“以房養老”具有較大的發展潛力

文/卞文志

“以房養老”具有較大的發展潛力

文/卞文志

近日公布的國家發改委《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，近期將再酌情選擇若干城市推進住房反向抵押養老保險試點。據了解，下一步保監會將在現有四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍，擴大業務經營區域。作為一項創新型保險產品，“以房養老”在國內養老金融服務中頗受關注。

反向抵押養老保險是一條養老融資新路

據了解，今年年初保監會曾協同民政部、國土資源部、老齡辦召開了老年人住房反向抵押保險座談會，對試點工作進行全面總結和分析，深入謀劃反向抵押養老保險健康可持續發展，使其成為商業保險服務社會養老保障體系的一種有益補充。會議認為，反向抵押養老保險試點是把國務院加快發展養老服務業和加快發展現代保險服務業的惠民政策落到了實處，探索出了一條養老融資的新路，使房產這一老年人主要的存量資產在不轉移使用權的前提下能夠轉化為養老資金，豐富了老年人的養老選擇，增加了養老資源的供給，使老年人的“死房子”變成了“活錢”，滿足了老年人希望“居家養老”和“增加養老收入”的兩大核心養老需求。

從2014年7月1日起，我國“以房養老”保險在北京、上海、廣州、武漢四地進行試點。2015年3月，幸福人壽首款“以房養老”保險產品獲批上市銷售，試點進入實質性運作階段，這也是國內首款“以房養老”政策性保險產品。最新統計顯示，截至2015年底，參與試點的幸福人壽保險股份有限公司已與45戶家庭62位老人簽訂投保意向書，完成承保手續的有29戶38位老人，已開始領取養老金的老人有29位；參保老人平均年齡70.5歲，平均每戶月領養老金8465元，月領金額最高的是上海一位76歲的單身女性老人，月領額達到19003元。

上述可見，反向抵押養老保險試點探索出一條養老融資的新路，為有房產但養老資金不足的老年人增加了一種養老選擇，使老年人的“死錢”變成“活錢”，滿足了老年人希望“居家養老”和“增加養老收入”的兩大核心養老需求。同時，業界也坦言，盡管試點總體運行平穩，但“以房養老”也遇到了傳統養老觀念、政策環境、市場環境等方面的問題和挑戰。尤其是一項將反向抵押和養老年金保險相結合的創新型業務，除傳統保險業務所需面對的長壽風險和利率風險外，還需應對房地產市場波動、房產處置等風險挑戰，每單業務的成本和承保周期都遠遠超過傳統保險業務。

“房產是中國家庭最重要的資產，老年人養老也是一個關系整個家庭幾代人的重大問題。”幸福人壽相關負責人表示，目前“養兒防老”的傳統觀念依然占據了主流，但部分失獨老人、無子女老人、孤寡老人對“以房養老”有需求。有關專家也表示，住房反向抵押的養老模式在理論上講是一件好事，在美國早就成為五個養老支柱之一，但在中國情況不一樣，它遇到的是文化傳統上的“水土不服”。“養兒防老”的觀念根深蒂固，給子女遺贈房地產的傳統也根深蒂固。

在當今中國社會，有三個特殊群體特別適合“以房養老”：獨生子女國外留學就業的空巢家庭、獨生子女國內異地就業的空巢家庭、失獨老人群體。但是，由于傳統觀念和思想認識一時難以改變，“以房養老”在較長時期內還是個小眾產品。為此，社會和業界要看到這個現實，要有長期的準備。

“以房養老”意義重大但發展任重道遠

目前，中國已逐漸進入老齡化社會，據有關部門預測，到2035年老年人口將達4億人，解決養老問題刻不容緩。為此，2014年6月，保監會印發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養老保險產品獲批上市銷售，試點進入實質性運作階段。雖然目前國內多家保險公司都在開展“以房養老”的產品研究，幸福人壽卻是第一家遞交具體試點方案的險企。但在相關產品上市后，申請者也并不是很多，老人們對于抵押房產領取養老金存在一定顧慮。目前投保的客戶中，孤寡失獨的老人占不小比例。

