房地產證券化風險分析

馮 征

陜西師范大學 陜西西安 710119

房地產證券化風險分析

馮 征

陜西師范大學 陜西西安 710119

房地產經濟是中國國民經濟的支柱行業。隨著金融行業的發展，房地產經濟和金融經濟相互促進、相互結合，房地產證券化孕育而生。從中國房地產證券化發展歷史來看，是晚于西方發達主義國家。美國2008年的次貸危機的爆發，引發了次貸危機與泡沫經濟關系的討論。從中國現房地產經濟來看，中國房地產經濟存在泡沫經濟現狀。因此，本文將在此背景下分析中國房地產證券化的風險因素。

房地產證券化；風險；支柱行業

一、引言

房地產經濟證券化是房地產經濟與金融經濟的相結合，特別是中國住房制度的深化改革，刺激了中國房地產證券化的全面發展。但是，隨著中國銀行業危機的不斷加劇，致使中國房地產證券化風險加大。據統計，截至2015年12月底，商業銀行不良貸款余額較上年同期躍升51%，至1.27萬億元人民幣，創2006年6月以來最高水平。不良貸款率由1.25 %升至1.67%，而銀行業不良貸款撥備覆蓋率（衡量銀行吸收潛在虧損能力的指標）則由上年同期的逾200%降至181%。本文在中國次貸危機的背景下，論述房地產證券化風險的現狀問題研究。

二、房地產證券化發展現狀

據悉，數據統計顯示，截至2015年底，中國房地產資產證券化的市場存量項目已超過10支，業內專家更是預計2016年房地產資產證券化將實現井噴式發展。從中國房地產證券化發展現狀來看，主要表現在以下方面：

（一）抵押貸款的規模較小。根據中國建設銀行的數據統計來看，中國建設銀行2015年房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅占到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額比例不到1%。由于沒相當規模抵押貸款積累，抵押債權證券化便難以推行。

（二）中國住房抵押貸款市場結構單一。中國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸——還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。首先，住房抵押貸款一級市場上貸款方式單一，缺乏靈活性。其次，住房抵押貸款二級市場尚未建立。通過二級市場上的金融創新能夠分散與降低投資者風險，創造出投資特色迥異的金融衍生產品，因而住房抵押貸款二級市場對于擴大一級市場上的資金來源，增強抵押貸款債權的流動性有著重要作用，但目前中國住房抵押貸款市場僅具備一級市場的功能。最后，中國目前缺乏有利于住房抵押貸款一級、二級市場發展的制度環境。

（三）房地產融資市場不斷擴展。中國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件。

三、房地產證券化基于次貸危機背景下風險分析

次貸危機是指一場發生因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。美國“次貸危機”是從2006年春季開始逐步顯現的，2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。目前，次貸危機已經成為國際上的一個熱點問題。隨著全球性次貸危機的爆發，以及中國房地產經濟的不景氣，導致中國房地產證券化在次貸危機背景下存在以下風險：

（一）發放機構和SPV的風險。資產證券化中，很重要的一點就是風險隔離，要求貸款發放機構以買賣的形式轉移貸款是—種真實出售，以保證實現破產隔離，商業銀行如果不將資產真實出售給SPV，貸款發放機構和SPV之間只是一種委托和受托關系，資產仍將留在銀行的資產負債表上，風險并沒有轉移。如果銀行出現破產，資產池內的資產也屬于破產資產。那么對于貸款發放機構來說，其發放貸款的風險并沒有轉移和減少，而對于SPV來說，其所承受的風險將與其所獲得的收益出現不對稱。

（二）信用等級下降的風險。在房地產證券化中，等級下降的風險較違約風險發生的可能性更大。因為證券化交易與構成交易的基礎中包含許多復雜的因素，如果這些因素中的任一因素惡化，整個發行的等級就會陷入危險境地。交易越復雜，房地產貸款證券化中等級下降的潛在因素就越多。當等級下降嚴重或證券化交易完全被取消時，就會對市場產生巨大的影響。并且，從中國2015年商業銀行不良貸款的數據來看，次貸危機導致不良貸款量增加。

（三）房地產泡沫經濟加重。房地產泡沫是指由房地產過度投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲的過程或狀態。表現為在經濟繁榮期，地價飛漲，但到達頂峰狀態后，市場需求量急劇下降，房價迅速下跌，泡沫隨之破滅。房地產泡沫的長期存在導致了房地產市場產品結構失衡；房地產泡沫的長期存在和發展抑制了其他產業的發展；房地產泡沫的長期存在損害了廣大消費者的利益；房地產泡沫的長期存在對金融系統帶來巨大的金融風險廣大消費者的利益。而次貸危機導致房地產泡沫經濟的加速。

2004年至2015年，全國名義房價上漲136%（實際房價上漲84%）。一線城市的房價漲幅更加突出，北京上漲303%（實際房價上漲214%），上海上漲219%（實際房價上漲149%），深圳上漲457%（實際房價上漲335%）。從現房產的空置率來看，中國房地產泡沫經濟是相對嚴重的。然而，隨著中國次貸危機的擴大化，房地產證券化會加大中國房地產泡沫經濟趨勢發展。

四、結論

中國房貸所產生的不良貸款主要是由投機性炒房引起的，帶有明顯的中國式的特點，估且將其稱為“中國式次貸危機”。房地產證券化是實體經濟與虛擬經濟的結合，而次貸危機加重了房地產證券化虛擬經濟成分。房地產證券化對中國經濟整體的發展是具有促進作用的。但是，從辯證的觀點與中國房地產經濟的實際情況來看，次貸危機促使中國房地產證券化投資危機。從中國民生問題來看，房地產是中國居民關心的熱點話題。對于房地產證券化風險改善措施主要在于中國宏觀經濟調控策略。

馮征，（1979.6）男，漢族，福建寧德人，MBA碩士，主要從事企業運營管理工作。

［1］孫巧（2010）房地產資產證券化及其風險分析.現代商業，（33）.13-12.