按揭方式付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的司法處理

文/ 曉鵬

按揭方式付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的司法處理

文/ 曉鵬

按揭在英美法中主要是指房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)抵押，這項(xiàng)制度經(jīng)由香港傳入內(nèi)地，目前已經(jīng)成為商品房交易中一種重要的付款方式。商品房按揭包含三方主體、多重法律關(guān)系，借由該制度，買(mǎi)受人獲得了足夠的資金，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售了更多的房屋，銀行拓展了業(yè)務(wù)，三方主體相互牽連、各獲其利，可謂精巧至極。然而，正因其設(shè)計(jì)的精巧，也導(dǎo)致此類(lèi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除與擔(dān)保貸款合同之間經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)沖突。如何協(xié)調(diào)處理頗費(fèi)周折。本文擬對(duì)此問(wèn)題略作申論。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同與擔(dān)保借款合同的獨(dú)立性和牽連性

商品房買(mǎi)賣(mài)按揭中，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商之間形成商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，買(mǎi)受人與銀行之間形成擔(dān)保貸款關(guān)系，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人的貸款提供階段性擔(dān)保（在產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移之前）。其中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與擔(dān)保貸款合同之間既具有相互獨(dú)立性，又存在一定的關(guān)聯(lián)，厘清它們的關(guān)系是處理這類(lèi)案件的關(guān)鍵。

首先，兩者具有獨(dú)立性。有觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房按揭中，擔(dān)保貸款合同系商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同。該觀點(diǎn)是不準(zhǔn)確的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人分別是買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商，擔(dān)保貸款合同的當(dāng)事人是買(mǎi)受人和銀行，主體不同；買(mǎi)受人締結(jié)擔(dān)保貸款合同系為了獲得借款，與締結(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同為了取得房屋之間不具有主從關(guān)系。因此，兩者相互獨(dú)立。

其次，兩者具有牽連性。擔(dān)保貸款合同因商品房買(mǎi)賣(mài)合同而生，擔(dān)保貸款也只能用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一旦商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，雙方當(dāng)事人訂立擔(dān)保貸款合同的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此，借款人和銀行均得以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第二十四條據(jù)此依據(jù)《合同法》第九十四條，賦予擔(dān)保貸款合同當(dāng)事人在此情況下的解除權(quán)，該條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予以支持。”

對(duì)于兩者之間的獨(dú)立性和牽連性，《解釋》第二十五條第一款訂有明文，即：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。”其中，“僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛”系獨(dú)立性的體現(xiàn)，而“合并審理”則說(shuō)明了牽連性。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除與擔(dān)保貸款之間的沖突

商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同雖然具有相互獨(dú)立性，但房屋按揭中的一切其他法律關(guān)系均因商品房買(mǎi)賣(mài)合同而生，并為其服務(wù)。如果在按揭的情況下，只處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么合同解除后，開(kāi)發(fā)商負(fù)有將價(jià)款返還給買(mǎi)受人的義務(wù)，而因擔(dān)保貸款合同尚未解除，如果買(mǎi)受人出現(xiàn)斷供，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)房屋（已抵押）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者向開(kāi)發(fā)商主張保證責(zé)任，開(kāi)發(fā)商既未享受商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的利益，又須承擔(dān)擔(dān)保貸款合同上的責(zé)任，有失公平，至為顯然。因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，理想的狀態(tài)是使其他法律關(guān)系均歸于消滅，從而使各方的權(quán)利義務(wù)均達(dá)至新的平衡。問(wèn)題是，如果此時(shí)銀行不作為獨(dú)立的第三人提出解除擔(dān)保貸款合同的主張或者另行提出解除擔(dān)保合同之訴，則這種新的平衡將很難達(dá)到，原因是：

首先，買(mǎi)受人沒(méi)有提出解除擔(dān)保貸款合同的動(dòng)力。在與按揭相關(guān)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中享有解除權(quán)的，只能是已經(jīng)完成擔(dān)保貸款的買(mǎi)受人。此時(shí)買(mǎi)受人可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商逾期交房、房屋存在主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題等原因，在按揭辦理完畢后提出解除合同。但是因?yàn)橘I(mǎi)受人已經(jīng)通過(guò)按揭方式支付了全部房屋價(jià)款，其合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行完畢，開(kāi)發(fā)商已無(wú)解除合同的可能。問(wèn)題是，買(mǎi)受人并不關(guān)心房屋按揭是否得以處理，也甚少會(huì)提出相應(yīng)的請(qǐng)求，極個(gè)別情形下，不排除某些買(mǎi)受人利用兩者的獨(dú)立性，在開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款后故意不歸還銀行貸款以消滅貸款合同，而是將返還的購(gòu)房款挪作他用。

其次，出賣(mài)人沒(méi)有提出解除擔(dān)保貸款合同的權(quán)利。因商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任（或房屋的抵押）仍未消滅，故開(kāi)發(fā)商具有提出解除貸款合同的愿望，但因其并非擔(dān)保貸款合同的當(dāng)事人，故沒(méi)有提出解除合同的權(quán)利。

三、商品房按揭糾紛處理的司法對(duì)策

司法實(shí)務(wù)在處理此類(lèi)案件時(shí)，可采取以下三步措施。

一是經(jīng)審查案件可能存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情形時(shí)，對(duì)銀行進(jìn)行釋明，告知其商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后對(duì)其產(chǎn)生的影響，詢(xún)問(wèn)其是否作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人加入本案訴訟，提出解除擔(dān)保貸款合同的訴訟請(qǐng)求。如果銀行提出該請(qǐng)求的（通常會(huì)提出該項(xiàng)請(qǐng)求），則按照《解釋》第二十五條第一款合并審理，并按照第二款的規(guī)定，在判決商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同均解除時(shí)，判令開(kāi)發(fā)商將其收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還銀行和買(mǎi)受人。

二是如果銀行不愿意（無(wú)論出于何種考慮）參加本案訴訟，或者不愿意解除擔(dān)保貸款合同，根據(jù)《解除》的規(guī)定，只能審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，此時(shí)對(duì)于買(mǎi)受人提出的解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的請(qǐng)求，可予以支持。如果買(mǎi)受人同時(shí)提出返還購(gòu)房款的請(qǐng)求，則可向其釋明，由其同時(shí)提出解除與銀行之間的擔(dān)保貸款合同的請(qǐng)求，追加銀行為被告。如果買(mǎi)受人提出該項(xiàng)請(qǐng)求，則類(lèi)推《解除》的上述規(guī)定，并案處理，并根據(jù)第二十五條第二款作出處理。

三是如果買(mǎi)受人不提出解除與銀行之間擔(dān)保貸款合同的請(qǐng)求（這種情況極有可能），則向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行假設(shè)性釋明：如法院判決商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，對(duì)于買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的請(qǐng)求，開(kāi)發(fā)商是否行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同解除后，雙方均負(fù)有返還義務(wù)，買(mǎi)受人未歸還借款，則不能滌除房屋上的抵押權(quán)，將無(wú)負(fù)擔(dān)的房屋返還給開(kāi)發(fā)商，或者不能消除開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，如果開(kāi)發(fā)商此時(shí)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，對(duì)買(mǎi)受人的該項(xiàng)請(qǐng)求則應(yīng)予以駁回。

當(dāng)然，如果上述措施均不能實(shí)現(xiàn)，則只有按照《解釋》的規(guī)定審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)如何控制，則屬于立法論的范疇，在此不贅述。

（浙江省杭州市中級(jí)人民法院）