淺談小型住宅地塊的方案設計
——以天目社區20B-01地塊為例

唐栩崢

（上海大寧建設投資管理有限公司 上海 200065）

1 項目簡介

靜安區天目社區C07-0102單元20B-01地塊用地規劃性質為三類住宅組團用地，坐落于北站街道77街坊，是2019年上海住宅地塊市場樓板單價最高的地塊之一。項目規劃用地面積為5065.7m2，計容建筑面積為17324.69m2，容積率3.42，綠地率為35%，地塊限高80m。該地塊位于城市內環內的核心地帶，地理位置優越，但用地規模較小，屬于名副其實的“豆腐塊”項目。

在這一特定的基礎條件下，小型住宅地塊的開發有著不同的開發設計理念，如用地緊湊、最大限度的向生態化發展；精準定位戶型產品以匹配高昂的地價等。天目社區C07-0102單元20B-01地塊項目正是在這樣特殊的開發條件與設計理念下，打造出來的高端精品住宅作品。

2 總體規劃設計

2.1 總體規劃與布局

用地面積的大小，在很大程度上制約著項目規劃設計的想象空間，尤其對那些高容積率且限制建筑高度的項目來說，更是如此。小型地塊布局適宜采用以空間為核心，建筑圍合空間的布局形式。為滿足規劃指標，地塊周邊常常設計成圍合的巨大體量，這不僅影響了居住空間的滲透感，還打破了局部城市空間的平衡性。為了處理好小型地塊整體空間關系，設計團隊通過建筑功能的細致研究，在體量層次上反復推敲，使得整個項目在滿足規劃指標的前提下，業態分明、錯落有致、視線通透。

項目在總平面布局中，北側布置一棟25層高層住宅塔樓（商品房），南側布置一棟9層小高層住宅樓（保障房和自持房），使整體呈現北高南低的規劃形態。地塊西東兩側結合小區出入口，分別布置了門崗和開關站。北側塔樓底層中段架空，以取得景觀滲透和空間的趣味性。多業態合理布局，通過各級道路的有機聯系，形成完整的社區，如圖1所示。

圖1 東南角鳥瞰圖

2.2 場地豎向設計

小型地塊豎向設計的基本原則是充分利用現有自然地形，根據建筑物的功能布置需求，在滿足各項技術規程和規范要求的同時，合理解決場地排水問題。項目在豎向設計中，充分平衡了場地與周圍道路的銜接關系，盡力減少填挖土方量。東側兗州路道路標高為2.55～2.58，北側新疆路標高為2.4～2.61，西側烏鎮路標高為2.54～2.61。場地內平均標高定為2.90m，有利于場地內排水。同時結合總體布局和汽車坡道，將地庫上蓋部分局部抬高到3.90m，做臺地景觀花園，既銜接了坡道凈高的規范要求又充實了小型場地內的層次感。在場地標高及配套道路設計標高完成之后，即可將建筑物周邊的場地及道路標高作為主要控制基準，再逐一選定各單體建筑物的室內地面標高。

2.3 交通流線組織

交通流線是場地內外各項功能聯系的紐帶，其對整個場地的通暢性起著至關重要的作用。小型地塊因用地面積緊湊，交通流線組織也有其特殊的局限性。車行動線、人行動線、非機動車動線、垃圾運輸動線等如何在狹小的場地內精巧排布，是一項集專業性、綜合性、系統性于一體的設計工作。

該項目共設置三個出入口，北側新疆路和西側烏鎮路設置消防緊急人行出入口，西側烏鎮路和東側兗州路設置主要車行出入口。

在交通出行方式上，采用主流的人車分行交通體系，以便營造小型地塊內連續完整的社區休閑環境。由于地塊面積緊張，為了滿足總體綠化率35%和集中綠地10%的要求，在征詢政府相關部門的意見后，結合市政道路兼做消防車道，并將北側高層塔樓的消防登高場地置于小型地塊外側（新疆路上），大幅提高了小區內綠化造景的可能性。

3 單體建筑設計

小型住宅地塊留給規劃設計的空間不大，只能在單體建筑設計上下功夫。對于住宅項目來說，單體建筑的平面戶型選擇和建筑外立面的打造是項目成功與否的關鍵。根據土地出讓合同，該地塊需配置商品房、自持房和保障性住房三種住宅產品。分析地塊區域位置和市場需求調研后，選擇中小戶型為主打產品。整個項目在設計過程中始終遵循分區明確、功能齊全，通風采光良好，滿足居住空間以人為本的設計原則。

