21座城市發布新政降溫樓市大調控后房價何時現谷底？

羅玲文

房價尤其是一線城市房價的加速上漲有違“去庫存”初衷，21座城市政府因此陸續發布樓市調控政策，這會令此前房價的過快上漲得到抑制，專家預計2017年下半年房價將現最低谷，然后迎來下一番上漲周期

2016年“十一”前，房地產商和地產中介都鉚足勁兒準備迎接“金九銀十”中最值得期盼的“樓市黃金周”。然而，“銀十”的夢想在21座城市政府陸續發布的樓市調控政策中均告破滅。

自9月30日北京出臺樓市調控政策后，上海、廣州、深圳3個一線城市，位于珠三角、長三角、京津冀地區部分城市以及內地一些區域性中心城市房價上漲過快的17個二三線城市，在9天內相繼出臺針對房地產市場的限購限貸政策。

2015年年末，政府將減少存量房定為2016年全國性的目標，推動了新一輪的購房熱潮。但部分城市房價漲幅過快，又迫使政府出手“速凍降溫”。根據多份統計數據顯示，政策出臺后，21座城市的成交量均出現較大幅度下滑，新一輪購房熱潮暫時冷卻。

從2003年至今的13年間，類似上述針對房地產市場的調控輪回已上演過四五次，但全國房價的平均值在這13年內仍然上漲了超過13倍。“速凍降溫”策略在中國的房地產市場是否已經失效？此輪地方政府調控對于房地產市場的影響有多大，將持續多長時間？仍在消化2013年熱潮中積攢存量的地產開發商，將采取怎樣的措施來應對此輪政策調控？本文將就上述問題展開采訪和調查。

去庫存措施反而刺激了房價

在今年房價漲幅榜上穩居榜首的深圳，9月底推出了4個新盤。其中兩個帶學位的樓盤均價超過8萬元/平方米。

在開盤現場，不少置業者表示，8萬元/平方米超出預期而放棄，但有更多的人告訴《投資者報》記者，相信轉手出售時單價能達到10萬元/平方米。更多的人預期房價會繼續攀升，因此，8萬元/平方米的新盤當日銷售完成八成。

深圳人購房的熱情蔓延至周邊城市。臨近深圳的東莞和惠州同期開盤的新盤，當天均售罄。

根據深圳市房地產信息網數據中心數據顯示，2016年1月，深圳新房均價為46515元/平方米，到2016年9月，新房均價已升至61600元/平方米，房價上升32.4%。

這已經是今年深圳3月份發布“3·25新政”調控以后的增長幅度。從2010年至2016年，深圳一手房價格2010～2013年基本維持在2萬元左右，從2015年開始突破3萬元/平方米，2016年上半年樓市均價躍升至5萬以上；二手房均價歷年來高于一手房均價，但上升趨勢與一手房上升趨勢基本一致。

但深圳的上漲速度在全國并非個案。

在中國房地產協會公布的《全國住宅房價行情城市排行榜》中，有34個城市8月份房價與去年同比漲幅超過15%紅線，其中，漲幅超過30%的達11個。除了“北上廣深”一線城市，廈門、蘇州、東莞、珠海、中山、南京等二三線城市的價格也出現了大幅度上升。

多名房地產業內人士在接受《投資者報》記者采訪時表示，此輪房價上漲受2015年第四季度房地產市場“去庫存”總綱的推動和影響較大。

2015年12月，中央經濟工作會議公報，極為罕見地將化解房地產庫存定為2016年經濟發展的五大任務之一，并明確提出，“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。”

隨后，房貸首付比例降低、公積金存款利率上調、房地產交易的契稅及營業稅減免等一系列“去庫存”政策開始實施。

“這些舉措，尤其是去年5次降息，使得購房者預期受到影響，一線城市和部分二線城市吸納了足夠多的資金和投資客進入市場，出現了房價的非理性上漲。但庫存最嚴重的三四線城市，去庫存效果并不明顯。”深圳房地產經濟行業協會研究發展部總監徐楓在接受《投資者報》記者采訪時表示。

根據國家統計局發布的數據計算，從2016年3月起，商品房庫存有所下降。3月庫存環比下降0.56%，4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。從全國看，庫存結構去化不均衡，之前庫存較少的一二線城市反而成為去庫存的主力軍，庫存較多的三四線城市去化依然緩慢。

但去庫存任務并未就此減輕。根據國家統計局數據顯示，今年1～8月份，我國住宅竣工面積37239萬平方米，增長18.2%。僅僅新增住宅量就遠大于商品房待售面積的累計減少量。如果再考慮到1-8月，住宅新開工面積73563萬平方米，去庫存的任務更加艱巨。

“當前宏觀經濟仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市。”同策咨詢研究中心總監張宏偉分析稱。

張宏偉表示，“對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四線城市等等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變。”

境外媒體評論稱，2016年中國火爆的房地產銷售已與人口結構無關，而是源于居民拼命貸款買房。今年1月的新增信貸超過2.5萬億，創下歷史新高。但從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度是不可持續的。

