兼并，房地產(chǎn)業(yè)下一個選項

文/本刊記者 李亮子

兼并，房地產(chǎn)業(yè)下一個選項

無論是去庫存，抑或是價格戰(zhàn)，無論是單打獨斗、明爭暗斗，抑或是“大魚吃小魚”、兼并重組，國企、民企或許都會遭遇同樣的命運(yùn)。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合還是各自為戰(zhàn)？在充分競爭的市場領(lǐng)域，國企和民企面臨著同樣的思考。

2016年，隨著中央著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，去庫存將成為房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。我國當(dāng)下的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個徹底分化的時期?！氨鄙蠌V深”這樣的一線城市和人口數(shù)量較大的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價升”的局面；其他二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價穩(wěn)”階段，存在庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體不足，“有量無價”，庫存壓力大。針對不同的情況，房地產(chǎn)企業(yè)也必須對未來有一個具體的規(guī)劃，究竟該如何去做。

化敵為友

房地產(chǎn)火爆的局面在今年年初就已經(jīng)再次顯現(xiàn)。“北上廣”房價的“高燒”模式讓很多房地產(chǎn)企業(yè)都興奮起來。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)：十大房企2015年業(yè)績新鮮出爐，全年銷售突破萬億元，達(dá)到11987.1億元。

第一梯隊中，萬科仍然領(lǐng)跑，2015年銷售額達(dá)到2614.7億元，恒大以2013.4億元銷售額首次沖破2000億元大關(guān)位居第二位。第二梯隊是包括中海外、碧桂園、萬達(dá)商業(yè)在內(nèi)的千億級軍團(tuán)。第三梯隊以華潤置地、融創(chuàng)、龍湖、富力等企業(yè)為代表，銷售業(yè)績在540億元至860億元之間，招商蛇口也進(jìn)入前十名。

風(fēng)頭正盛的房地產(chǎn)企業(yè)背后也有灰色的一面。據(jù)新華社消息，2015年上市房地產(chǎn)企業(yè)年報顯示，在日前已正式公布年報的59家房地產(chǎn)上市公司中，30家凈利潤同比下滑，其中8家出現(xiàn)虧損。在中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)?；奂碾A段，民營房企的日子越來越不好過，尤其是中小房企面臨生存的壓力激增。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在國內(nèi)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)有頹勢顯現(xiàn)，此時，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。

房地產(chǎn)企業(yè)的重組高潮疊起，中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成，中交系整合正在進(jìn)行中，保利系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組話題向人們揭示了房地產(chǎn)業(yè)將會出現(xiàn)一個新的格局——規(guī)模化。

規(guī)?；菫榱私鉀Q競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)的競爭問題，是化敵為友的一種方式。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多年的“牛市”，很多企業(yè)都涉足其中，在房產(chǎn)去庫存壓力之下，市場需求后續(xù)不足的問題日益顯現(xiàn)，之前很多做房地產(chǎn)的企業(yè)都不是以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的，涉足房地產(chǎn)只是因為有利可圖。當(dāng)競爭越發(fā)激烈，拿地越來越困難，工程項目施工同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重的今天到來的時候，很多地產(chǎn)企業(yè)需要把競爭對手吃掉，壯大自己的隊伍，減少競爭壓力。

借力使力

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，民營企業(yè)并不占優(yōu)勢地位。民營地產(chǎn)企業(yè)與國企的房地產(chǎn)企業(yè)相比在融資能力和社會資源方面存在先天缺陷，需要借助國企里的房地產(chǎn)企業(yè)之力獲得更多的資金和社會資源。同樣，國企自身盡管有強(qiáng)大的實力，依然需要向民營房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)靈活的制度和充足的人才儲備以及對市場研發(fā)能力。這就成為兩類不同需求的房地產(chǎn)企業(yè)展開合作的前提。

