2015年一線城市豪宅公寓市場研究

文/山水間

2015年一線城市豪宅公寓市場研究

文/山水間

本報告所統計項目為2015年四季度成交均價6萬元/平方米以上項目，北京、上海、廣州及深圳樓盤都按此標準篩選。本報告中的豪宅公寓指的是非別墅類的高端商品住宅以及酒店式公寓產品。

一、 2015年豪宅公寓成交量同比增長3.5倍

2015年四季度，一線城市豪宅公寓成交6159套，再創2014年以來的季度新高，環比增長65%，同比增長368%。2015年全年累計成交13770套，相比2014年增長350%，2015年豪宅成交量的激增，即便稱其為“豪宅元年”也不為過。

成交量持續快速增長原因較多，主要有以下幾點：第一，在樓市復蘇的背景下，尤其一線城市樓市量價都大幅增長，由于買漲不買跌的心理驅動，部分高凈值收入群體購房熱情空前高漲。第二，經濟、股市前景難辨，在投資選擇相對有限的情況下，投資投機加快入市，進一步增長了對這種抗跌保值效果較好的產品的需求，樓市狀況在城市間進一步分化，一線城市特別是北上深最受投資者青睞。第三，高端改善性需求借機加快釋放，隨著收入水平的提高，居民開始追求高品質生活，加上一線城市有更完善的公共配套，高收入群體也很樂意置換到居住更舒適、配套更完備的高端居住社區。

總的來說，不管出于自住還是保值目的，在當前樓市復蘇、投資渠道受限、經濟前景難辨的大環境下，豪宅公寓市場的熱度還將進一步延續，但考慮到高端市場容量畢竟有限，未來需求將更為溫和（圖1）。

圖1 一線城市豪宅公寓成交量季度走勢

二、 2015年四季度一線城市豪宅公寓成交量排名

2015年四季度，一線城市豪宅公寓有成交記錄的樓盤達184個，相比三季度的145個，增長26.9%。一方面，一線城市房價的大幅上漲，使得單價6萬元以上的公寓樓盤大幅增加；另一方面，過去一些去化情況較差的高端樓盤也被帶活。在四季度一線城市豪宅公寓成交量TOP50項目的排行榜中，上海、北京、深圳分別為2558套、373套、2100套，相比三季度分別增長58%、-1.3%、65%，仍然無廣州樓盤。上海、深圳兩地項目成交占比超過92%。廣州成交量排名最高的項目在第68位，仍舊是天河區珠江新城的匯悅臺項目，成交21套，合計5600多平方米。成交量前10的項目被上海、深圳平分，合計成交2086套，相比三季度的1764套，增長18%（表1）。從成交量排名前幾個項目來看，首先樓盤區位優勢明顯，基本都位于城市核心商務區，較多采取精裝交房，采取高品質高溢價的策略；此外，項目開發體量較大，且前期通過各種營銷渠道進行蓄客，在項目開盤或加推時，產生轟動效果。

表1 2015年四季度一線城市豪宅公寓成交量TOP36（按套數）

三、 2015年四季度一線城市豪宅公寓成交價排名

2015年四季度，一線城市豪宅公寓項目TOP50的成交均價排名中，北京、上海、廣州、深圳樓盤成交均價分別為10.4萬元/平方米、11.3萬元/平方米、8.7萬元/平方米、10.3萬元/平方米，環比三季度分別增長13.4%、14%、-1.2%、15.1%，除廣州外，漲幅都非常大。這些成交均價排名前50的豪宅公寓，應該算是國內最頂級的豪宅公寓樓盤了，扣除成交中的結構因素，樓盤本身的價格漲幅也相當驚人，遠大于報告中豪宅公寓成交均價的整體漲幅，反映出越是頂級的豪宅公寓項目，樓盤價格漲幅反而越大。

2015年四季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前10名中，上海、北京占據9席，成交均價都在12萬元/平方米以上（表2）。這些頂級豪宅公寓部分是現房，成交量相對較少，去化周期一般較長。除了追求經濟利益，很多項目的開發是為了更好地推廣和宣傳開發商的品牌，樹立開發企業的高品質形象，便于其他開發項目的推廣和銷售。此外，由于目前土地價格飛漲，開發商為了使項目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設施，以增加項目溢價能力，從而造成很多項目被豪宅化。

表2 2015年四季度一線城市豪宅公寓成交均價TOP36

四、 2015年四季度深圳豪宅公寓成交面積同比大漲13倍多

2015年四季度，上海豪宅公寓成交3124套，位列四個一線城市之首，同比增長358%。四個一線城市同環比都保持較大增幅，深圳增幅仍然保持領先。北京成交691套，同比增長48%。廣州成交63套，同比增長了近五倍。深圳成交2291套，同比增長了13.5倍（表3）。深圳豪宅公寓成交面積持續大漲有幾個特殊原因：一是延續剛需盤的價格大漲，使得一部分人在高位出售舊房換新房，進而有資金進入豪宅公寓市場；二是基于地緣優勢，帶來部分香港、澳門等高收入人群的投資投機需求；三是價格漲得快，導致更多在售和開盤項目符合豪宅公寓標準。

2015年四季度豪宅公寓成交結構中，相比三季度，上海、深圳、廣州成交套數占比都有所上升，上海占比50.7%，再次超過半數，北京占比有所下降（圖2）。

表3 2015年四季度一線城市豪宅公寓成交量與增幅

圖2 四季度一線城市豪宅公寓成交套數占比

五、 2015年上海、深圳豪宅公寓成交量最猛

2015年北上廣深四個一線城市豪宅公寓成交套數分別為2082套、7188套、98套、4402套。上海、深圳市場成交最猛，成交量分別增長了3倍多和8倍多（見表4）。北京成交量前3的樓盤分別是盛德紫闕169套、泛海國際155套、華潤萬橡府143套；上海成交量前3的樓盤分別是大寧金茂府638套、寶華紫薇花園422套、萬科翡翠濱江379套；廣州成交量前3的樓盤分別是匯悅臺44套、凱旋新世界14套、東風廣場11套；深圳成交量前3的樓盤分別是華潤城817套、鴻榮源壹方中心435套、海上世界雙璽花園340套。

在2015年豪宅公寓成交結構中，首先是上海成交套數占比52.2%，預計占據全國豪宅公寓近半壁江山，畢竟豪宅公寓市場有限，主要樓盤集中在一線城市，其次是深圳和北京，占比分別為32%、15.1%，廣州占比不及1%（圖3）。

表4 2015年一線城市豪宅公寓成交量與增幅

圖3 2015年一線城市豪宅公寓成交套數占比

六、 2015年一線城市豪宅公寓套均面積177平方米

2015年一線城市豪宅公寓套均面積177平方米，相比2014年縮小15.9%。2015年四季度，一線城市豪宅公寓套均面積157平方米，環比縮小12%，同比縮小25%（表5）。從2015年年度數據對比來看，四個一線城市僅北京戶均面積有所擴大，主要由于同一樓盤產品中成交戶型的增大，如泛海國際、紫辰院等樓盤，以及相對大戶型項目的成交，如潤澤御府、使館壹號院、中糧瑞府等樓盤。

表5 2015年四季度一線城市豪宅公寓成交套均面積（單位：平方米）

當前豪宅公寓仍然延續以下發展趨勢：市場需求不再盲目追逐大面積戶型，更加關注產品本身的硬件設施、區位交通以及對小區內外的公共配套；從供應方面看，科技含量高、生態環境好、有優質教育資源、高智能管理等都是當前豪宅公寓的標配和賣點。

（作者單位：上海易居房地產研究院）