試論《房屋登記辦法》的出臺對推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必要性

孔秀琳

摘 要：《房屋登記辦法》比較之前的政策有較大的調(diào)整和創(chuàng)新，對《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記制度的有關(guān)規(guī)定做出了具體的解釋，對房屋登記進行了明確的界定和說明，調(diào)整和完善了登記規(guī)則，規(guī)范了房屋登記行為，極大地維護了房地產(chǎn)交易安全，保護了權(quán)利人的合法權(quán)利。因此說房屋登記是一次革命性的變革。文章認為，不但要準確、全面地把握《房屋登記辦法》的精神實質(zhì)，理解和掌握其中的各項規(guī)定。還要調(diào)整思路、積極投入以便更好地開展工作。

關(guān)鍵詞：房屋登記辦法 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展 調(diào)整和創(chuàng)新

中圖分類號：F293.30

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）04-109-02

2008年7月1日，建設(shè)部第168號令頒布《房屋登記辦法》正式施行（以下簡稱《辦法》）。辦法的出臺是為了適應(yīng)新的房地產(chǎn)形勢和物權(quán)保護等方面的需要，與建設(shè)部99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》相比，《房屋登記辦法》有較大的調(diào)整和創(chuàng)新，本《辦法》對《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記制度的有關(guān)規(guī)定作出了具體的解釋，對房屋登記進行了明確的界定和說明，調(diào)整和完善了登記規(guī)則，規(guī)范了房屋登記行為，極大地維護了房地產(chǎn)交易安全，保護了權(quán)利人的合法權(quán)利。可以說房屋登記是一次革命性的變革。因此，我們不但要準確、全面地把握《房屋登記辦法》的精神實質(zhì)，理解和掌握其中的各項規(guī)定。還要調(diào)整思路、積極投入以便更好地展開工作。筆者認為，《房屋登記辦法》的完善主要在以下幾個方面：

一、《辦法》明確了登記行為的實質(zhì)

（一）登記行為的本質(zhì)是行政行為

《物權(quán)法》第10條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。”這就授予了登記機構(gòu)進行登記行為的權(quán)利，只有在得到這種授權(quán)的情況下，登記機構(gòu)的登記行為才能發(fā)生公示工信效力。而其他行政機關(guān)沒有得到這種授權(quán)，自然無權(quán)辦理不動產(chǎn)登記。

（二）登記在性質(zhì)上是物權(quán)公示行為

《辦法》將房屋登記界定為登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在登記簿上予以記載的行為，表明房屋權(quán)屬登記性質(zhì)是物權(quán)公示行為，這與此前的行政確權(quán)是不同的。

（三）登記機構(gòu)完成行政確認的后果是將應(yīng)當記載事項記載于登記簿

登記機構(gòu)完成行政確認的后果，是按照申請人的申請將房屋所有權(quán)、他項權(quán)或者其他應(yīng)該記載的事項記載于登記簿。完全記載后，依法發(fā)生物權(quán)變動或者對抗善意第三人。

二、《辦法》擴大了房屋登記的范圍

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》只規(guī)定了城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，但對集體土地上的房產(chǎn)登記一直沒有相應(yīng)的政策法規(guī)，相關(guān)的操作只能參照國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。而《辦法》除了規(guī)定國有土地范圍的房產(chǎn)登記外，還以獨立的章節(jié)確立了集體土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬的登記，進一步擴大了登記機構(gòu)的登記范圍。《辦法》第四章對于集體土地上房屋權(quán)屬登記的對象、提交材料、登記程序等提出了具體的要求。此外，《辦法》規(guī)定了房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明“集體土地”字樣。該條款對于部分城市出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房問題，明確了城市居民購買后不能辦理房產(chǎn)登記，其權(quán)益不能受到法律保護，直接警示了購房者，維護了交易安全。

三、《辦法》明確了登記簿的核心作用

《物權(quán)法》第16條、建設(shè)部168號令第5條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”《物權(quán)法》第17條規(guī)定權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利證明，如與登記簿不一致，應(yīng)以登記簿為準，除登記簿確有錯誤以外。建設(shè)部99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定：“房屋所有權(quán)證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分的唯一合法憑證。”

四、《辦法》強調(diào)了對個人權(quán)益的保障

（一）關(guān)于共有房屋的登記問題

《辦法》第13條規(guī)定應(yīng)當由共有人共同申請。這一條款很好地解決了一直一來爭議較大的夫妻共有房產(chǎn)的登記問題。我們可以這樣理解，只要在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方無約定為一方所有的，則登記時應(yīng)由雙方共同申請。

（二）關(guān)于未成年人房屋的處分問題

《辦法》第14條做出了具體的規(guī)定：應(yīng)由其監(jiān)護人代為申請登記，并提供未成年人的書面保證。

（三）對于申請人或者申請材料涉外的登記問題

《辦法》第15條明確要求：“申請人應(yīng)使用中文名稱或姓名”；“申請人提交的證明原件是外文的，應(yīng)提供中文譯本”；“境外的授權(quán)委托書應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或認證”。