2014年12月以來，中交建設(shè)集團(tuán)出資70多億港幣，分兩次收購綠城中國28.9%的股權(quán)，成為其第一大股東。2015年6月，完成綠城中國董事會的改組。目前中交建設(shè)集團(tuán)在綠城董事會占絕對多數(shù)。對于中國交通建設(shè)集團(tuán)收購綠城股份來說，國企與民企在地產(chǎn)界的一次牽手，給人們留下了深刻的印象。中國交建總裁助理、中交房地產(chǎn)公司董事長孫國強(qiáng)說：“中交集團(tuán)收購綠城中國的行動看似出手很快，似乎是臨時起意，但是它的基本邏輯體現(xiàn)了中交集團(tuán)的戰(zhàn)略部署。同時將促進(jìn)中交集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，為實現(xiàn)房地產(chǎn)板塊與其他板塊聯(lián)動打造堅實基礎(chǔ)。”

中交建設(shè)集團(tuán)出資70多億港幣，分兩次收購綠城中國28.9%的股權(quán)。

之所以中交建設(shè)集團(tuán)選擇綠城集團(tuán)作為合作對象，孫國強(qiáng)董事長給出了這樣的答案：“相對來說，中交集團(tuán)在這次并購是主動的，是我們?nèi)ベI人家的股份。我們先看綠城給中交集團(tuán)能帶來什么。第一，綠城是中國房地產(chǎn)業(yè)界知名很高、實力很強(qiáng)的公司，在最近公布的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜單中，綠城集團(tuán)連續(xù)11年榮獲“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力TOP10”稱號；綠城品牌號稱是中國房地產(chǎn)界的“愛馬仕”，有分析機(jī)構(gòu)給其品牌估值200億元；在全國范圍內(nèi)近兩年只有綠城的產(chǎn)品每平方米平均單價超過2萬元，而第二名為1.5萬元，由此可見綠城的產(chǎn)品品質(zhì)。因此，綠城中國能夠在品牌和規(guī)模兩方面給中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來很大增量。第二，綠城有很成熟的產(chǎn)品線，形成了別墅、多層公寓、高層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)六大產(chǎn)品，而且產(chǎn)品設(shè)計很受市場歡迎；目前綠城有5千人左右的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)團(tuán)隊。這一專業(yè)能力能夠顯著提升中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展能力。第三，通過多樣的合作模式，綠城能幫助中交集團(tuán)提升房地產(chǎn)管理服務(wù)水平?！?/p>

孫國強(qiáng)說，“再看中交集團(tuán)能給綠城帶來什么。第一，中交集團(tuán)是優(yōu)秀的中央企業(yè)，綜合實力強(qiáng)，在資本市場有良好的融資能力。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，中交集團(tuán)作為大股東進(jìn)入，對綠城來說是強(qiáng)有力的支撐。第二，中交集團(tuán)是全球領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施承包商，在一級土地開發(fā)方面有著天然優(yōu)勢，隨著“五商中交”戰(zhàn)略的落地，基礎(chǔ)設(shè)施投資、城市綜合運(yùn)營開發(fā)會給我們帶來土地一級開發(fā)的新機(jī)遇，這也給綠城土地二級開發(fā)提供了機(jī)遇。第三，中交集團(tuán)是中國“走出去”的龍頭企業(yè)，建立了全球網(wǎng)絡(luò)，雙方可以發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的突破。第四，中交集團(tuán)作為央企，基本建立了系統(tǒng)的管理體系，國企的規(guī)范加上民企的活力，將會推動綠城穩(wěn)健發(fā)展。因此，我們一開始就認(rèn)為雙方契合度很高。我認(rèn)為是一個絕配。”

縱橫擴(kuò)張

據(jù)wind資訊統(tǒng)計，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%；2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額達(dá)1600億元。

對于并購擴(kuò)張，增強(qiáng)實力中海地產(chǎn)打得一手好牌。幾次擴(kuò)張下來，中海地產(chǎn)的規(guī)模、業(yè)績等一系列指標(biāo)都向上發(fā)展，通過并購實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的旗艦化運(yùn)行是中海地產(chǎn)的一大制勝法寶。

