房地產開發企業融資渠道研究

邊金梅

【摘要】在我國的住房體制改革的過程中，融資機制從以前的計劃融資向市場融資轉變，大部分房地產企業來說資金來源主要依靠各種融資，在這樣的背景下，對房地產企業融資渠道進行研究，有助于房地產企業選擇合適的融資渠道。本文主要分析房地產開發企業融資渠道存在的問題，并對其進行分析，并探討房地產企業一般融資渠道，對其利弊進行分析。

【關鍵詞】房地產 ?融資 ?渠道

我國的房地產發展極快，一方面拓寬了房地產開發企業的融資渠道，給房地產企業的發展帶來了一定機會，但與此同時，房地產企業在國內、國外市場面臨的壓力也隨之增加，融資渠道變得廣闊的同時也變得更加復雜。房地產企業是資金密集型行業，無法回避融資難、融資環境復雜的局面，只有企業內部管理作出改變，提供多樣化的融資方式，以更好、更深入的解決融資問題，從而實現企業的進一步發展。本文將分析房地產企業融資渠道存在的問題，并對一般的融資渠道進行探究，分析其利弊。

一、房地產企業融資渠道存在的問題

資金是企業發展尤其是房地產企業發展中不可缺失的資源，因此，房地產企業在選擇融資渠道時就更應該注意，我國當前企業融資渠道情況在一定程度上有利于企業的發展，但另一方面，房地產開發企業融資還需面臨不少問題。

（一）缺乏規?；⒓瘓F化企業

我國房地產企業的發展已經到了一個前所未有的勢頭，而其中，有近百分之七十為規模偏小的房地產公司，這就導致了我國的房地產企業出現了一個惡性發展的現狀，即很多企業都認為房地產可以給企業帶來利潤，便都加入這個行業，但因為其自身的不專業、不規模，導致該行業中企業數量多，但好的企業、規模化的企業少，甚至有的企業不具備房地產開發的基本條件。由于這類小型房地產公司規模小、資質不高，致使小型房地產企業融資困難。

（二）依賴銀行貸款，加大風險

隨著房地產行業的發展，直接融資市場也保持著較快的發展速度，但事實上，在未來一定時間內，我國房地產企業仍舊在很大程度上依賴銀行貸款支持，簡單來講，房地產企業的資金來自于銀行貸款。這對于銀行是不利的，舉個例子，房地產企業過多，就會導致商品房空置量增加，房地產市場就會出現供過于求的狀況，那么企業就無法償還銀行貸款，于是很多企業只能將房子進行抵押。而房地產發展有一定的不穩定性，房子價格在波動過程中，銀行的利益也就受到了影響，甚至可能出現銀行無法收回本息的情況，而在這個過程中，銀行成了損失者。

（三）高負債經營

依賴銀行貸款只是房地產企業依賴外部融資的一個部分，房地產企業要發展，最重要的是企業自身就要擁有一定額的開發資金，降低企業自身的負債額。根據數據分析，我國房地產企業資產負債率高達百分之八十，這就造成一個后果，企業的抗風險能力較弱，一旦房地產市場受到沖擊，融資渠道受阻，這類企業資金鏈出現問題，企業直接面臨倒閉的風險。

（四）相關法律體系不健全

市場的安定、繁榮，很大程度上需要強大、健全的法律體系作為保障，尤其是在發展不穩定、波動極大的房地產市場，如果有法律保障作為后盾，其發展才可能順風順水。我國房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》，除此之外，對于住宅抵押貸款就沒有詳細的規定，這將直接影響銀行資金的安全性。

二、房地產企業一般融資渠道研究

（一）貸款融資

貸款融資在房地產企業的融資渠道中仍舊占據著重要的位置，甚至可以說銀行貸款是房地產企業最重要的融資渠道。企業通過向銀行支付利息而取得資金的使用權，即房地產企業貸款的主要方式一般是信用貸款、擔保貸款、抵押貸款三類。在這三個基本方式中，抵押貸款的使用率較高，能有效降低銀行的貸款風險。銀行貸款在房地產企業選擇融資渠道時占據主導作用，自然是有一定的優點，首先，銀行貸款的程序、條件是固定，企業在辦理銀行貸款時就不會受其他因素的制約，嚴格按照銀行規定進行，且銀行貸款能夠很快拿到資金的使用權，時間較短。其次，銀行貸款只需要房地產企業按照規定支付利息，企業付出的成本較低。正是因為這樣，房地產企業基本上會傾向于銀行貸款融資。但是銀行貸款仍舊是有一定的缺點，首先是銀行貸款時對于企業的條件審查很嚴格，其次是銀行對于貸款資金的監管也比較嚴格，資金的使用有一定的限制。

（二）房地產上市融資

上市融資一般適用于規模較大、發展較好的房地產企業，是指通過發現股票，并在證券交易所交易進行融資的方法。姑且不論上市融資的融資效果如何，房地產企業如果有上市融資的做法，企業的品牌效應就在無形中取得了。與此同時，企業的競爭力將得以提升，企業規模、實力也得以擴大。目前我國房地產企業大部分是中小企業，數量多，規模小，不利于市場的發展。因此，房地產企業如果有上市融資的實力，不僅對企業自身發展有利，對于整個房地產行業的發展更是有推動作用。上市融資主要的優點在于和銀行貸款相比，籌資量大、融資力強，對于資金的使用和安排也不用受到限制，對于企業的知名度的提升也有一定幫助。而上市融資的缺點主要表現為融資成本高、公開部分企業信息，不利于同行業的競爭。

（三）債券融資

債券融資是國際融資的主渠道，是指企業或政府在房地產開發資金的籌集過程中，按照相關規定，在一定期限內還本付息的有價證券。債券融資的優點包括以下幾點，首先，債券融資可以發揮財務杠桿作用，可以在一定程度上增加股東的收益;其次，債券利息具有抵稅作用;第三，債券的風險小，成本也較低。而債券融資的缺點主要為條件限制嚴格、支付風險大、增加債權人的風險等。我國房地產開發企業利用債券融資方式的很少，主要是因為我國在這方面的條件限制較為嚴格，但債券融資也在側面對企業有一定的激勵作用。

三、總結

房地產開發企業融資不僅僅依靠企業自身的發展，同時還需要政府的政策推動和市場的發展，所以對于企業來說，只有增強自身實力，才能夠更多樣的利用各類融資渠道，也才能進一步加快企業的發展步伐。本文主要分析了我國房地產開發企業在融資方面存在的問題，并列舉了貸款融資、上市融資和債券融資三個融資方法，并分析了其利弊。

參考文獻

[1]楊小峰.我國房地產企業融資渠道研究[D].四川大學.2007.

[2]侯海云.房地產企業融資渠道研究[D].北京交通大學.2015.