樓市該降溫了

王易

在中國，房價一直是個熱門話題，今年則更“熱”！

連續兩年低迷后，從今年3月開始，樓市日趨火爆，讓人驚呼不已。一線城市和二線熱點城市房價一路高歌猛進，快速飆升。“房東一天漲價70萬”“還沒過戶已漲百萬”“上市公司賣房保殼”……來自樓市的勁爆新聞頻頻吸引人們的眼球。

熱點城市房價過快上漲

樓市，在2016年以火爆的態勢刺激著大眾的神經。誰能想到，2015年底還在強調“去庫存”的房地產市場，會以如此迅猛的速度轉身。從一線城市深圳、上海、北京，到二三線的合肥、廈門、南京、蘇州、杭州、鄭州……房價動輒三四成的漲幅。

據國家統計局公布的8月份70個大中城市新建商品住宅價格，超過90%的城市房價環比上漲。從環比看，鄭州漲幅最高，為5.6%，其次是上海（5.2%）、無錫（4.9%）和合肥（4.8%）；從同比看，廈門以44.3%、合肥以40.5%、南京以38.8%分列漲幅前三位，北上廣深漲幅則分別達25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

伴隨著部分城市房價暴漲，一房難求，“買到即賺到”的觀點在民眾中流傳并被不斷證實，“排隊離婚”“新盤日光”“買房搖號”“全民搶房”等等奇葩現象見諸報端，印證著市場的狂熱。樓市制造的各種“神話”層出不窮，似乎在這里，一切皆有可能，“沒有做不到，只有想不到”。

地王頻出沒。8月18日，上海一天驚爆三個地王，這算不算瘋狂？8月29日，深圳誕生全國新總價地王，310億元。

2016年，是中國有史以來地王最密集的年份，也是地王最昂貴的年份。截至9月23日，全國地王數量已達246宗，將2013“地王年”的60宗記錄遠遠拋在身后。

自3月份以來，土地市場明顯回暖，地王數量直線提升，價格不斷刷新紀錄。到了8月，地王逐漸從之前的一線城市和二線“四小龍”（廈門、蘇州、合肥、南京）向其它二線城市蔓延。杭州、武漢、鄭州、濟南等城市地王頻繁出現。

土地市場的火爆持續刺激著樓市，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊拉高了房價上漲的整體預期，越來越多的資金蜂擁而入。這些地王頻出的城市，恰恰就是房價“漲聲”不斷，上漲最迅速的區域。

限購前“沖刺”。 一條限購令，五千追隨者，9月18日的杭州，上演了一出大戲“最后的瘋狂”。在限購實施前一天簽約5105套房產，成交創歷史新高，購房者稱之為“驚心動魄的一天”。

據媒體報道當時的“盛況”，限購令出臺后，有買房急急忙忙下單，飯都沒吃就馬不停蹄趕來簽合同；開發商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有銷售拿著POS機趕到上海讓客戶刷卡；有二手房業主直接將購房定金從5萬增加到20萬，身在外地的買家一口應承，只為在限購前完成網簽。

天價“鴿籠房”。6平米的房子售價88萬，11套半天時間賣光，你能想象嗎？

媒體報道，在熱炒了近兩個月后，深圳某樓盤推出的“鴿籠房”于9月24日亮相，并宣稱當日售罄。以每平方米15萬的均價，買一個也許還不如人家廁所大的房子，這是有多么的無奈？

雖然兩天后，深圳市規劃和國土資源委員會通報稱“鴿籠房”涉嫌違法改建，銷售半天售罄的傳聞不實，對已達成的買賣協議全部撤銷。但88萬元一間的“鴿籠房”面世，引發了輿論對于高房價時代充滿了魔幻現實主義情節的驚嘆和自嘲。

賣房為保殼。9月20日，A股上市的*ST寧通B公司（南京普天通信股份有限公司）董事會決定以公開掛牌方式轉讓北京市西城區的兩套房產。如果能夠成功出售，該公司將實現凈收益1200萬元（公告所述），不僅部分抹平上半年虧損，還有可能借此保殼。

賣房或能成為保殼的救命稻草，這算不算奇聞？據不完全統計，截至9月28日，今年已有76家上市公司發布房產交易公告，賣房減虧保業績的，受讓房產度過難關的，不一而足。這些涉及房產交易的上市公司其主業均不是房地產。

扎堆房地產。上市公司購置房產和土地的熱情不斷高漲。截止今年二季末，A股有1305家上市公司有投資性房地產，合計達到5951億元。其中，投資性房地產超過100億元的上市公司就有12家。近6000億資金，這是什么概念？接近于消化掉“北上廣”這三個一線城市上半年的成交量。與此同時，民間資本以及大量金融機構，特別是保險機構的資金也大規模進入樓市。

