街區(qū)制或?qū)_擊樓市高端市場(chǎng)

文/瑞紅

街區(qū)制或?qū)_擊樓市高端市場(chǎng)

文/瑞紅

近日，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中第十六條提出：今后將優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積，推動(dòng)發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推廣街區(qū)制或?qū)_擊樓市高端市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)上在建、在售樓盤將會(huì)帶來更多影響，樓市走勢(shì)備受關(guān)注。

社區(qū)不再封閉高端賣點(diǎn)將會(huì)被打破

專家分析，該《意見》目的在于提高城市規(guī)劃管理的水平，但是，由于其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)劃要求變更以及已售房產(chǎn)公共部分的使用用途調(diào)整等，《意見》能否得以行之有效地實(shí)施，有三方面問題需要注意。

首先是城市規(guī)劃和土地規(guī)劃并軌的問題。《意見》明確要求：“加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積。”對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，城市規(guī)劃將更加宏觀，具體到街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)往往在土地規(guī)劃中體現(xiàn)。然而，由于城市規(guī)劃與土地規(guī)劃兩者之間存在著差異，《意見》的落地執(zhí)行將會(huì)因此受到掣肘。兩者的規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)不同、規(guī)劃思路不同、應(yīng)用范圍不同。雖然土地規(guī)劃以城市規(guī)劃為依據(jù)，但兩者間的差異性很大，如果將城市規(guī)劃落地為更加微觀的街區(qū)規(guī)劃，則需要與土地規(guī)劃并軌，這樣才能確保規(guī)劃的合理性，并保障其有效地落地實(shí)施。

其次是新建小區(qū)原則上不封閉的現(xiàn)實(shí)困難問題。《意見》提出，“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，主要目的是為了解決城市中尤其是大城市中日益嚴(yán)峻的路網(wǎng)交通問題。有關(guān)人士分析認(rèn)為，此舉能否解決這一問題姑且不論，這對(duì)新建住宅小區(qū)將產(chǎn)生重大的不利影響，尤其是高端社區(qū)。因?yàn)椋叨松鐓^(qū)為滿足購房客群的居住品質(zhì)，除去樓宇內(nèi)部一些高新科技的應(yīng)用以及精致的內(nèi)部設(shè)計(jì)之外，社區(qū)環(huán)境的打造也是不可或缺的一部分，而獨(dú)享優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境資源以及保障財(cái)富階層居住的安全性和私密性也是高端社區(qū)的重要價(jià)值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣點(diǎn)都可能不復(fù)存在。以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，在土地出讓環(huán)節(jié)的高地價(jià)倒逼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的新增住宅項(xiàng)目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向，豪宅供應(yīng)量增多，各項(xiàng)目之間只有依托于比拼產(chǎn)品、品質(zhì)和服務(wù)才能在激烈的銷售競(jìng)爭中突破重圍，而《意見》一旦開始落地實(shí)施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密變?yōu)殚_放，由私屬變?yōu)楣蚕恚瑯I(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務(wù)品質(zhì)均無法得到保障。雖然該《意見》的發(fā)布將會(huì)促使北京、上海等一線城市高價(jià)拿地的準(zhǔn)豪宅開發(fā)商們?cè)谡呗涞氐恼婵掌趦?nèi)抓緊報(bào)規(guī)，有利于加快出讓住宅地塊的開發(fā)進(jìn)度，但從長期來看，將會(huì)對(duì)豪宅品質(zhì)感的營造形成重挫，將充分考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃智慧。

再者，這還關(guān)系到已建成的住宅小區(qū)逐步打開的合法性問題。《意見》提出：“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。”實(shí)際上，商品房出售時(shí)，建筑面積中包括依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其中外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積也納入到公攤面積中，在實(shí)際開發(fā)過程中，這部分面積往往規(guī)劃為公共道路和公共綠地。也就是說，社區(qū)中的內(nèi)部道路很可能是由業(yè)主購買并受《物權(quán)法》保護(hù)的。將業(yè)主私屬面積公共化，與《物權(quán)法》相關(guān)條款相悖。

街區(qū)制實(shí)施后開發(fā)商應(yīng)關(guān)注樓市走向

《意見》中“不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的內(nèi)容激起民眾的口水戰(zhàn)，社區(qū)開放后的安全和物業(yè)管理等問題備受關(guān)注。筆者在走訪時(shí)，一位社區(qū)管理者認(rèn)為，小區(qū)和大院開放，不但可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)城市土地的節(jié)約利用，還可以提供更多的停車泊位和公共綠地，變相增加更多的公共設(shè)施。目前，無論是歐美還是東亞城鎮(zhèn)化水平高的國家，類似中國的這種大社區(qū)都不多，打開封閉的圍墻、疏通城市毛細(xì)血管應(yīng)該是我們時(shí)代進(jìn)步的標(biāo)志。不過，人們?cè)诳隙ǖ耐瑫r(shí)也提出了一些建議，如：拆除圍墻后的住區(qū)將從封閉的大社區(qū)變成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的單元，這需要根據(jù)實(shí)際情況來制定具體的單元尺寸和邊界。國家層面對(duì)于此類城市規(guī)劃是希望以嘗試性、建議性方式推行的，并非是行政性的“一刀切”，所以留給房企、業(yè)主可選擇或調(diào)整的余地還很大。另外，開發(fā)商需要注意政策對(duì)在建、在售樓盤將會(huì)帶來哪些影響，也需要關(guān)注今后的樓市走向。因?yàn)椋陙硎袌?chǎng)上很多樓盤將社區(qū)花園作為賣點(diǎn)之一，并把良好的私密性設(shè)計(jì)作為銷售的重要價(jià)值點(diǎn)。相比較已建成的普通小區(qū)和單位大院，在建、在售高端居住區(qū)將會(huì)受到一定的影響。

