年代房價暴跌前的一年漲86%的最大漲幅。

這也就是國人對這波房價的瘋狂無奈及這些城市的政府不得不陸續推出房地產調控政策的原因所在。因為，這些城市房地產市場如此非理性瘋狂，房價如此非理性的瘋狂上漲，如果再不出臺調控政策，最后肯定會走上房地產泡沫破滅的不歸路。因為，這些城市的這波房價瘋狂上漲，住房銷售突然增加，最為主要推動的力量是信貸擴張。

在這種情況下，在全國快速流竄的30萬億的資金當然會聞到這股國內房價上漲的氣息，涌入重點城市的房地產市場十分自然。面臨這些城市房地產市場投資熱潮來得這么突然，各種各樣的住房投機者自然會恐慌性地進入核心城市的房地產市場。因為，就目前中國這代年輕人來說，誰也不希望放過房地產市場最后一波賺錢的機會。在這種情況下，各種首付貸也隨之涌現，從而也讓連首付都付不起的許多投機炒作者可以輕易地進入市場，房地產市場杠桿迅速被放大，這些城市的房價也在這過程中突然快速瘋漲。

現在的問題，政府一方面希望重新造就房地產的繁榮來打造GDP增長，同時也不愿意看到房地產市場杠桿無限放大后導致樓市泡沫的破滅，步2015年中國股市的后塵。所以，這些房價瘋狂上漲的城市不得不立即推出房地產的調控政策，以此來穩定房價。

但實際上，現在市場的房地產形勢與以往相比已經發生了巨大的變化。比如只要嚴格禁止首付貸，那些想通過高杠桿進入者就寸步難行。還有限購政策盡管投機炒作者可以破解，但是并非每一個人都能夠破解。

最為重要的應該是以下兩個方面，一是購買住房的首付比例提高，無論是第一套住房還是第二套住房都是如此，特別是對第二套住房首付提高，對于房地產投機炒作者當然是致命一擊。這不僅在于提高住房投機炒作者的進入市場門檻，而在于讓已經進入的炒作者的住房無人再來接手。而推動這次房地產市場瘋狂主要是持有二套以上住房的投機炒作者。

二是出于銀行風險防范，各城市的銀行開始對購買住房申請按揭貸款要求真實性審查。如果各城市銀行信貸全面收緊，對當前瘋狂的房地產市場可能造成巨大沖擊。比如，深圳經濟特區金融學會于3月23日下發了《關于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，其中第五條規定，加強購房人償債能力審查（嚴格落實借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入50%的要求）。這就是要求月供收入比不能高于0.5，反過來收入月供比不能低于2。收入比月供不小于2，即要求貸款購房者的收入至少比月供多出一倍。

以深圳一套70平米的二手房子計算，1月份的二手房均價已經超過了5萬元，一套70平米的房子，大概平均下來要350萬元，即便你有首付，如果貸款20年，你不但要準備100萬的首付，每月支付還款加利息就要16000元，如果按照不低于50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32000元。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元，每月只有3719元。深圳是這樣，北京上海，甚至于其他城市都是如此。這就使得一般人根本就不可能通過銀行貸款進入市場。

雖然，當前各個城市房地產市場瘋狂主要是以投機炒作者進入為主，但是他們進入基本上都是依靠銀行信貸進入市場，多數人都是希望持有更多的住房以便能夠在房價瘋狂中大賺一把。但是，如果國內商業銀行出于自保，對購買住房者按揭貸款真實性審查，那么國內房地產市場瘋狂有可能會就此打住。

比如最近北京市出臺的房地產調控政策的重心就是將通過嚴格購買住房資格審核、打擊假離婚，整頓中介市場，來抑制房價上漲趨勢。并強調，如發現隱瞞真實性、提供虛假材料、以不正當手段獲得購買住房資格，該購買住房人將受到注銷網簽、撤銷登記、限制在京住房等處理，甚至追究刑事責任。

可見，當前各城市樓市的瘋狂，說明了投機者都想搭上炒房賺錢最后一班車，從而讓住房銷售瘋狂增加，但是樓市調控政策出臺，銀行信貸真實性審查及信貸收緊，誰有能力來接當前購房者的盤？