從2010年開始，中海開始進(jìn)行大規(guī)模兼并收購，來獲取土地和項目資源，截至目前已收購三家地產(chǎn)公司資產(chǎn)，交易對價近700億，涉及數(shù)千萬平方米土地儲備，資產(chǎn)總價超過千億。

在收購過程中，中海展示了高超的收購方法和財務(wù)技巧，除了中海宏洋外，其他兩宗收購并未采用現(xiàn)金模式，而是巧妙地運(yùn)用資產(chǎn)置換、發(fā)行新股、配股等方式完成了收購。2013年8月，中海外宣布其控股股東中國建筑股份，擬將旗下多個平臺的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

2015年5月，中海宣布收購先決條件均已達(dá)成，收購的資金以向中國建筑發(fā)行新股的方式獲得。中國建筑的全資子公司、中海地產(chǎn)母公司——中國海外集團(tuán)將以25.38港元股價認(rèn)購16.9億股，認(rèn)購總代價約338.2億元人民幣。

6年不斷兼并重組，讓中海業(yè)績一路突飛猛進(jìn)。中海實現(xiàn)了業(yè)績增長和利潤增長，連續(xù)14年保持凈利潤行業(yè)第一。2010年的并購讓中海的財報看著特別讓股東們欣慰。其當(dāng)年年報顯示，中海實現(xiàn)營業(yè)額港幣443.1億元，同比增長18.7%；實現(xiàn)凈利潤為港幣126.7億元，同比增長66.6%。

萬科與深圳地鐵簽署戰(zhàn)略協(xié)議。

2015年，由于資產(chǎn)注入的助力，全年中海系連同其合營公司、聯(lián)營公司共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。而中海的凈利潤，在2015年達(dá)到333億港元，連續(xù)14年位居房企之首。

在中海發(fā)展2015年業(yè)績會上，郝建民表示，因為整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項目的銷售貢獻(xiàn)，集團(tuán)2016年的合約銷售目標(biāo)為1850億港元，較2015年增長約2.4%。中海地產(chǎn)董事長郝建民在年初時曾明確表示，今年將大規(guī)模開啟兼并重組，重點是收購央企資產(chǎn)。由此可見，未來，并購依然是中海外的核心戰(zhàn)略之一。

中金公司認(rèn)為，中央支持央企重組，這將促使部分開發(fā)商更有動力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過企業(yè)破產(chǎn)來推動行業(yè)重組。

布局未來

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提前布局未來往往能成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中迅速崛起的不二法門。萬科與深圳地鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或許就有提前布局未來的打算。

2014年，萬科就獲得與深圳地鐵集團(tuán)的合作機(jī)會，成功參與深圳紅樹灣項目開發(fā)，實現(xiàn)了重返深圳核心區(qū)域的夙愿。紅樹灣項目位于深圳市中心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地段，這一項目也被視為萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的標(biāo)桿之作。

有上次的愉快合作，萬科和深圳地鐵共同布局未來，今年3月12日，雙方舉行了戰(zhàn)略合作備忘錄簽約儀式，宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。萬科希望主要以新發(fā)行股份方式，收購深圳地鐵集團(tuán)所持有的目標(biāo)公司的全部或部分股權(quán)；同時雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將依托“軌道+物業(yè)”模式，通力合作，協(xié)同發(fā)展。合作之后預(yù)計會以深圳為起點，逐步實現(xiàn)向珠三角乃至全國其他重點城市的全面拓展。對于此次合作，深圳地鐵集團(tuán)和萬科都極其重視。深圳地鐵集團(tuán)董事長林茂德、總經(jīng)理肖民，萬科集團(tuán)董事會主席王石，總裁郁亮出席了合作簽約儀式。

林茂德表示，深圳地鐵集團(tuán)近年來在全力加快軌道交通建設(shè)，向市民提供優(yōu)質(zhì)運(yùn)營服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極深化國企改革，以“軌道+物業(yè)”為基礎(chǔ)，探索市場化可持續(xù)發(fā)展模式。萬科是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，此次與萬科的合作，也是深圳地鐵集團(tuán)模式創(chuàng)新的重要舉措，符合國家發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

