貴州房地產的供求“平衡術”

張立人

2016年被認為是樓市去庫存的關鍵一年。寬松的政策環境帶來一片暖意，貴州省房地產市場迎來了持續而密集的政策利好機遇期。

去庫存是2015年中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一?；夥康禺a庫存，既要化還要解，如何消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題，貴州正在破解這一難題。

正確理解去庫存

房地產行業舉足輕重，從四個數字可一覽：房地產占貴州省地方公共財政收入的30%左右，加上建筑業稅收，占到地方公共財政收入的50%左右；房地產占地方固定資產投資的22%左右，事關一個地區的未來發展；房地產行業占銀行貸款余額的20%左右，關系到金融安全；房地產事關26個相關產業，2000多個產品。

可以預見的是，房地產行業的不景氣，將會帶來至少GDP增速放緩、城市化進程遇困、銀行系統性風險增加等困境。

根據省住建廳的數據，截至2016年7月底，全省商品住房庫存量3788.05萬平方米，去化周期為15.15個月。

省住建廳房地產處處長李國忠告訴記者，去化周期一般是用當月待售面積除以月均銷售面積計算得出，省住建廳統計的待售數據是按照取得預售許可證的建筑面積計算，“我們的數字可能比統計局的稍大一些，他們的待售面積是按照已經竣工的建筑面積算，各有各的好處，我們統計這個數據能提前了解市場動態，更好地調控政策”。

樓市庫存去化周期往往代表一個地區的樓市供求關系，過長意味著供過于求，房產滯銷，而過短則預示著供不應求，房價上漲。因此，過長過短事實上都不利于市場平穩有序發展。

根據國家統計局的數據，上海市2015年底商品住宅庫存去化周期僅為4.1個月，隨之而來的便是2016年上海地王頻現，房價快速上漲。

“我省去化周期為15.15個月，基本處于一個平衡的水平，按我們的核算，商品住宅庫存達到16個月便是警戒線，但低于12個月庫存同樣值得警惕?！崩顕腋嬖V記者。

“去庫存不是簡單的達到某個目標，去庫存的核心在于使庫存長期處在一個合理區間內，保證市場供需平衡。當供給出現增長時，去庫存力度也必須加大，供給增長變慢則去庫存也要放緩。相當于走路，兩只腳步伐要一致?！崩顕依^續解釋道。

去庫存成績不能簡單通過商品住宅庫存量來衡量。貴州2016年6月底全省商品住房庫存量4180.95萬平方米（住建廳數據），與2016年一季度末相比，商品住房庫存量上升了37萬平方米。

為什么在去庫存的過程中庫存量會不降反升？

李國忠告訴記者，去庫存的標準要看去化周期，去化周期代表了市場消化庫存的能力，是判斷供需是否平衡的關鍵。隨著經濟的發展，供需兩側的擴大，要保持一個穩定的去化周期，庫存量是會變大的，但這并不代表去庫存的努力沒有作用。

數據證實了李國忠的說法。2016年6月底全省庫存去化周期僅為14.78個月，而2016年一季度末雖然庫存更少，但去化周期卻高達17.09個月。

城鎮化助力去庫存

“2016年是‘十三五的開局之年，貴州經濟的增長預期是10%，經濟增長，需求增加，2016年對于貴州樓市的去庫存來說，將是極為重要的一年?！辟F州房地產研究院院長伍廷方表示。

2016年7月26日，由貴州財經大學及社會科學文獻出版社共同主辦的《貴州房地產藍皮書：貴州房地產發展報告No.3（2016）》發布會在貴陽舉行。

藍皮書顯示，貴州目前還處于快速城鎮化的歷史時期。2015年末貴州常住人口為3529.50萬人，城鎮化率為42.01%，據貴州政府工作報告，預期2016年城鎮化率將提高到44%，至少增加城鎮人口70萬人，形成的潛在房產需求約2000萬平方米。

從戶籍人口城鎮化率來看，貴州遠低于全國平均水平。2014年，貴州省戶籍人口為4325.49萬人，非農業人口為709.22萬人，戶籍人口城鎮化率為16.40%，比全國平均水平低20.23個百分點，位居全國倒數第1。

貴州戶籍人口遠大于常住人口，說明貴州凈流出人口較多。2006-2014年，貴州凈流出人口從231.91萬人增加到817.45萬人，增長2.5倍。2010年后，流出人口增速明顯下降，其中2012年為負增長，證明越來越多的貴州人留了下來。

