淺談資產評估有限公司資產評估過程經驗

梁馨勻+項明月

【摘 要】通過對H資產評估有限公司為例進行評估，說明資產評估有限公司在資產評估過程中的經驗。

【關鍵詞】資產評估;經驗

一、H資產評估有限公司簡介

（一）公司簡介

H資產評估房地評估土地估價管理有限公司位于重慶市。公司實質上為H會計師事務所有限公司旗下的資產評估部門，公司企業法人為事務所的股東之一。公司目前負責的評估種類包含：客戶個人財產、企業公司財產、銀行貸款抵押房產等的資產評估、法院涉及財產案件的司法評估與房地產評估。

（二）公司的組織結構

H資產評估有限公司目前為小企業規模，公司組織結構圖如下：

二、H資產評估有限公司資產評估大致流程

（一）評估業務項目的成立

首先，需要出具資產評估報告的委托方在達成協議簽訂業務約定書前主動向公司進行前期接洽，洽談的內容大致包括項目背景了解，項目初步報價（或項目投標）、項目在委托方心中預估價位等工作項;我們公司還需要了解委托方評估目的和意愿，并作充分溝通。其次，當評估公司與委托方就項目進程、項目報價等達成一致，并且此項目通過公司的風險審核，我公司決定接受項目委托后，與委托方簽訂正式的業務約定書。最后，依據項目的規模、復雜程度，確定項目負責人以及項目組成員，在實際的工作活動當中，由于H資產評估公司規模的局限性，一般為2～3人為一個項目小組，各有明確的分工：組員為資產評估師助理與實習生，負責評估準備階段委托方的相關數據與資料的取得與對評估現場的考察。

（二）勘察現場、市場調研與取得相關資料

資產評估結果是否準確，首要看勘察現場的仔細程度和相關資料搜集的完成程度。需要取得的資料大概有：委托評估資產清單、委托人的身份證件（復印件）、若是以公司的名義委托的還需要提供公司營業執照（復印件）、對商品房進行資產評估的應提供房產證（復印件）相關等明資產價值的文件等等作為進行資產評估的依據。對委估方提供的資料，項目組進行初步分析審核，確定是否滿足評估要求，如需補充調整，則指導委托方及資產占有方完成補充和調整工作。例如對個人客戶的商品房進行資產評估時，若客戶提供的房產證復印件缺少印花稅頁面的復印件，應該及時的與客戶聯系，補全材料。

勘察現場需要了解到委托方生產、經營、管理等狀況，與被資產評估標的物的狀況，價值。一般請情況下若委托方為企業，需要了解到下面的情況：企業所在地域的經濟文化狀況、企業項目發展所到地域經濟文化狀況、（委托方企業）經營狀況、各重要子公司目前的經營狀況、企業管理現狀：現場管理、制度管理、安全管理、成本管理等、企業主要榮譽狀況和社會公益工作狀況、企業人才狀況及人力資源管理狀況、企業知識產權狀況和技術先進程度、企業文化建設狀況，職工隊伍建設狀況、企業管理團隊特別是領導核心人物的管理思想、企業未來發展規劃（3-5年）經濟預測、委托資產評估標的物狀況的現場照片（每個區域）。

若委托方為個人，需要了解下面的情況：客戶信用記錄、客戶經濟來源、貸款情況、委托資產評估標的物狀況的現場照片（每個區域）。

市場調研，收集評估所需數據及資料。對資產評估標的物涉及的市場信息、法律法規、相關數表等資料，進行收集整理，分析相關市場需求，技術指標、經濟指標、產業政策、行業信息等為評定估算做準備。

（三）撰寫并出具資產評估報告

首先，在邊寫評估報告前，公司評估項目小組通過對前期項目的市場調研數據和現場勘查狀況的匯總分析，由項目評估小組中專業評估技術人員（在H資產評估公司中此專業評估技術人員一般就是項目評估小組中的組長——擁有資產評估師上崗證的有經驗的資產評估師）依據評估準則和技術規范的基本要求，選取適宜的評估方法和技術參數。估算參數、過程、結果通過審核人員審核后，最終出具評估結果（得出資產評估標的物的最終評估價值）。