五、《辦法》設(shè)立了預告和地役權(quán)登記制度

隨著預告登記制度的建立，可從根本上改變我國在現(xiàn)行的商品房預售制度下，購房者在支付房款與取得房產(chǎn)證之間的過渡期所引發(fā)的“一房多售”等權(quán)屬糾紛。它使購房者在取得房屋權(quán)屬證書之前的權(quán)益有了明確的法律保護，有效遏制了開發(fā)商再次售房或者進行房產(chǎn)抵押的行為。《辦法》第67條規(guī)定了四類可以申請預告登記的情形：（1）預購商品房。（2）以預購商品房設(shè)定抵押。（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

六、《辦法》明確了房屋按基本單元進行登記

房屋應(yīng)該按照基本單元進行登記。構(gòu)成房屋基本單元的條件：

如國有成套住宅，以套為基本單元進行登記。國有非成套住宅可以以房屋的棟也可以以房屋的層或間等有固定界限的部分為基本單元進行登記，集體土地以宅基地上獨立建筑進行登記，如主房和廚房不聯(lián)在一起的可以分別進行登記。但筆者認為以一個宅基地上房屋為基本單元進行登記為好，如共有宅基地上以套、間進行登記。

七、《辦法》明確了未成年人房屋申請登記，財產(chǎn)處分的規(guī)定

根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定：“監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益。除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。”建設(shè)部168號令第14條規(guī)定，未成年人房屋應(yīng)該由其監(jiān)護人代為申請登記（戶口簿）。監(jiān)護人如果要處分未成年人財產(chǎn)，只須提供為未成年利益的書面保證。規(guī)定明確，操作性強。

八、《辦法》明確了注銷登記與撤銷登記的區(qū)別

（一）注銷登記

1.主動申請注銷，如房屋滅失，主債權(quán)消滅，抵押權(quán)已實現(xiàn)，放棄所有權(quán)、抵押權(quán)或者預購商品房預告登記買賣雙方同時申請注銷等等。

2.房屋登記機構(gòu)根據(jù)生效的法律文書或征收規(guī)定辦法注銷登記。

（二）撤銷登記

撤銷登記是房屋登記機構(gòu)根據(jù)終局裁定的法律文書做出的決定。

九、《辦法》明確了哪些情況可單方申請

建設(shè)部168號令第12條規(guī)定房屋登記要由相關(guān)當事人雙方共同申請，但有些情況可單方申請。現(xiàn)在明確規(guī)定可以單方申請。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：

1.因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；

2.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；

3.因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；

4.有本辦法所列變更登記情形之一；

5.房屋滅失；

6.權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；

7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

十、《辦法》明確了公共設(shè)施及配套用房的所有權(quán)

《辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”此條款使得建筑區(qū)劃內(nèi)的公共所有權(quán)可以依法進行登記，減少對此產(chǎn)生的爭議。

十一、《辦法》提出了對登記機構(gòu)權(quán)責的要求

（一）對于登記人員的要求

《辦法》第6條規(guī)定登記人員應(yīng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)該取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。

（二）對于登記機構(gòu)在登記過程中的審查要求

《辦法》明確了登記機構(gòu)在審查時，要把形式審查與實質(zhì)審查相結(jié)合。《辦法》第20條規(guī)定了登記機構(gòu)應(yīng)審查的五個方面的內(nèi)容。《辦法》第21條詳細列舉了七類不予登記的情形。《辦法》首次提出了工作人員在辦理登記時，要履行詢問的程序。對于詢問結(jié)果應(yīng)當經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。

（三）對于登記程序的要求

《辦法》對于登記程序的五個環(huán)節(jié)：申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。并規(guī)定在必要時，可就登記事項進行公告。

（四）對于登記時限的要求

《辦法》第23條規(guī)定了各類登記的工作時限。并強調(diào)公告時間不計入規(guī)定時限，確需延長登記時限的，最長不得超過原時限的一倍。

（五）對于法律責任的追究

《辦法》第92條第2款規(guī)定，對于給他人造成損害的，由房屋登記機構(gòu)承擔相應(yīng)的法律責任。房屋登記機構(gòu)承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成的登記錯誤的工作人員，有權(quán)追償。

綜上所述，為全面貫徹落實《房屋登記辦法》的實施，嚴密規(guī)范操作程序，必須進一步提高自身業(yè)務(wù)水平，正確理解房屋登記法的各項規(guī)章條例，領(lǐng)會其實質(zhì)，全面掌握運用產(chǎn)權(quán)交易管理業(yè)務(wù)，把工作做細、做深、做實。切實保障房屋交易安全，維護房屋交易秩序，保護房屋權(quán)利人及相關(guān)當事人的合法權(quán)益。為創(chuàng)建和諧社會、和諧小區(qū)，為全體業(yè)主締造一個更加美好、更加完善、更加舒適的公共居住環(huán)境而努力。

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[4] 梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由（物權(quán)篇）.法律出版社，2005

（作者單位：河南省濮陽市房地產(chǎn)交易所 河南濮陽 457000）（責編：若佳）