數據也印證了需求側的旺盛。2016年1-6月，全省商品住房銷售面積1504.35萬平方米，同比增長20.1%，增速較去年同期增長9.4個百分點，充分說明了房地產去庫存的效果正在逐步顯現。

快速城鎮化也有值得警惕的地方。據統計，房地產投資占我省固定資產投資的比例長期保持在20%以上。穩增長是當前地方政府的重點工作，而經濟增長在我省大部分地區主要靠穩投資來實現，房地產投資的增加必然帶來庫存增加。這就需要政府在穩增長與去產能之間做好平衡，統一部署，整體推進，防止“政績沖動”。

多措并舉去庫存

從2015年開始，在“穩定住房消費”的政策基調下，房地產行業迎來了寬松的政策環境，央行降息降準降首付，公積金政策持續放松，營業稅“五改二”，還有地方政府出臺利好政策的疊加刺激，全國樓市開始復蘇回暖。

“要去庫存就要開發市場，除了國家層面的政策支持，我們省內采取鼓勵支持農民工進城購房、住房公積金擴面和推進貨幣安置‘三駕馬車去庫存政策，挖掘市場需求，促進住房消費，實現需求端發力去存量?！笔∽〗◤d有關負責人告訴記者。

“十二五”期間，全省住房公積金繳存擴面工作有了快速發展。提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬提取條件、開展異地貸款業務等一系列公積金政策措施的出臺，讓全省繳存職工迎來了購房的春天。

2015年全省實繳單位33255家，實繳職工210.18萬人，新開戶單位2751家，新開戶職工19.73萬人，繳存217.00億元，同比增長16.12%。

省住建廳公積金監管處副處長羅立平告訴記者，目前我省公積金最高貸款額度已經調到50萬元，租房提取最高額度為2.4萬每年。最近的2016年6月，我省住房公積金個貸率98.63%，全國排名第5位。

經濟下行壓力持續之下，棚改貨幣化安置，成為貴州穩定經濟增長、合理化解庫存的“新招”。

2016年，國家下達貴州棚戶區改造計劃43.03萬戶、基本建成22.21萬套，任務量居全國第三。如何利用好棚改機遇，合理配置解決已有庫存，將成為貴州去庫存的重要任務之一。

2015年10月8日，省政府辦公廳印發了《貴州省人民政府辦公廳關于做好棚戶區改造貨幣化安置工作的實施意見》，意見明確：原則上按照貨幣化安置比例不低于50%的目標作好項目安排。

意見同時提出，個別條件具備的市縣區，要力爭棚戶區改造貨幣化安置比例達100%。

今年以來，貨幣化棚改的地方探索頗有成效。安龍縣在縣城棚戶區改造過程中，實行以貨幣化安置為主，多措并舉推進房地產去庫存。

具體做法為，貨幣化安置通過政府搭建橋梁，房開商拿出一定比例的房源，以低于市場價的價格出售給城市棚戶區拆遷戶。此舉讓安置戶買到經濟實惠的房子，為房地產企業緩解了庫存壓力，有力促進地方經濟平穩發展，實現安置戶、房地產商和政府“三贏”。

安龍縣住房和城鄉建設局局長王春福介紹，安龍縣2016年棚改任務共3000戶，其中貨幣化安置2000戶，綜合整治1000戶。截至7月30日，已簽訂房屋征收安置補償協議2600戶，共兌現搬家費、臨時安置過渡費、征收獎勵費、附屬設施賠償費、水電通訊補助費、安置剩余面積補價費等4055萬元。

經測算，安龍縣貨幣化安置將棚戶區改造安置周期由原來的81周縮短為41周，縮短近一半左右時間的周期。

除了貨幣化棚改，全省各地去庫存同樣政策組合拳頻出。黔南州羅甸縣出臺了購房補貼政策，對在縣城、邊陽鎮規劃區內購買新建商品住房面積小于等于90平方米的，每套給予10000元購房補助；購買新建商品住房面積大于90平方米小于144平方米的，每套給予15000元購房補助。

甕安縣、福泉市出臺了農民進城買房可享受生態移民、農村宅基地退出等獎勵政策，甕安縣規定，農民退出宅基地進行復墾后進城購房的，按每平方米300元的標準給予購房補助。（責任編輯/郎艷林）