史上最強調控風暴下，樓市會冷凍嗎？

馬光遠

國慶期間的限購成績單可謂壯觀，短短七天時間，北京、天津、南京、廈門、深圳、蘇州等19個城市出臺了限購限貸政策。

這次樓市限購限貸有三大特點：一是時間集中在國慶黃金周，傳統的購房的黃金窗口，選擇在這個時間，說明管理層不希望過熱的房市借黃金周失控；二是大多是在半夜出臺。熟悉中國宏觀政策的人都明白，凡是夜深人靜出臺政策的，后面透露的信號是很明確的，那就是對市場目前的表現不滿意，甚至可以說是強烈不滿；三是力度之大，前所未有。首套房貸有的提高至35%的歷史高點，二套房貸甚至有提高至80%的，限購的力度也比以前更為嚴格，這次限購限貸，不僅僅是兩年后的重啟，也是以前限購限貸的加強版。

接下來的問題大家比較關心了：在如此嚴厲的調控風暴下，房價會否迎來大跌？市場會不會冷凍？

還是得吐槽一下，但凡股市房市牛氣沖天，13億人中至少有7億就會成為股神房神，專家遍地，各種廉價的觀點滿天飛。什么暴跌啊，什么拐點啊，什么大跌啊，什么資金正在悄悄逃離房地產啊。筆者倒真希望發表觀點的都是專家，但事實上是，房地產，特別是中國房地產在經濟領域里算最復雜的現象。人類歷史上，房地產泡沫數次崩盤，但每次崩盤的表現和規律都不相同，很難從中找到某些邏輯。正因為如此，經濟學家才不敢去研判泡沫。

首先，這次調控風暴來得的確很猛，但對下一步房地產走勢的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。很顯然，管理層選擇在國慶黃金周期間緊鑼密鼓出臺史無前例的限購限貸政策，目的恰恰是防止房地產繼續過熱后出現崩盤的危險，而不是為了加速其崩盤。這個時候出臺限購限貸政策，目的是為了保護房地產市場，而不是為了打壓房地產市場，目的是為了讓房市不要重蹈去年股市的災難，而不是加速房地產災難的來臨。如果在黃金周期間不出臺政策，從之前的情況看，由于市場已經形成強大的合謀的力量，房價繼續上漲，市場繼續瘋狂，杠桿繼續增加的趨勢很難改變，如果對此置若罔聞，勢必加速房地產暴漲之后暴跌的來臨。所以，筆者的結論是，這明明是通過人為的手段為市場降溫，呵護市場，確保市場不要出現嚴重的問題，導致系統性風險。

其次，就市場本身而言，主要數據和指標的拐點其實早已經到來，無論是房地產投資的下滑，還是銷售數據，都已經明白無誤地顯示拐點已經到來，但今年房地產市場在地方政府控制土地供應導致遍地地王、市場過度渲染避險需求的情況下，導致市場恐慌情緒空前，投資投機需求前所未有的膨脹，乃至于在市場拐點已經出現的情況下又出現了瘋漲的局面，就市場本身而言，不管是否出臺調控措施，在六個月的周期內市場降溫是大概率。

第三，這次出臺限購限貸的19個城市，針對的對象都很明顯，主要是抑制投資投機需求，抑制過度炒作。19個城市都把土地供應放到第一位，也說明高層對地方政府炒作土地稀缺導致的恐慌很不滿。因此，當下中國房地產市場最大的問題不是房價太高，而是投資投機過剩，人為抑制供應導致的價格暴漲必然會出現調整，避險需求未來一定會拋售，而一旦拋售出現，這個市場預期逆轉，巨大的杠桿很有可能引發系統性風險，這是高層不愿意看到的。至于本輪房價沒有太驚艷表現的城市，特別是筆者之前指出的沒有危險的一些城市，的確出現了一個價值洼地，特別是像西安、長沙、重慶這些城市，本輪幾乎沒漲。而價格已經很高的城市，不見得就是最危險的城市，比如北京，土地供應緊縮到如此嚴重的程度，今年已經供應的土地不到計劃的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出臺嚴格限購，預期仍然不會改變。但那些沒有稀缺概念但出現暴漲的城市，已經非常危險。所以，價格的表現是很復雜的，不可能出現普遍的下跌或者上漲，中國房地產市場極其鮮明的區域性決定了，出現什么普遍性大漲或者大跌已經基本不可能。

第四，必須承認，中國的房價已經太高，從任何一個指標去衡量，中國目前一些城市的房價完全可以位列全球最高房價行列，房價幾乎透支了未來幾十年的概念和增長空間。就投資的角度而言，如此高的房價投資的風險已經很大，中國大城市住房作為最好投資品的時代在結束。再加上，住房供應已經基本足夠，現在在建面積和二手房，完全可以滿足中國未來城鎮化的需要，除了極個別的城市，筆者仍然建議中國的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規避房地產小周期調整的風險，用任何理由去解釋，中國房價目前都已經高到不勝寒的程度。

第五，當然，如果真的要反思，必須指出，本輪以“去庫存”為主題的房地產刺激政策完全偏離了主題，這是事前就可以預料到的。筆者曾多次指出，面對如此龐大的市場，政府沒有能力去抑制房價上漲，也沒有能力幫助市場去庫存。而且，“3.30新政”全面放松和去庫存的初衷也是背道而馳的，全面放松意味著刺激的主要是投資需求，大城市會更熱，而三四線會更冷，這是正常的。至此我們可以基本認為，本輪去庫存的政策完敗，不尊重市場，一廂情愿寄托于農民工去庫存，是完全不懂中國的房地產市場，政策制定者應該再次反思。

最后，限購限貸盡管嚴厲，但從過去的經驗看，仍然不足以讓市場很快降溫，市場的各種力量仍然會博弈，局部市場仍然會高燒不退，如果這樣，還會出臺什么政策？前面已經說明，這次出臺限購限貸是為了保護這個市場不重蹈去年股市的覆轍，如果真要打壓，完全可以學習溫哥華的政策，市場立即冷凍。現在只是重啟限購限貸而言，增值稅、印花稅還沒收緊呢。如果市場繼續瘋狂，稅率肯定會調整。

至于國際貨幣基金組織亞太部建議中國推出房產稅，就是純粹不懂中國房地產市場的胡言亂語了。筆者在分析房地產市場的時候從來不提房產稅，是因為筆者認為短期內根本不可能征收，更不可能影響中國房地產市場。當然，中國房地產市場的杠桿已經很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限購限貸可以抑制投資的泡沫，但抑制不了土地市場的泡沫。當然，拆除泡沫需要智慧和耐心，且不可犯去年股市的錯誤，漲的時候到處吹噓改革牛，等到杠桿不可收拾時，又粗暴拆除，最終毀了市場。所以，預言中國房子還會暴漲或者暴跌的人恐怕都要失望了，市場會降溫，但市場一定不會冷凍。