一份土地估價報告包括：股價項目名稱、委托估價方、受托估價方、股價目的、估價基準日、估價日期、權屬狀況、宗地概況、土地開發程度、剩余使用年限、估價結果、估價師簽名、土地估價機構簽章。專業評估技術人員評估報告、資產核查報告草稿，與委托方溝通，并交換意見，最終達成共識。出具評估報告征求意見稿，與委托方交換意見，完善報告。

最后，在與委托方完成溝通并通成一致意見后，由公司出具正式的資產評估報告。

（四）項目收尾

項目傭金為委托方在委托項目時公司提出，一般按標的物最后評估結果的1‰為公司評估的傭金。這筆傭金在項目助理勘察現場前會打一部分到公司賬戶上作為預付款。換言之，沒有給預付款，公司就不會派人勘察現場，這是出于對公司工作效率的考慮，乙方客戶勘察現場后又撕毀項目委托，浪費公司員工的勞動成果。

三、H資產評估房地評估土地估價管理有限公司資產評估的效用

資產評估主要服務于資產的市場交易。除了司法評估是為了純屬明確標的物價值之外，房地產評估項目、土地評估項目、資產評估項目幾乎都是為了客戶的資產交易或者抵押貸款而進行的。資產評估服務于市場交易，而資產的市場價格是資產參與市場交易的基本前提，即市場交易需要第三方資產評估機構給出相對客觀的資產價值數，為資產提供人為的市場定價。公司評估工作按照一套嚴密的程序執行，產生了不小的效用：對資產評估委托方而言，評估工作周密、準確、嚴格，使評估結果的真實性和準確性得到了極大的保障，資產經營者充分了解到了被評估資產的當前市場價值，有利于經營者做出符合實際的決策，變被動管理為主動管理，減少資源分配的浪費。

對資產評估公司而言，按照一套嚴密的程序執行資產評估，有助于保證評估結果的連續準確性，也幫助公司避免了許多潛在的因為評估過程錯漏導致的評估結果不準確而產生的糾紛的風險，一貫嚴密的資產評估程序使公司項目的評估結果保持準確，有利于評估公司口碑的樹立，只要樹立起了好口碑，業務量也就會水漲船高。

對市場而言，周密的的資產評估流程使市場中評估結果的準確性，使流通中的資產價值具有真實性，有利于市場健康運行。

四、H資產評估有限公司資產評估過程經驗總結

（一）工作嚴謹，體現專業性

資產評估工作的時候需要一絲不茍，不能拿自己沒經驗作為工作犯錯的借口。例如，在勘察現場的時候對待評估資產的拍照取證環節時要做到拍攝物品真實，有效，不錯拍、不漏拍。在出現場時要保持服務機構的專業性，首先要求就是著裝整齊，不穿拖鞋。用語文明，禮待顧客，不給顧客添麻煩。

（二）評估方法多比較，選出最合適的評估方法

資產評估方法主要有收益現值法、資產基礎法、重置成本法、現行市價法和清算價格法。方法很多，但是在資產評估實務中除了突出評估數值的準確性和計算方法的相對簡便，還要考慮顧客對評估方法的要求，盡量在不違背資產評估準測的前提下，微調資產評估價格，使評估結果相對符合各方的預期價格。

（三）勘察現場要詳細、全面

勘察現場需要評估師走出事務所去到評估現場，其中偏遠的項目在路程上花費的時間比較多，在這種客觀條件下，若發現現場勘查的遺漏需要重新出一次現場，就顯得不現實。所以出現場從來都是力求一次性完成。這就要求項目組負責組員在勘察現場的時候做到詳細全面，例如在評估商品房的時候，需要對每個房間都拍照記錄，而且要求每張房間的照片里同時出現天花板與地板，以體現照片的真實性。