英國脫歐，投資當地房地產風險幾何

文/楊毅

英國脫歐，投資當地房地產風險幾何

文/楊毅

專家認為：“長遠來看，無論脫歐成功還是留在歐盟，英國未來的發展主要還是依賴英國自身的經濟能力、經濟周期的表現以及供求關系?！泵摎W對英國房地產市場的負面影響是短期的、有限的。

英國脫歐或惠及中國投資者

日前，戴德梁行發布專題報告指出：在英國歷史性地投票決定離開歐盟后，中國投資者普遍認為英國經濟即將進入一個暫時的調整期，這個時期對許多中國投資者而言是一個買入的良機，尤其是在房地產市場。

盡管英國脫歐導致華人首富李嘉誠之前投資的英國資產大幅縮水，但戴德梁行樂觀地認為，英國的脫歐可能惠及中國投資者。戴德梁行對中國海外房地產投資者的調研結果顯示，中國投資者正密切關注英國市場的動態，并主要分為以下三種類型。

一是激進投資者：許多的中國核心、核心+以及機會型投資者將尋找由于近期英鎊的弱勢和歐元的疲軟而產生的良好投資機會。如果這樣的態勢繼續，可以預見到在變動持續期內，價格相對較高的美國資產的吸引力將會降低。類似的案例有：保險公司之前曾在倫敦尋找核心資產，但在脫歐之前的市場情況下要獲得初始投資回報相當困難，然而近期的變化可能會讓他們重新考慮這項投資計劃。

二是觀望投資者：考慮到匯率市場的不穩定以及歐盟內部可能會有更多的公投發生而影響貿易市場這一不確定性，另外一個陣營的中國投資者采取觀望的態度。

三是保守和規避風險投資者：更多的保守投資者認為歐洲和英國目前處于較高風險狀態。這些投資者很可能將在大的避風港如美國、加拿大、日本尋找高質量的核心房地產資產，并減少在更高風險資產上的投資。盡管如此，如果未來市場有了轉機，這類投資者仍將重新回到歐洲和英國市場。

戴德梁行大中華區海外投資部主管、亞太區董事總經理范桂娟表示：“個人投資者的活動取決于多種因素，如他們對風險的認知判斷、投資需求、當前和未來的資產配置、可用資本等。最終的決定將取決于他們是否能夠得到優質交易項目，且這個交易符合他們的投資和資產分配策略。”

戴德梁行大中華區研究部主管林榮杰認為：“對中國投資者而言，英國脫歐造成的英鎊貶值使某些類別的資產價格產生下降的空間。中國機會投資者瞄準的資產類別包括英國的住宅、酒店、寫字樓和零售物業。由于外國貨幣購買力的上升帶來的旅游業和零售業收入的增加也將促進一些零售物業增值?！?/p>

RCA的數據顯示，2016年上半年，英國房地產市場五個來自中國的投資均為寫字樓項目，總金額為14.4億美元。報告指出，資產多元化的需求仍然決定著中國企業海外并購的方式。由于許多中國資金都投資于以歐元和美元計價的資產，如果中國的投資者對脫歐后的英國經濟的潛在實力有信心，那么投資英國的房地產市場或將為投資者帶來良好的資產升值潛力。

專家比較看好中長期投資

不過，當前由于市場的波動性，來自中國或其他地方的房產投資者大多會傾向于規避風險。部分投資者對英國市場短期內不可避免的不確定性以及由此導致的英國和歐洲的經濟放緩表示擔憂。同時，如果來自全球的大量資本突然涌入英國的房地產市場，所造成的市場波動可能會是巨大的。這樣的市場波動同時也讓潛在的投資者暴露在更高的風險之下。盡管英鎊的貶值會產生投資機會，當前的市場環境仍比以往任何時候都存在更大的不確定性，收購英國房地產的投資者將會面臨更高的風險。

戴德梁行亞太區董事局主席 大中華區行政總裁張國正認為：“盡管英國社會在短期內必定會進入一段不確定的時期，英國脫歐仍然在全球范圍內提升了英國的影響力。在接下來的幾個月，中國的投資者或將持繼續觀望態度，以期看到市場回暖。但是在中長期內，若房地產價格走低且英鎊持續下行，中國對英國的興趣仍會增加?！?/p>

富拓外匯（FXTM）業務拓展部副總裁兼首席市場分析師Jameel Ahmad表示，英國脫歐公投出乎意料的結果使得英鎊遭受沉重打擊，這也將會給全球外匯市場帶來長期持續性的避險情緒。

“投資者將會越來越謹慎，我們已經注意到風險投資的偏好將減弱。全球股市將會受到重大影響，主要由于股市比外匯市場更沒有為英國將脫歐做準備，因此股市受到的影響將大于英鎊。我們認為整個金融市場將會看到投資者的興趣向日元和黃金等避險資產傾斜，而且這種情況可能會延續一段時間?！盝ameel Ahmad說。

第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長劉德揚先生指出，英國一直以來就是國際投資者的熱門目標，尤其是英國倫敦的商業寫字樓和高端住宅，吸引了無數來自中東、東歐、亞太區（中國內地、中國香港）投資者的關注。房地產市場的成熟穩定、法律法規的健全透明、配套金融服務的先進完善使英國擁有著與生俱來的優勢和 力。隨著人民幣匯率下調，國內樓價攀高，海外投資仍然是中國人熱衷的投資渠道。而中英關系黃金期，以及擁有英語語言的優勢，使英國投資令中國投資者倍感便利。

“如果脫歐成功，那么觀望期將持續1-2年。”劉德揚表示，“由于脫歐后，會有1-2年的細節談判時期，我們稱之為‘過渡期’，在過渡期內，市場并不明朗，更多投資者會選擇按兵不動。”

劉德揚認為，脫歐后最明顯的市場變化，可能在于英鎊短期內貶值，從而導致房地產價格尤其是住宅價格的下調。“而對于商業寫字樓來說，我覺得影響反而較小?！眲⒌聯P解釋道，“商業寫字樓的價值來源于租金回報，而倫敦商業寫字樓的租約通常在10-15年，較長的租期使其可以免受短期市場波動的影響?！?/p>

“長遠來看，無論脫歐成功還是留在歐盟，英國未來的發展主要還是依賴英國自身的經濟能力、經濟周期的表現以及供求關系。我個人并不感到悲觀。”劉德揚表示，“目前，歐盟最強的城市還是英國倫敦和德國法蘭克福。作為世界金融中心之一，英國倫敦的地位也并不是一朝一夕而成的，同時，英鎊仍是世界貨幣中最重要的貨幣之一，獨立于歐元，而從未被撼動，英國倫敦的地位不會因為脫歐而發生改變，所以說脫歐成功對英國房地產市場的負面影響是短期的、有限的?！?/p>

（原載于2016年7月8 日《中國經濟時報》）