北京樓市觀察

唐杰

增加供地才是房地產調控的王道。增加供地不僅有利于抑房價，還有利于穩增長，可謂兩全其美。相比之下，打擊購房需求只能抑房價，不能穩增長。

近期北京房價上漲較快，最終導致國慶前夕北京市政府重拳調控，并帶動很多城市跟進。房價上漲的原因是什么？房地產調控效果如何？為了回答這些問題，一個很重要的觀察視角就是供地數量。正因為供地少，房價才漲得快。供地少的原因是去庫存、控人口。房地產調控的效果取決于能否解放思想、大量供地。

房價飛漲

根據最新公布的國家統計局數據，9月份北京新建商品住宅價格同比上漲30.4%，二手住宅價格同比上漲40.5%。從圖1、圖2和圖3中可以得出幾個重要的結論。第一，無論是新建住宅，還是二手住宅，這波價格上漲幅度都創下了紀錄，可謂史無前例。在此之前，新建住宅和二手住宅的價格漲幅最高只在20%左右，9月份的數據比以前的最高紀錄還高10～20個百分點。以后的數據是否會低于9月份還不確定，有可能寫下新的“傳奇”。

考慮到以前房價上漲起點相對低，從房價上漲的絕對額來看，這波上漲更大。9月份北京商品住宅銷售均價3.15萬元，同比增加8833元，而6月份更是同比增加了萬元以上。根據圖3，在此之前的最高紀錄都沒有超過8000元。需要提醒的是，商品住宅銷售均價的變化低估了房價漲幅，因為隨著時間推移，新建商品住宅的位置距離市中心越來越遠。如果按照同一地點的房價計算，房價上漲的絕對額會更大。

住宅價格特別是新建住宅價格具有明顯的周期性，大約每3年經歷一個完整的周期。從同比增速角度看，第一次谷底是在2009年3月～6月，第二次谷底是在2012年4月～6月，第三次谷底是在2015年2月～3月。在每次谷底階段，北京房價都出現了負增長。可見，北京房價只漲不跌的神話在過去也是不存在的。不過每次負增長的期限都比較短、幅度也比較小。2015年這次谷底比以前的谷底更低，最近的漲幅也高于以往，似乎呈現波動加大的特點。

二手住宅價格在早期相對平穩，漲幅弱于新建住宅價格。但從2012年啟動的那波上漲開始，二手價格漲幅已和新建住宅價格一致，最近這波漲幅反而高于新建住宅價格。考慮到新建住宅越來越少，二手住宅價格指數更能準確的反映北京整體房市的變化。從二手住宅價格指數來看，本輪上漲較大的結論更加確鑿。

泡沫之辯

北京房價是否有泡沫，不同人有不同的看法。不過，對于泡沫要有準確的認識。首先，即使存在泡沫，短期內也有可能繼續膨脹，正如2007年股市從5000點漲到6000點不妨礙5000點泡沫論。其次，是否存在泡沫跟時間點有關，因為不同的時間點代表著不同的發展階段。2001年股市2000點就是泡沫，如今股市2000點就不是泡沫。隨著經濟的發展和收入的提高，長期內房價可能不斷創新高，但如果在某個時間點大量透支了未來漲幅，也可能存在泡沫。因此，泡沫主要是一個中期概念，短期或長期的意義有限。當然，也不排除出現歷史大頂的可能，這時泡沫就具有長期意義。

從若干指標來看，北京房價面臨較高的泡沫化風險。第一，經歷了長期而較大的漲幅。如前所述，一年內平均漲幅為30%～40%，個別樓盤的漲幅還會遠高于平均水平。過去十年，很多樓盤價格上漲在10倍左右。在長期而較大的漲幅刺激下，容易產生房價只漲不跌的信念以及盡可能多買的行為，社會各界對于房市討論之熱烈猶如去年上半年的股市。盡管北京實施了較為嚴格的限購，但在驚人利益的誘惑下，投資及投機需求會想方設法繞過限購。最起碼，可以在符合資格的前提下提前購買或者購買面積盡可能大，高杠桿現象嚴重。為了買房而離婚、造假也屢見不鮮，非理性行為泛濫。