今年2月有媒體調查發現，以發布2015年年報的412家上市公司為準，兩市共有46家公司的全年凈利潤不足1500萬元。這樣的金額，當時就已經買不起北上廣深黃金地段的一套房。對比一下，9月22日，A股上市公司云賽智聯公告了一筆出售上海房產的收益：確認房屋買賣收入約5.04億元，扣除賬面成本、期間費用及稅金后，確認轉讓收益約1.86億元。

A股上市公司是中國優秀公司的代表，“一年利潤夠不上一套房”，這會是一種怎樣的邏輯和暗示？有多少人還能堅守實業？有多少人還會謀求實業的轉型升級？既然做實體不如搞房地產賺錢快和多，那就趕緊“入市”吧，于是大量資金從實體經濟“抽離”，流入到了房地產市場，進一步抬高了地價房價，樓市變得愈加火熱。

看一看這三個重要數據：一是目前中國居民房貸收入比是0.46，已經超過了日本房地產泡沫時期的水平；二是從新增房貸/新增地產銷售看，2016年上半年創歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平；三是截至今年6月底，中國個人房貸余額16.55億元，單純從杠桿資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫有過之而無不及。

除了漲漲漲，就是買買買，這就是樓市的現狀。持續多月的量價攀高，市場可說已近失控。正如9月20日人民日報微信公眾號刊文所稱：中國樓市瘋了？！

山雨欲來風滿樓。“高燒”的樓市急需退燒！

各地調控政策密集出臺

“我漲我漲我漲漲漲”，面對瘋漲的房價，國慶期間，多個城市先后出臺了房地產市場調控政策，為“高燒”的樓市降溫。

樓市版“十月圍城”上演！截至10月21日，實行調控城市已達22個，涵蓋一線、二線、三線城市，預期后續跟進城市還會增加。

本輪調控，一是覆蓋范圍廣，步調很一致，是自2014年中國樓市政策開始松綁后，熱點城市再次全面吹響收緊的號角。

二是決心大，力度強，從限貸限購、確保土地供應和新房供應、遏制資金違規進入房地產市場、強化市場監管等方面多管齊下，祭出組合拳。

以重啟限貸限購為例，22城中“雙限”的有15個，限貸、限購的各2個。而限購這一行政辦法，可說是迄今為止最嚴厲的房地產調控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器。它始于2010年4月的“新國十條”，其后全國近50個城市逐步實施限購，到2014年3月之后又陸續取消。此次重啟限購之前，只有北上廣深和三亞仍然執行限購。而限貸，對于今年這輪“杠桿上的樓市”，也是極為重要。

三是因城施策，一城一策，注重差異化和精準化，不搞“一刀切”。22個城市，絕大多數是去年到今年9月以來房價持續飆升的熱點城市。這些城市的限貸限貸政策不盡相同，均結合實際情況進行了細化；都提出要增加住宅用地供應，增加中小戶型市場供應，但各地存在差別；也都提出了加大市場監管力度，對交易資金的監管、對商品房價格增長做限定、對商品房預售嚴格管理等等。

“降了，降了，終于降了。”在22城疾風驟雨般地密集出臺調控新政之后，效果可謂立竿見影。高燒不退的樓市降溫了，大多數城市新房成交量急劇萎縮，其中二線“四小龍”中有3個呈現斷崖式下跌，個別城市一天甚至出現“白板”；房價的過快上漲得到抑制，這一輪已持續18月的上漲周期或將就此終結。有業內人士認為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

22個城市集中出臺房地產市場調控政策，如此一致的行動，充分說明此輪政策并非地方主動出擊，而是中央統籌規劃下的集體行動。

此后，樓市調控再升級。媒體報道，10月12日下午，央行召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。5家國有大行及12家股份制銀行參會。

10月13日，國務院辦公廳發布《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》，規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

10月14日下午，住建部召開電視電話會議，就進一步整頓規范房地產市場秩序工作進行部署。會上發布的一份文件，對房地產開發企業的9種不正當經營行為做了明確界定。10月份以來，住建部接連展開行動，嚴查市場違法違規行為，逼出樓市泡沫。

一系列一連串的動作已經說明，此輪調控勢在必行，行之必勝。從先后披露出來的高層重要表態當中，不難判斷，這絕非一般的走過場，而是有著重大的戰略考量。從樓市的角度來看，按照中央精神，就是一線城市防泡沫，二線城市要穩，三四線城市要活。

政策收緊后，未來房價怎么走？這是大眾所關心的。業內人士分析，歷次調控后市場短期降溫明顯，成交量率先呈現回落態勢，價格呈現漲幅趨穩—漲幅回落—下跌三個階段。按照簡單測算，一般在7—8個月后，價格會呈現下跌趨勢。當然，每個城市的實際情況差異很大，政策的效果和市場的反饋還需要持續觀察。