深圳中原地產研究中心經理王飛在接受記者采訪時表示，“當前的一線樓市繁榮完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的互相踩踏將相當可怕。把高度杠桿化的市場當成避風港，一味博取擊鼓傳花式的資本收益，與股災前的資本市場有所相似。”

暫時降溫的市場

10月7日，在深圳出臺被外界戲稱為“全球最嚴厲房地產調控政策”后，某投資客在深圳炒房微信群里表示，他提高了最新掛牌出去銷售的房子的總價，“我不相信房價會跌。”

記者從多家地產中介獲得信息，調控政策出臺后，部分核心區域的業主都不愿意調低預期，仍小幅抬高掛牌價。

在網易房產發起的一項主題為《深圳最嚴樓市調控出臺，你覺得房價會跌么》的投票中，4745名參與者中，2081名表示繼續看漲，占比43.9%。另外1237票認為，市場會進入盤整期，占比約26.1%，此外分別有13.6%、16.5%的網友認為，樓市將下跌10%～30%或30%以上。

“降價的很多都是急著用錢的投資客，每套按總價不同，降價20萬～70萬不等。有些手頭房多的投資客會比較著急，我們這兒有一名投資客一下掛出4套房，平均每套在之前的基礎上調低了差不多50萬。”一家中介向記者介紹。

根據深圳中原地產研究中心統計數據顯示，在從去年到今年8月的這輪房價上漲潮中，深圳投資客占買房人群比例達到近30%，接近2009年歷史高位。

王飛表示，去年五次降息，加之股票和匯率市場難以期待，資金為尋找新的投資機會進入一線樓市，由此推動房價超預期上漲，“由于一線樓市的歷史漲幅和收益遠超其他普通類資產及陷入困境的實體行業，因而房地產在‘資產荒的時代自然而然地成了大眾心目中的優質資產。”

但他同時表示，如果一旦市場下行，受到直接傾軋的便是高杠桿下資金不足的跟風購房者。

張宏偉預測稱，“加杠桿”入市的“散戶”將是此輪房產調控當中最先退場的人群，當2017年年中市場調整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢必會出現拋售資產的狀況。

一線城市投資性買房的需求將得到抑制，這一趨勢從房產調控出臺后的相關數據中已開始顯現。根據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年10月上旬（1～10日），北京市新建商品住宅共網簽560套，與上月同期相比大幅下跌68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。而全市的二手住宅共網簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

世聯行統計的數據顯示，“十一”黃金周期間，市場成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳；出現降溫的包括上海、鄭州、廈門、惠州、蘇州和無錫；市場成交與往年相比正常的有廣州、成都、長春和石家莊；而重慶和西安兩個城市成交向好，常州、武漢、貴陽、長沙、南昌則持續火爆。新政出臺前，北京、東莞、珠海和合肥已出現嚴重的動蕩。

世聯行的報告分析稱，這是新政的即時效應，其延后效應還有待觀察。

中城聯盟副主席、世聯行集團董事長陳勁松分析稱，如果新政進一步加緊資金監管和外地購房者購樓的限制，那么就會對成交量產生非常大的影響。我們將看到中國房地產火爆的情況會得到遏制。

“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市，成交量會有嚴重的萎縮，萎縮的程度可能超出想象。重點的限購限貸城市如果政策執行到位，那么我們認為交易量萎縮30%～50%是正常的，二手交易價格下跌15%～20%是正常的。”陳勁松表示。

另辟蹊徑的房地產開發商

每一輪的上漲都推動了房地產商的規模增長，此輪上漲也不例外。根據《投資者報》記者統計，“去庫存”整體方向定調后，今年第一季度，排名靠前的上市房企銷售業績大幅上升。其中，恒大在2016年第一季度銷售額同比增加115%，碧桂園同比增長162%，保利地產同比增長131.35%，金地第一季度銷售額同比增長超過2倍。

根據上市房地產公司今年上半年發布的業績報告顯示，銷售額增幅有所放緩，但仍保持上升趨勢。截至2016年9月，恒大、萬科和碧桂園銷售額均超過2000億元，其中，恒大前三季度銷售額達2805.8億元，萬科前三季度銷售額達2629億元，碧桂園達2139.3億元，增幅分別為117.9%、46.83%、158%。

此外，華夏幸福、金地集團、融創中國、龍湖地產銷售額同比也出現較大幅度增長，增幅分別為98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

前三季度業績增長迅猛的房地產商，在調控出臺后是否會受到影響。在陳勁松看來，一手交易會因為局部小的或實力不強的開發商出貨而下滑，但下滑是有限的，預計在20%左右，“因為目前開發商的實力比較強。”

自2011年以來，在房價成倍增長中受益的房地產商，早已習慣已成常態的房地產調控，做出戰略和業務上的調整。

早在此輪政策正式出臺前，就有深圳本地開發商對《投資者報》記者表示，按當前“非理性”的市場來看，今年肯定會有一波調控，“我們能做的，就是放緩拿地節奏，尤其是對高地價地塊，要尤其謹慎。”

