海外人士如何在澳洲買房

文/郭連平

海外人士如何在澳洲買房

文/郭連平

為何在澳洲買房？

在2015年冬季達(dá)沃斯論壇上，澳大利亞貿(mào)易與投資部部長Andrew Robb發(fā)表講話稱，澳大利亞與全球經(jīng)濟(jì)增長最快的區(qū)域為鄰，在充滿不確定性的全球經(jīng)濟(jì)形勢中，澳大利亞就像一座燈塔，始終為投資人提供穩(wěn)定可預(yù)測的投資環(huán)境。

從南非“新世界財富”（New World Wealth）的最新報告《W20：20個世界最富裕國家》中可以了解到，澳洲人均財富排名躍居全球第二，而以財富增長排名，澳洲高居全球第四，在2000-2015年間財富累計增長248%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過很多發(fā)達(dá)國家。澳洲人均財富高速增長或得益于澳洲房產(chǎn)市場的繁榮。權(quán)威機(jī)構(gòu)研究顯示，澳洲最富裕家族中有17個選擇在維州定居，其中最富裕家族排名前三位都在墨爾本有投資，房地產(chǎn)是熱門選擇。因而不難猜測王健林、李嘉誠等國際富豪為什么鐘情墨爾本。

墨爾本房價漲幅長期高居澳洲前列，據(jù)澳洲權(quán)威地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RP Data數(shù)據(jù)顯示，2008－2015年澳洲8大州府城市房價增值48.8%，墨爾本房價增長了68.8%。地價暴漲是房價高企的根本原因，2014年之前的24年，澳洲州府城市地價中位數(shù)增長了8倍。據(jù)SQM最新報告《2016澳洲房地產(chǎn)繁榮與衰退報告》預(yù)測，2016年墨爾本的房價最高將上漲13%，租金回報率最高為7%。SQM主管Christopher指出，2016年將是墨爾本房價的加速增長期，墨爾本房產(chǎn)的清盤率將維持在70%左右，人口數(shù)量將持續(xù)擴(kuò)大，空置率將下降，租金會加速攀升，投資置業(yè)墨爾本已經(jīng)成為海外投資置業(yè)主流。

在澳洲購房如何巧用銀行貸款？

許多海外人士都想在澳大利亞購買一套屬于自己的溫馨小家，但是苦于剛剛工作或者其他原因暫時沒有錢來支付大額的購房款。這時候，從銀行貸款就成為完成心愿的不二之選。

澳洲的銀行有著相對低的貸款申請門檻。在澳大利亞，經(jīng)過專業(yè)貸款經(jīng)理人的指導(dǎo)，銀行通常會樂意提供最多70%的貸款額給申請人。同時申請人無需提供除房子外的其他抵押品，貸款期限也可以長至30年，這都為申請人提供了巨大的便利。把有限的資金做多元化的投資可以帶來更廣泛的收益。舉個例子，您拿50萬澳元一口氣買了一套價值50萬澳元的房產(chǎn)，您就沒有了任何流動資金。如果過了幾天您突然發(fā)現(xiàn)別的投資項目或者生意需要資金周轉(zhuǎn)，您就沒有可用資金了。假如購買的時候選擇了從澳洲的銀行貸款，當(dāng)時的貸款總額為50萬×70%=35萬澳元，也就是說當(dāng)時的首付僅僅需要50萬-35萬=15萬澳元。貸款帶來的資金流將為您提供更多的投資選擇和潛在投資收益。

大家再看一個為什么要貸款買房的例子。A在若干年前以50萬澳元購買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時向銀行貸款了35萬澳元。經(jīng)過了若干年后，房產(chǎn)增值到了55萬澳元。如果您選擇進(jìn)行二次貸款，那么您會再次獲得驚喜，銀行會將增值的部分返回給您。比如，現(xiàn)在的房價是55萬澳元，而貸款70%的總額為38.5萬澳元，用現(xiàn)在的貸款總額減去三年前的35萬澳元，會有一個3.5萬澳元的增值。您可以用這部分資金作為購買一套新房的首付或者是加速償還您現(xiàn)在房產(chǎn)的貸款，亦或是您平時生活、生意周轉(zhuǎn)所用的資金。

回到上面提到的例子，如果您當(dāng)時選擇用節(jié)約下來的35萬澳元另外又支付了一套或者數(shù)套房子的首付，假設(shè)在若干年內(nèi)，這幾套房產(chǎn)都得到了一定程度的增值，那么在若干年后您就擁有了更多的資產(chǎn)，也有更多的增值部分可以從銀行提出，這就為我們平時的投資提供了一種可行的選擇。