項目地塊由4棟建筑組成，分別是北側高層住宅塔樓、南側小高層住宅樓、西側門崗和東側開關站。北側高層住宅塔樓為25層，層高3.1m，底層局部架空，層高3.6m。功能定位為商品房，主力戶型為二居室，面積段為85m2和99m2。南側小高層住宅樓為9層（局部8層），層高2.8m，首層層高為3.4m，主要功能為自持房（70m2）和保障性住房（60m2），局部 1～2層設置社區配套用房（含物業、居委辦公室、文化活動室、公共廁所、垃圾收集間等）。西側為門崗，東側為開關站，均為小區配套設施所用。

在建筑外立面的打造上，風格著眼于體現現代高品質住區形象。小型地塊內由高層住宅塔樓、小高層住宅樓、門崗及開關站4棟建筑組成，建筑業態和尺度比例均不一致。多種建筑業態之間既要富于變化，又要體現出協調性。設計團隊通過細致推敲，運用建筑美學原理，通過造型、色塊和材質等元素，采用鋁板加石材搭配的設計手法，強調橫向線條、現代比例關系，運用現代簡潔的細部及材料，弱化各棟建筑外立面存在的美學缺陷及不足之處，使之成為城市該地段的標志性住宅區，如圖2所示。

圖2 東南角人視圖

筆者通過本項目的實踐，對中小型住宅的單體建筑設計積累了部分寶貴經驗，總結如下：

（1）平面設計中盡可能減少建筑公攤面積。在滿足規范的基礎上，優化壓縮入戶大堂、連接通道、電梯及樓梯等公共面積，以此達到提高得房率的目的。

（2）深化平面布置，合理優化使用空間和拓展實用區域。戶型中盡力避免異形空間的出現，最大限度做到規整。利用建筑立體空間，適當布置飄窗、入戶花園、戶外露臺等功能，充實拓展實用區域。這些區域在不計或計一半面積的情況下，能有效的提升居住空間。

（3）戶型設計中應具有一定前瞻性，適當預判住戶家庭未來結構的變通性。比如在單套戶型設計中保留大客廳分隔為小客廳和臥室的可能性；在“套”與“套”之間的適當位置采用砌塊封堵，必要時可打通。

（4）外立面設計時，小高層住宅樓可適當運用豎向線條及造型，以協調平衡建筑本身橫向的寬大體量。

（5）高層住宅塔樓應注重建筑高度對人體的尺度感，可充分利用高層建筑挺拔向上的沖擊感，悉心處理建筑物的頂部和底部，使建筑風格得以明晰，并有所創新。

4 景觀設計

在寸土寸金的城市核心區，景觀展示空間十分有限。而城市核心區

的小型地塊景觀設計，難度更是不言而喻。項目地塊僅有1773m2的綠化面積，景觀資源顯得彌足珍貴。項目執行中將消防登高場地外移，北側塔樓底層局部架空，開關站結合圍墻設計等一系列設計手法，盡可能為環境的營造提供設計空間。為了用好景觀面積，該小型地塊的生態環境設計采用內外兼修的方式，內部設計精于方寸，同時最大化借用城市外部景觀。

4.1 社區內部綠化體系的構建

景觀設計遵循著“善待土地，對一方水土負責”的設計理念，從人與自然、建筑、空間三者關系出發，兼顧空間的整體性和多功能性。景觀設計以綠色摩登為設計靈感，打造高端花園的場地感受。內部公共綠化空間依托林蔭歸家道路緩緩展開，將休閑綠茵草坪、摩卡花園、靜謐水園、輕氧健身房、萌寵花園、會客花園等一系列各具特色的功能性場景串聯起來，結合現代的審美情趣，采用綠籬圍合空間的手法，在小型地塊上打造一座簡潔高雅、意趣盎然的花園之家。同時強調園景與建筑之間的相互呼應，形成網格化、多層次的綠化體系，使整個小型地塊環境密而不擠、通透舒適。

4.2 城市外部綠化的借景

規劃中貼鄰地塊四周布置的公共環境空間也是小型地塊的景觀資源，設計中力求使最大限度的住宅有開闊的視野可以看到外部景觀資源。小區外部入口結合場地內的開關站，將藝術、生活、入口空間完美融合，既提升了城市的開放性，又用簡約藝術美學營造了意境空間。外部道路出入口（公共廁所、垃圾站、物業、文化活動站等）通過設置優美弧形綠植區和步行帶，進一步提升公共通道的景觀性，并形成溫馨而充滿藝術氣息的社區面貌。

5 結束語

隨著上海土地資源的日益稀缺，中心城區小型地塊的精細化開發是必然趨勢。其對經濟、文化及城市空間的影響與日俱增，需要我們建筑設計工作者潛心研磨，謹慎對待。如何因地制宜，將小型地塊的特性利用好，使其發揮更大的社會效能，任重道遠。