第二，現在的房價無論是跟收入比還是跟其他國家比都已位于高位。根據全球最大消費物價數據中心Numbeo的數據，2016年6月，在世界40大城市中，北京房價排第11位，略低于深圳和上海。法國巴黎、美國洛杉磯、日本大阪、意大利羅馬等發達經濟體的大城市的房價都已落在北京后面。金磚經濟體中，印度孟買、俄羅斯莫斯科、巴西里約熱內盧的房價相當于北京的70%、40%、30%左右。

從房價收入比來看，北京高達33.3，意味著需要33年的全部收入才能買下一套房，全球排名第4位，低于深圳而高于上海。在40大城市中，只有香港、倫敦和京滬深一樣高房價的同時房價收入比也高。東京、新加坡、紐約、蘇黎世、舊金山、首爾等地房價雖高，但房價收入比遠低于京滬深。

居民收入增速較快的國家，固然可以承受更高的房價收入比。但印度和中國一樣是人口超過10億的超級大國，同樣享有較高經濟增速，但只有孟買一個城市的房價收入比排在世界前十位。印度首都新德里所在的德里市人口超過2000萬，是全國第二大城市，房價收入比屬于印度第三高（16.3倍），僅為北京的一半。可見，收入增速不能解釋北京的房價收入比。

第三，房貸急速增加，杠桿迅速攀升。2015年底，北京金融機構發放的個人住房貸款余額為5832億元，同比增30.8%;公積金貸款余額2492億元，同比增33.1%。2016年，即使只根據上半年情況進行年化，個人住房貸款全年增速也將有40%之多，公積金貸款的增速也應類似。根據2015年房貸總量8324億元計算，40%的增速意味著新增房貸3330億元。預計今年北京GDP為2.5萬億元左右。照此計算，新增房貸與GDP的比例將高達13.3%，超過美國、日本房地產泡沫最高峰時的水平，盡管房貸余額與GDP的比例（接近50%）還低于美國。

供地緊張

造成房價飛漲的因素有很多，其中一個很重要的原因就是供地緊張，今年尤其是這樣。北京國土局官網在今年4月底掛出一則土地出讓公告后就長時間沒有新消息，土地零供應的時間長達3個月之久。直到8月9月，北京國土局官網才開始推出新地塊。

與歷史同期相比，土地供應數量由于長時間“斷頓”而自然創下新低。今年前8個月，北京房地產開發企業購置的土地面積僅有106萬平米。這一數字僅相當于過去十年前8個月供地平均值的37.8%。過去十年中，土地供應的最高峰是2010年，前8個月供地有535萬平米之多。今年還不到它的1/5。

考慮到供地結構的變化，供地緊張狀況更加嚴重。根據歷史數據，購置土地中能夠用于建設住宅的部分大約占70%左右。住宅又可分為商品房及保障房，過去幾乎都是商品房，近年來保障房成為土地供應的重要組成部分。由于保障房的購買具有嚴格的條件，多數人難以買到。即便少數能夠買到，買入后5年內也難以出售。如果只看商品住宅，今年前8個月供地僅有42萬平方米，平均每人連0.2平米也分不到。

當前的供地數量遠不足以滿足銷售的需要。今年前8個月，北京商品房銷售面積是562萬平米，而對應的土地供應是106萬平米，后者不到前者的1/5;商品住宅銷售面積473萬平米，而對應的土地供應是42萬平米，后者不到前者的1/10。

當前的供地數量甚至都不足以替換房屋折舊的部分。建筑物外立面會因風吹日曬而破損，內部材料也會因為經年日久而老化。按照人均住房30平米，房屋使用壽命30年計算，每年要折舊一平米，也就是每年要新增一平米的供應才能保證人均住房面積不減少。即便房屋使用壽命延長到60年，平均每人每年也要折舊0.5平米，這也高于當前人均供地數量。

對于供地緊張推高房價的觀點，土地管理部門并不認同。但不論是從理論還是從實踐來看，供地緊張推高房價都是無可置疑的。按照經濟學原理，商品價格由供給和需求決定。在其他條件不變的情況下，供給減少自然導致價格上升。基于幾十個城市房價變化和土地供應的計量分析表明，人均供地多少在很大程度上決定了房價變化，人均供地少則房價漲幅高。重慶是供地充裕的典型，今年前8個月供地數量高達478萬平米，2012年同期數據更是高達1355萬平米。受此影響，重慶房價長期小幅波動。

