城市近期建設規劃中以供定需的規劃策略研究
——以南京市江寧區為例

邵光平，熊國禮

（山東省城鄉規劃設計研究院，濟南250013）

城市近期建設規劃中以供定需的規劃策略研究
——以南京市江寧區為例

邵光平，熊國禮

（山東省城鄉規劃設計研究院，濟南250013）

通過對建設用地物質空間屬性的解讀和剖析，認識當前建設用地利用的狀況，結合國民經濟與社會發展規劃、土地利用發展規劃和城市發展趨勢，分析建設用地潛力，預測建設用地利用規模，提出實現空間目標的空間策略。

以供定需;規模預測;研究

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.09.001

1 引言

城市近期建設規劃（下稱“規劃”）作為城市總體規劃的落實手段、政府進行城市建設的抓手，尤其是在“一張藍圖”的背景下，在規劃體系中的重要作用無需贅述。以江寧區為例，圍繞“供需分析—以供定需”展開，在研究過程中，通過對建設用地物質空間屬性的解讀和剖析，認識當前建設用地利用的狀況，結合國民經濟與社會發展規劃、土地利用發展規劃和城市發展趨勢，分析建設用地潛力，預測建設用地利用規模，提出實現空間目標的空間策略。

2 建設用地需求規模預測

采用定性、定量結合的規劃方法。在借鑒國內外建設用地規模需求預測方法的基礎上，結合江寧區現階段城市用地結構、社會經濟發展要求、政策導向等因素，充分考慮鎮街、園區、平臺的發展需求，通過調研、訪談、資料收集等形式匯總項目訴求，將城市用地項目分為經營性用地和公益性用地2類，其中經營用地項目主要包括工業、商業服務業、居住等用地類型和項目；公益性用地主要包括公共服務設施、保障房、綜合交通設施、市政設施、綠地等用地類型和項目。經營性用地主要依據目標、產值，并結合用地效益測算規劃期內的用地需求，公益性用地主要以各類用地利用結構現狀為基礎[1]，以帶動城市轉型發展、更好地滿足市民生活為目標，預測規劃期內的用地需求。

2.1 經營性用地需求

2.1.1 工業用地需求

1）固定資產投資法

固定資產投資法是依據過去一段時間內固定資產投資的增長趨勢、工業資產投資額占固定資產投資總額的比重關系，預測目標年份的固定資產投資額及工業資產投資所占的比重，對比同類工業用地畝均投資強度，確定工業用地的規模。

由江寧區2010—2014年固定資產分析可知，過去五年江寧固定資產投資總額連續上升，但固定資產投資增速逐年下降。其中，固定資產由公共財政投資和市場投資2部分組成，市場投資由工業固定資產投資和其他產業投資2部分組成，2010—2014年工業投資總額在固定資產投資總額中占比維持在60%左右。

根據《南京市江寧區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（征求意見稿）》，“十三五”期間江寧區固定資產投資總額穩定在900億元，預測工業投資占60%左右，按照過去經驗維持不變，則2016—2020年全區累計工業投資總額穩定在540億元。

按照《江寧區制造業項目準入綜合評價管理辦法》，江寧區投資強度不低于8.25×105萬元/km2；借鑒《深圳市工業項目建設用地控制標準》（2012年版）的相關經驗，綜合確定將來江寧區工業用地投資強度1.2×106～1.6×106萬元/km2。因此，固定資產投資法預測江寧未來5年工業用地需求為16.87～22.50km2。

2）園區平臺訴求

園區平臺上報產業用地項目累計16.44km2。

綜合判斷至2020年累計工業用地供給規模為16～20km2，規劃取中間值，以18km2的規模保障工業產業的建設。同時，根據各園區平臺上報的項目類型及規模，產業用地（含工業、科研、物流）中的科研、物流用地占總規模的10%左右，因此規劃預測產業用地的需求規模為20km2。

2.1.2 商業服務業用地需求

根據國土局提供的2011—2014年劃撥和轉讓用地臺賬，商業用地供給為1km2，商住混合用地供給2.19km（2按25%～40%的兼容比例，折合商業用地約為0.55～0.88km2），年均供給0.39～0.47km2，由此推算2015—2020商業用地需求為2.34～2.82km2。

未來幾年江寧的商業用地需求會有所增加，綜合判斷，2015—2020年江寧的建設用地需求為2.5km2。

2.1.3 居住用地需求

規劃綜合相關規劃的研究預測“十三五”期間江寧區年均人口增長2萬，至2020年常住人口規模為130萬。

1）趨勢外推法

根據國土局提供的2011—2014年江寧區土地劃撥和轉讓臺賬分析可知，江寧居住用地年均供應1.68km2，其中商品住宅0.55km2左右，按此趨勢預測2015—2020年江寧需新增居住用地3.3km2。

2）房地產銷量法

2011—2014年江寧區商品住宅年銷售量如下表所示，過去4年江寧年均銷售商品住宅145萬m2，假定商品住宅建設容積率為1.8，則每年需新增居住用地0.8km2，因此，2015—2020年需新增居住用地4.8km2。

預測2015—2020年期間江寧居住用地需求為2.5km2。

2.2 公益性用地需求

對于保障住房、公共服務設施、市政公用設施和道路交通設施，結合過去五年的用地供給水平和實際的建設需求，規模預測如表1所示。

表1 2015—2020年江寧非經營性用地預測km2

按照上述方法預測，江寧區2015—2020年建設用地需求總量為35km2。其中工業用地需求為18km2，物流研發用地需求為2km2，居住用地需求為2.5km2，商業服務業用地需求為2.5km2，復建房用地需求為2.1km2，公共管理與公共服務設施用地需求為1.5km2，公用設施用地需求為1.4km2，綜合交通設施用地為5.0km2。

3 建設用地供給策略

3.1 規模分配引導

通過用地潛力與需求分析得知，江寧區2015—2020年新增潛力建設用地規模為29.7km2，而2015—2020年城市各類建設用地需求總量約為35km2，用地需求大于新增潛力建設用地供給，因而需要通過挖掘5.3km2存量潛力用地來滿足城市建設用地需求。

3.2 用地類型指引

采用“差異供給，挖掘存量”引導策略[2]，（1）新增潛力建設用地優先保障工業用地和公益性設施用地，其中經營性用地設置項目進駐門檻，引入競爭機制，按效益擇優供給；（2）其他經營性建設項目主要依靠存量改造來滿足建設需求。

4 結語

結合國民經濟與社會發展規劃、土地利用總體規劃、現狀分析，分析江寧區用地潛力，預測未來5年各類土地利用的規模，同時確保未來5年規劃空間的落位，實現“以供定需”的目標，保障規劃的可操作性。

【1】孫施文.強化近期規劃促進城市規劃思想方法的變革[J].城市規劃，2003(3)∶60-62.

【2】李琳.引入行動規劃改進規劃實施效果[J].城市規劃，2005(4)∶103-104.

Study on the Planning Strategy of Consumption Basedon Supply in the Near Urban Construction——Jiangning District,Nanjing City as an Example

SHAO Guang-ping，XIONG Guo-li
(Shandong Urban and Rural Planning Design Institute,Ji'nan 250013,China)

Through interpretation and analysis of spatial attributes of construction land,we know the utilization of present construction land. Combined with economic and social development plans,utilization development plans and urban development trend,the potential of construction land is analyzed，utilization scale is predicted,and spatial strategies are put forward to realize the space target.

consumption based on supply;scal eprediction;study

TU984

A

1007-9467（2016）09-0001-02

2016-08-29

邵光平（1979～），男，山東臨沂人，高級工程師，從事城市規劃研究。