為住宅小區拆除圍墻點贊

文/宋成

為住宅小區拆除圍墻點贊

文/宋成

物權不僅僅是一種權利，作為不動產的物權同樣也體現了義務，如果政府及有關單位愿意承擔小區道路、綠化、管線的維護義務，業主能承擔更少的物業費和維修成本，社會資源也得到有效的利用，那么住宅小區拆除圍墻沒有什么不好。

2016年2月21日，中央公布了一份重要文件，提出“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區”，還要求“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”。一石激起千層浪，一時間，網絡和微信上反對聲音不絕于耳，理由無非兩個：一是拆除已經建成小區的圍墻是侵害了業主的物權；二是這會影響小區業主的安全。在此，本律師要為住宅小區拆除圍墻點贊。

本律師贊同小區拆除圍墻主要是基于對《物權法》所規定權利之理解和我國目前物業管理現狀所產生的看法，在此具體提出以下理由與各位交流。

2007年生效的《物權法》關于小區業主權益的規定主要是在該法的第六章“業主的建筑物區分所有權”。第六章第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”網友和微友之所以對小區圍墻拆除提出異議，主要的理由就是該條規定，因為政府是沒有權力直接拆除小區圍墻的，更沒有權力通過政府命令的方式將小區道路對外開放，讓小區資源供外人共享。從一定意義上講，筆者也贊同網友的觀點，因為從法律角度看，“公民財產神圣不可侵犯”是任何一個現代法治國家法律之基本原則。

本律師贊同拆除圍墻絕不是等同于贊同政府“三下五除二”就將小區圍墻一拆了之（實際上文件本身也是要求逐步實施），而是著眼于業主對小區道路、綠地權利的真正內涵和政府拆除小區圍墻具體流程的合法性。

我們先看看《物權法》第七十二條的規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”按照該條之規定，作為小區共有部分的道路綠地固然是業主的，即涉及業主的建筑物區分所有權，對于道路、綠地加以維護的義務也當然是業主的，直白地說，就是業主應當為這些綠地道路的維修保養“埋單”。隨著人力成本和各方面成本的提高，維護這些小區公共財產的成本日益提高，這就不難理解為何物業公司天天喊要增加物業費，或者服務的標準日益降低了。原本高標準的綠化等公建配套，成為業主的負擔，這些在高檔小區尤為明顯，比如說會所不得不關門大吉，水景成為擺設，這些都是明確的例證。如果業主想維護這些公建配套的正常運轉，就要不斷增加物業管理費，而這恰恰是業主不愿意做的。業主如果不想增加物業費，那么開放這些社區資源由社會共享，不失是一條解決社區問題之道。當中央出臺文件要求共享這些資源時，業主便提出“這是我們的財產，政府不可妄動”，這實際上是典型的只維護自己權益，卻忽視了應當履行的法定義務。

本律師做過多家業委會的法律顧問，其中某一個小區只有100多棟獨棟別墅，每棟價值幾千萬，物業管理費僅4元／平方米，為了降低成本，原來90多名的保安編制降到了50多名，班車取消，小區恒溫游泳池也不再常年開放，由于維護不到位，小區綠化的品類日趨減少，物業管理品質下降嚴重。如果政府和有關部門愿意將小區的道路、綠化和一些供電、供水設備接管，我第一個投贊成票，因為這樣的話，分攤給業主的日常物業管理成本至少要降低60%，甚至可達到90%，具體要看每棟樓業主的要求。如果對于未安裝電梯的樓宇來說，可能只需要一個保潔工，再分攤一些公燈費就可以了。對于道路、綠化的更新改造成本則為零。我認為，對于稍懂物業成本構成的人來說，這并不難理解。

從法律規定看，物權本身是業主的權利，物權屬于民法意義上的財產權利，即：物權是法律賦予人對物的直接支配之權利。物權人完全可以根據權利人自己的意思而自由享受物上之利益，這一權利的特點是典型的支配權，客觀上講，這一支配權應當是動態的，比如說將房子出租或出售，但是我們不得不承認，對于小區道路、綠地這一物權的支配權并沒有被很好地行使，或者說是小區的公共資源沒有被很好地利用，形成一種土地稀缺資源的巨大浪費。從《物權法》角度看，作為不動產的物權不同于其他物權的最大特點是權利本身一定會伴隨著義務，比如說非住宅物業要交納房產稅，業主要交納物業管理費。如上文所述，不動產物權所伴隨的義務是不能放棄的，對于圍墻內的小區更是如此。所以，本律師要說的是，如果業主打開圍墻，合理利用自己的權利，實際上是利人利已利國家的事情，何樂而不為呢？

實際上，本屆政府依法治國理念早已經不再停留在口號上，政府一定不會不經任何程序就無條件開放小區道路和配套，一定會有一定的程序規定，絕不會視業主物權于不顧。從業主角度講，日益提高的物業費成為一項不小的負擔，政府和有關部門如果愿意為這些道路、綠化、技防、管線埋單，又有何不好呢？實際上，本律師更為擔心的是政府和有關部門不愿意接管這些開放的小區道路和綠化等，因為它對政府來說是一筆巨大的支出，可能會成為政府難以承受之重。

關于小區圍墻拆除可能帶來的安全問題，筆者也不認為拆除圍墻會帶來更多的安全隱患。小區的安保制度形同虛設的多，老舊小區所謂的技防系統形同虛設的多，政府目前的技防是不會覆蓋到小區的，而小區圍墻打開后，政府的技防監控就可以將其覆蓋。當然，并不排除有些小區的安保措施還是不錯的，但如果將住宅物業安保問題作為一個整體的話，安保工作并不理想，就大部分業主來說，有圍墻就感覺安全一些可能更多的是心理作用，而不是小區圍墻確實使安全變得更有保障。

最后，30多年的土地出讓政策實施至今，我并不能否認小區的土地屬于全體業主所有，在這一前提下，一方面政府要對日趨嚴重的城市病進行治理，一方面是業主擁有神圣的物權權利，當二者發生沖突之時，我們有理由相信法治政府和理性業主一定能找到一條“雙贏”或者“多贏”之路。因為作為業主方，當權利更多意味著高昂的物業費和維護成本，甚至今后更高的房產稅時，他們會作出理性的選擇，而對于政府來說，在逐步推進小區街區化，讓稀缺的城市土地資源由百姓共享的同時，也肯定會考慮到產權人的利益、政府的承受能力，政策的推行操作力度，絕不會走城市改革的“大躍進”之路。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務所）