去庫存、控人口之誤

北京土地供應大幅收緊的原因主要有兩個：一是去庫存，二是控人口。這兩個理由都值得商榷。

“去庫存”是去年底中央經濟工作會議提出來的5大任務之一，更準確的叫法是“化解房地產庫存”。會議決定并沒有解釋為什么需要去庫存，但言下之意顯然是庫存太多了。為了去庫存，有關部門采取了降息、松貸、補貼等各種措施。這些措施在庫存高企的地方自然有利于去庫存，但在庫存不多的地方則會助推房價。正如人參，奄奄一息的人服用后可能起死回生，疲弱多病的人服用后會精神陡增，但身強體健的年輕人服用后則會狂流鼻血。

2015年底北京商品房待售期房面積為1049萬平米、待售現房面積為1156萬平米，合計為2205萬平米，而2015年全年商品房銷售面積為1555萬平米，現有庫存大約1.5年時間可消耗完畢。如果只看商品房中的住宅，待售期房面積為521萬平米，待售現房面積為490萬平米，合計為1011萬平米，而2015年全年住宅銷售面積為1127萬平米。不用一年時間，現有住宅庫存就可以全部賣完。

經過今年的銷售，北京住宅庫存進一步下降。截至9月底，待售期房面積為394萬平米，待售現房面積為433萬平米，合計為827萬平米。庫存不足的情況更加嚴重。

控人口是近幾年來北京的一大任務，理由是北京人口過多，交通擁堵嚴重，資源與環境難以負載。其中最重要的理由是北京缺水。為了保證用水，需要開采地下水，造成地下水位下降、地表塌陷風險增加等問題。減少土地供應后，房價變高，買不起房的人很可能會離開北京。這是很多人的主張。

但是，北京缺水問題并非只有控人口這一條出路。既然水資源稀缺，那就應該提高水價。讓價格反映資源稀缺程度、讓市場機制解決供求問題，這是經濟學最基本的道理。提高水價之后，一方面用水者會節約用水，減少需求;另一方面，供水者效益提高，會增加供水，最終供求自然平衡。只要有足夠的利益刺激，興建新的水庫甚至海水淡化都可以去做，只要減少地下水的開采就行。實際上，隨著南水北調的實施，近年來北京地下水位已經穩中有升。用減少供地、推高房價的做法控人口無疑是殺雞用牛刀。

新一輪調控還需要加大供地力度

9月底，北京市政府頒布新一輪房地產調控措施，很多媒體稱之為史上最嚴。實際上，這種判斷并不準確。在《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》這個文件中，前兩條都是增加供地，這是非常對的，但是對于供地數量沒有明確，難以貫徹落實。社會各界對于調控新政的解讀中，對于增加供地也提得比較少，更多的是強調首付的增加。

增加供地才是房地產調控的王道。增加供地不僅有利于抑房價，還有利于穩增長，可謂兩全其美。相比之下，打擊購房需求只能抑房價，不能穩增長。即便在抑制房價方面，打擊購房需求也只有短期效果。這已被過去歷次調控所證實。購房者可以不斷積累資金，最終攢夠首付，現在只是將需求暫時推遲而已。目前宏觀經濟在低位徘徊，經濟發展任務艱巨。增加供地會帶動下游的建筑、家裝等行業，提高經濟增速，這對北京來說，也很重要。

國慶前夕，北京市政府召集會議，決定下屬16區縣每一區縣拿出10萬平方米，用于建設約1300套自住型商品房。這樣合計能增加自住房兩萬套左右。這比單純一句增加供地的表態更加實在，但數量還是不足。2013年10月，北京市住建委曾宣布將于2013、2014兩年供應7萬套自住房的供地，遠高于這次自住房的數量。

在增加自住房供地的同時，還需要完善自住房的分配。自住房在價格方面和商品房存在明顯的差距，很容易被少數群體私分占用。近期首開華潤·花香四季項目就已暴露了自住房分配方面的問題。以后需要加大監督力度，對違規現象做出有力懲處。