對沖賬戶（offset account)算是澳洲銀行貸款中的一個特色產(chǎn)品。對沖賬戶的存在讓借款人在有錢還款的情況下，可以方便地將余錢放置在對沖賬戶中，而這個賬戶和貸款賬戶是相連的。賬戶里余額所產(chǎn)生的利息會自動與貸款賬戶中每次需要償還的利息相抵消。舉個例子，本月需要償還的利息額可能是125澳元，而放在對沖賬戶里的錢可以產(chǎn)生90澳元的利息，那么客戶本月實際需要支付的金額就僅僅是125-90=35澳元了。用對沖賬戶配合前五年只還利息不還本的貸款模式以及隨時存取的特性，借款人在前五年就可以輕松地?fù)碛懈嗟牧鲃淤Y金。

怎樣在澳洲買房？

問題1：海外人士能否在澳洲買房？

回答1：能，海外人士只要符合如下條件就可在澳洲買房：必須是買全新的房子；向澳洲“海外投資審批委員會”（FIRB）申報并獲批 (由開發(fā)商或律師為你申請)。

問題2：海外人士在澳買房后的法律權(quán)利能否得到保護(hù)？

回答2：能，您在澳洲的財產(chǎn)完全受到同當(dāng)?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo(hù)。按照澳洲法律，您對房產(chǎn)的擁有權(quán)是終身的。

問題3：在澳洲購買物業(yè)后，怎樣租賃和管理我的房子？

回答3：開發(fā)商將會為您提供物業(yè)管理服務(wù)。您也可以委托中介公司，即澳洲持牌的地產(chǎn)公司，作為您的物業(yè)管理者。

問題4：交房時，我自己需要親自來澳洲嗎？

回答4：不必，您可以委托中介公司為您辦理交房手續(xù)。您也可以自己親自來澳洲檢查房子。

問題5：如果在租賃和管理中發(fā)生任何糾紛，我將如何處理？

回答5：首先，您可以委托中介公司為您服務(wù)。如果您仍然不滿意，可以委托律師，也可以委托任何其他人向澳洲公平交易部（Fair Trading）進(jìn)行投訴。

問題6：如果將來我要出售我的房子，該如何處理？

回答6：您可以委托任何一家地產(chǎn)中介出售您的房子。中介公司除了收取一定的傭金外，所有利潤都是您的。您本人不必親自來澳洲。

問題7：我不懂英文，看不懂有關(guān)的法律文件。我怎樣才知道我的法律權(quán)利是受到保護(hù)的呢？

回答7：根據(jù)澳洲法律規(guī)定，在您買房時，必須聘用當(dāng)?shù)氐穆蓭煛Ｄ穆蓭熓峭耆毩⒌模彝耆珵槟?wù)。中介公司會為您介紹懂中文的律師。您的律師會詳細(xì)地向您解釋所有的法律條文，包括您在購房中的權(quán)利和義務(wù)。

問題8：在購房及將來賣掉房子的過程中, 我的資金如何進(jìn)出澳洲呢? 安全嗎?

回答8：您的律師將會同開發(fā)商的律師取得聯(lián)系, 通過中國銀行將您的購房資金轉(zhuǎn)到一個澳洲政府監(jiān)管的銀行賬號，資金將保存在您的名下, 一直到房屋成交后才轉(zhuǎn)到開發(fā)商的銀行賬戶。整個資金運作過程都在銀行間進(jìn)行, 并且都存在您的賬戶下，因此是絕對安全的。

問題9：買房的費用是多少？

回答9：買房的首付為10%，交房時再支付20%（視個人收入而定）。買房的其他費用包括印花稅、貸款申請費、律師費。其中，印花稅視不同的州而定。悉尼的印花稅大約是房價的4%。墨爾本印花稅大約是房價的5.25%。但是，如果在墨爾本購買期房，大部分印花稅是可以豁免的。昆士蘭與悉尼大致相同。律師費約需1500澳元，還有其他的一些雜費約3000澳元。

問題10：澳洲的銀行利息是多少?

回答10: 澳洲銀行的利率是經(jīng)常變動的，目前的二年固定利率為4.5%。

問題11：在澳洲購房的程序為何?

回答11：客戶選定物業(yè)后，交付1000 -5000澳元不等的定金, 具體數(shù)目視樓盤而定。定金可以是現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬支付，中介公司會出具代收憑證， 然后將開始工作：一是會在一周內(nèi)安排律師與您見面，當(dāng)面向您解釋購房合同，并簽署購房合同。您也可以自己找律師，這完全由您決定（律師和中介公司是完全獨立的兩個機(jī)構(gòu)）。二是在您簽署了購房合同后的10個工作日內(nèi)，您須交換合同，并支付房價總額的10%（如果房價是60萬澳元,需支付首付6萬澳元）。

如果您買的是期房, 在剩下的時間里將不會再發(fā)生其他費用。一直到房屋建好成交時再將其余的款項交給開發(fā)商。房屋成交后開始支付銀行利息。在交房前6個月，中介公司將會和您聯(lián)系，準(zhǔn)備銀行貸款。

（作者單位：澳洲悉爾集團(tuán)）