王石也認(rèn)為，與深圳地鐵集團(tuán)合作主要是看中它們是深圳最主要的城市建設(shè)者之一，這次拿出最稀缺的核心地區(qū)土地資源合作開發(fā)，充分體現(xiàn)了深圳地鐵集團(tuán)合作的誠意。兩家公司優(yōu)勢互補(bǔ)，抓住深圳進(jìn)一步城市化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供的歷史機(jī)遇，將為全體股東創(chuàng)造更大的價值。

對深圳地鐵集團(tuán)而言，引入萬科聯(lián)合開發(fā)未來項目既符合共贏原則，同時也是創(chuàng)新合作方式，因為之前房地產(chǎn)業(yè)并購主要還在同行業(yè)內(nèi)，這種“混搭”模式，還是非常少見的。

軌道交通建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，對資金需求量大。絕大多數(shù)城市地鐵的運(yùn)營都需要依靠政府補(bǔ)貼才能維持。

深圳地鐵集團(tuán)是國內(nèi)少有的有較強(qiáng)盈利能力的地鐵公司，因為深圳地鐵集團(tuán)創(chuàng)造性地提出“軌道+物業(yè)”模式，即通過上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)，將沿線物業(yè)增值最大限度地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成自我造血、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展良好機(jī)制。讓地鐵運(yùn)營方面的損失在物業(yè)增值方面得到彌補(bǔ)。

考慮到地鐵建設(shè)巨大的投資規(guī)模和資金成本，實現(xiàn)這一模式的關(guān)鍵在于上蓋物業(yè)能否在充分體現(xiàn)地段價值的基礎(chǔ)上，盡快順利實現(xiàn)現(xiàn)金回流。因此，“軌道+物業(yè)”模式對于上蓋物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計和銷售回款能力需要非常高的要求。深圳地鐵集團(tuán)顯然不擅長做這樣的工作，選擇有經(jīng)驗的萬科做這件事應(yīng)該會非常得心應(yīng)手。在深圳地鐵集團(tuán)看來，萬科的品牌知名度將有助于實現(xiàn)土地價值的最大化；而萬科一貫倡導(dǎo)的“快速開發(fā)、快速銷售”，也與地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略需求高度匹配；在開發(fā)方面，萬科擁有全球一流的建筑技術(shù)研究中心，近年來積極推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，強(qiáng)大的研發(fā)能力結(jié)合工業(yè)化的生產(chǎn)方式，使萬科能有效提升產(chǎn)品質(zhì)量，縮短開發(fā)周期。

作為國內(nèi)最有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科擁有三十多年的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和強(qiáng)大的品牌號召力，在堅持核心優(yōu)勢、積極打造三好住宅的同時，也在不斷豐富產(chǎn)品類型，進(jìn)軍消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等新興領(lǐng)域。這也是萬科對未來的一個布局。

在萬科與深圳地鐵簽署協(xié)議不久，萬科第二大股東華潤集團(tuán)發(fā)聲說，萬科與深圳地鐵的合作公告，沒有經(jīng)過董事會的討論及決議通過，是萬科管理層自己做的決定。此言一出引發(fā)媒體眾多猜測。有人認(rèn)為此次合作可能會因第二大股東的反對而“流產(chǎn)”。

中國企業(yè)改革發(fā)展研究會常務(wù)理事長李開發(fā)接受本刊記者采訪時表示，作為第二大股東的華潤集團(tuán)此時發(fā)聲不代表這件事兒肯定做不成，只是需要按照一定的程序來運(yùn)作。由于此次合作涉及萬科重大資產(chǎn)重組，根據(jù)上市公司相關(guān)規(guī)則要求，雙方最終能否達(dá)成資產(chǎn)交易，還需萬科董事會、股東大會審議，及相關(guān)部門的審批。

房地產(chǎn)行業(yè)新格局可見一斑，合并是大勢所趨，重組是市場未來的選擇，企業(yè)發(fā)展的未來或許在于創(chuàng)新和跨界融合。

責(zé)任編輯/秦海霞