另一方面，保險公司也面臨一定風險。此前，幸福人壽前董事長孟曉蘇曾表示，“以房養老”保險業務設計的難度在于未來房價漲幅難以計算。以“幸福房來寶”為例，作為一款非參與型產品，其已考慮房屋預期增值收益，幸福人壽不參與分享房產增值收益，如房價上漲，抵押房產價值增長全部歸屬投保人，但幸福人壽卻要承擔房價下跌和長壽給付風險。從這個意義上來說，波動的房價可能會讓作為產品提供者的保險公司承擔很大的風險。

對此，保險有關人士強調，老年人住房反向抵押保險是保險業服務社會養老保障體系供給側改革的重要創新，是應對人口老齡化、緩解社會養老壓力的積極舉措，意義重大，其發展任重道遠。為進一步促進“以房養老”的發展，2016年要在現有四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍，通過擴大業務經營區域，在發展中解決問題，使更多老年人享受到這項政策福利。

目前我國最主要的養老方式是家庭養老，補充養老方式是我國社會發展的必然需要。通過“以房養老”將房產抵押給保險公司，后者不需提供服務，只需提供固定的資金，“以房養老”作為政府養老的補充部分，更適合擁有兩套或兩套以上房產、無子女或者不涉及遺產繼承問題的老人。

健全房地產市場是推行“以房養老”的關鍵

在日前舉行的“上海論壇”中的“中國老齡化社會中的‘以房養老’”子論壇上，上海保監局副局長李峰說，到今年的5月20日，全國反向抵押保險業務投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。也就是說，從2014年中國保監會發布關于開展“以房養老”即老年人住房反向抵押保險試點的指導意見至今，在去年年底45戶的基礎上，又增加了14戶，將近兩年，已有59戶投保參與“以房養老”。

從數字來看，“以房養老”在中國的試點推廣的確不是那么容易，最關鍵的一點就是傳統文化與習慣。隨著時代的變遷，傳統的養老方式已經難以適應中國日益嚴峻的老齡社會養老問題，但“以房養老”這個新生事物要讓老百姓普遍接受，仍需要很長的時間與社會實踐。從目前的試點來看，雖然選擇的是北京、上海、廣州、武漢等超大城市，但數據表明，即使是經濟發達、社會保障相對完善的一線城市居民，人們的參與意愿也并不高，甚至可以說相當低。

從近兩年的試點實踐來看，“以房養老”目前的協調溝通成本較高。比如房產登記要作相應的變更，房屋抵押的期限、金額怎么設定，抵押到期后如何處置房屋，同時還需要一些法律上的協調。目前推進“以房養老”的交易運營成本也比較高，過程中有很多評估、公證的環節，以及需要中介機構去完成的環節。

從試點實踐也可看出，“以房養老”這個新生事物不僅難以有效突破傳統文化與習慣，在現實操作中也并不是件簡單的事，這在某種程度上也影響著老百姓的參與意愿。與此同時，中國近十多年來持續高漲的房價不僅令百姓難以把握未來的趨勢，也令保險企業心生擔憂，即一旦房價如其他國家曾經出現的那樣大幅下跌現象或步入一個較長的下行通道，對于房屋價值的評估就變得不確定了。

因此，“以房養老”的試點推廣不僅在于新生事物的宣傳與推介，更需要人們傳統生活理念的轉變。而在試點實踐中，只有更簡單、更便利、更合理、更令投保雙方都放心的操作流程與法律保障，才能令參與“以房養老”的老百姓日益增多。

總的來看，“以房養老”涉及房地產、銀行、保險、社保等多個領域，而穩健的房地產市場可以說是推行“以房養老”的關鍵。因為“以房養老”也就是住房反向抵押貸款，其實質是房地產金融。從推行“以房養老”的國家來看，只有建立一個穩定和理性的房地產市場，才能促進房地產金融體制的形成，而房地產金融體制的完善，反過來也會促進房地產市場的穩定和繁榮。

（；山東省臨沂市園林局）