有開發(fā)商認(rèn)為，長期來看，街區(qū)制住宅項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)對(duì)豪宅品質(zhì)感的營造形成重挫，使得后續(xù)高端物業(yè)的建設(shè)面臨較大的沖擊。過去很多高端物業(yè)實(shí)際上比較推崇構(gòu)建封閉式或者私密式的社區(qū)，在街區(qū)制下，此類私密性的條件可能一定程度上難以完成。以北京為例，據(jù)2015年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，高端住宅成交量明顯提升，成交總價(jià)在1000萬元以上的商品住宅共有3388套，同比增長超過六成，為歷年之最，均價(jià)為59172元/平方米，達(dá)到歷史峰值。住房要滿足各層次的住房需求，當(dāng)然首先要解決基本住房問題，然后滿足中端的改善性需求，再滿足高端需求。現(xiàn)在中國大量開發(fā)商在海外投資，為什么？因?yàn)楦杏X國內(nèi)投資環(huán)境不好、不穩(wěn)定，需要尋求一個(gè)更好的投資環(huán)境。還有很多個(gè)人也到國外去購房，對(duì)這個(gè)問題中央需要反思：我們的投資環(huán)境這樣不穩(wěn)定，財(cái)富精英都流出了，對(duì)于國家經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都沒有太多好處。

街區(qū)制將促使行業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型

從2010年開始，我國樓市中的高端需求基本成為發(fā)展趨勢(shì)，豪宅消費(fèi)更多是收藏型或者投資型的，自用型最多只占一半。同時(shí)，有很多企業(yè)進(jìn)入高速成長期，像IT企業(yè)等，隨著這幾年公司業(yè)績的快速增長、期權(quán)兌現(xiàn)，企業(yè)高層購買力非常強(qiáng)，因此推動(dòng)了高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如果推廣街區(qū)制，必定會(huì)影響高端樓市的銷售，未來豪宅市場(chǎng)量價(jià)會(huì)有怎樣的變化，仍需看新規(guī)的推進(jìn)情況。

為此，有些開發(fā)商認(rèn)為，雖然《意見》的發(fā)布將會(huì)促使高價(jià)拿地的準(zhǔn)豪宅開發(fā)商在政策落地真空期內(nèi)抓緊申報(bào)規(guī)劃，有利于加快出讓地塊的住宅開發(fā)進(jìn)度，但長期來看，這將會(huì)對(duì)豪宅品質(zhì)感的營造形成重挫，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品規(guī)劃上積極進(jìn)行創(chuàng)新。同時(shí)，街區(qū)制住宅項(xiàng)目的建設(shè)，將使后續(xù)高端物業(yè)的建設(shè)面臨較大的沖擊。過去很多高端物業(yè)實(shí)際上是比較推崇構(gòu)建封閉式或者私密式社區(qū)的。在街區(qū)制下，此類私密性的條件在一定程度上可能難以完成，開發(fā)商也需針對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行通盤考慮。

總體來看，雖然《意見》總體方向很美好，但在具體的執(zhí)行過程中仍需制定更加具體、細(xì)致的細(xì)則，方能確保《意見》合法合理且卓有成效落地實(shí)施。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，打開已建成的住宅小區(qū)、實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化的前提是政府需要給予業(yè)主一定的補(bǔ)償款。此外，業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)中相當(dāng)一部分是用于公共區(qū)域的綠化、清潔、安保服務(wù)的，公共部分開放使用，其物業(yè)費(fèi)仍由業(yè)主支付顯然不合理。因此，一家地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人表示，今后按規(guī)定不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)以及已建成的住宅小區(qū)逐步打開后，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，那種守著大門就等于守著金礦的思維就要改變，傳統(tǒng)上依靠人去管理和維護(hù)的線下服務(wù)鏈將會(huì)面臨挑戰(zhàn)。開發(fā)商必須要探討新的物業(yè)管理手段，比如采用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及建立在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的智能化自助服務(wù)模式，如智能門禁、通道閘機(jī)、電梯刷卡、閉路監(jiān)控、甚至人臉識(shí)別等。智能化管理手段得到大面積應(yīng)用之后，必將會(huì)加快整個(gè)行業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型的速度，如此，推廣街區(qū)制后受到?jīng)_擊的高端樓市才能生存。

（作者單位：山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）