從銷售策略來講，上述開發商表示，隨行就市、快速推盤去化，保證企業項目運轉安全是調控后最重要的目標，“必要時會平價跑量。”

張宏偉表示，此輪調控對于房地產商的影響，按照房地產周期判斷，將在6～8個月之后，也即2017年年中出現，“伴隨著供應量的增加，預計明年上半年，市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格可能會在2017年年中出現下滑，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王頻出的板塊極有可能率先降價。”

從去年下半年至今，拿地較為激進的房企主要集中在閩系房企，“如果按照部分城市土地新政，部分地王需要現房銷售，拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間也限制一下，這樣這些地王就慘了。”張宏偉表示。

從國家開始對房地產調控開始，每一輪的調整期，都會有一批中小規模的房地產企業退出房地產市場，并購與整合的現象也會在調整期內較為頻繁地發生。

即使是排名居前的大型房企，在中國城鎮化率持續提高以及調控成為常態的背景下，開始從戰略上布局除房地產以外的業務。

萬達集團董事長王健林9月末在美國接受CNN專訪時稱，當前中國房地產的市場泡沫是歷史上最大的泡沫，“上海這樣的超大城市房價持續上漲，數千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高。面對現在的問題，我想不出什么辦法。政府已經出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。”

而在年初，王健林對萬達集團收入做出預測，預計2016年萬達集團全年總收入2543億元，同比減少12%，主要是房地產銷售收入將減少640億元至1000億元左右，預期將同比下降約40%。

王健林在公開場合表示，萬達2017年后開業的重資產項目將全部轉讓，2017年萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自娛樂、體育和旅游行業，2018年萬達將不再有地產銷售收入。

而萬科集團總裁郁亮早在2013年就提出“10年內房地產市場將見到天花板”。從2015年起，萬科進入三年轉型期，“萬億大市值住宅將只占50%，另外50%來自新業務。”郁亮對外宣稱。

而在去年年底整合重新上市的招商蛇口，整合出的目標即“去地產化”，將園區開發和運營作為其未來業務發展的主要方向。

恒大集團近日將總部遷往深圳，此舉正好印證了此前公司對外透露的“以房地產為基礎，金融、互聯網為兩翼，高起點啟動恒大健康產業、金融產業和互聯網社區服務”的策略。作為互聯網和金融產業發展的先鋒城市，恒大集團在深圳必將獲得更多機會。

“降溫”之后的市場何時再升溫？

對于近日多城市出臺相對較為嚴厲的地方調控政策，多家研究機構和業內從業人士均表示，將對本輪快速上漲的房價起到抑制作用。

“本輪調控政策措施不會一會兒收緊，一會兒放松，估計要持續兩年左右的時間，這兩年會使得調控措施逐步到位，這樣的話，整個中國房地產市場目前過快的上漲一定會得到抑制。”陳勁松分析稱。

張宏偉認為，經濟周期與房地產周期在2017年下半年后將同時處于低谷期，屆時，市場將進入深入調整，這對于房地產行業來講是一個艱難的挑戰。

“但是，深入調整之后也就意味著新一輪的市場機會也會來臨。2018年這個時間段，為了提振宏觀經濟，樓市‘救市大旗可能會重新被扛起，屆時，新一輪的樓市上行周期將來臨”，張宏偉預測。

但從長期來看，政府出臺政策調控對于房地產市場來說，都只是“治標不治本”。

一位已離職的原深圳某地產集團高管向《投資者報》記者表示，中國的房地產市場屢漲屢調，不停輪回，這些舉措正是中國經濟體制不健全的表現，“行政調控，都只是表面性的，暫時的，一旦部分資源被過度放大，經濟杠桿調節起不了作用的時候，國家就用這種臨時性的政策來抑制。”

“如果國家經濟體制的改革未完成，地方政府對土地出讓和相關稅收的‘依賴癥沒辦法緩解，中國房地產行業的改革不會完成，都只能治一治‘標。”上述人士表示。

根據國家統計局數據顯示，在2010～2013年，土地出讓收入占地方財政收入比例均超過60%。2016年1月-8月，全國國有土地使用權出讓收入達20057億元，同比增長14%。

按城市來看，蘇州今年前8個月，對土地依賴指數達82.6%，杭州、合肥、南京等城市都超過50%。其中，南京今年上半年財政收入為621億元，土地成交總金額高達630億元。

華融證券統計稱，直接與房地產相關的稅種有13個，包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設費、教育費附加、土地增值稅、印花稅等，稅費約占房價構成的12%～15%。如果綜合地價，在房價較高的一二線城市，地方政府所得占房價的比例不低于60%，因此，地方政府對控制房價過快上漲的意愿相對不足，難以采取及時有效的調控措施。

國際貨幣基金組織亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾近日在接受新華社記者采訪時建議中國征收房產稅，他認為，這不僅有利于增加地方財政收入，也有利于更好地調控房地產市場。■