淺析空置房的成因和解決對策

周鵬

摘 要：房地產關系到國家的經濟命脈，和人居住的環境。而當今人民的生活水平的提高，和國家經濟的快速發展，從而使房地產事業迅速發展。從而出現了商品房過多，很多空房現象。解決商品房空置是當前社會的一項重要工作。通過經濟學理論和市場調查知識，從內部因素房地產住宅投資不合理和外部因素市場有效需求不足的分析導致商品房空置的原因。然后提出了如何解決商品房空置的解決對策。

關鍵詞：空置房;成因;對策;反思

中圖分類號： F293.2 ? ? ? ? ? 文獻標識碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號： 1673-1069（2016）33-93-2

0 ?引言

商品房，是一個國家的經濟命脈，是所有房地產和老百姓關心的問題。商品房問題的出現會影響經濟的發展。經的調查發現，一線城市比二線城市的空置更為嚴重。其中，商品住宅空置占據主要比例。在國家強制有力的措施之下，使商品房的空置比例有所下降。根據調查的數據不難發現，商品房下降幅度很大，但空置辦公用房卻上升很多。而眾多的空置房造成的后果是資金的積壓，按照商品房每平方的銷售單價計算，全國至少積壓了龐大的資金，所帶來的后果是國家的資金和資源的浪費。其中，一線城市的商品房空置問題比較嚴重。雖然國家采取了積極的措施去解決空置現象，出現了商品房銷售業績上升，但是對于商品房的空置問題仍是杯水車薪。其造成了房地產經營困難，房地產行業不景氣，阻礙了國家經濟的發展。

1 ?空置房原因分析

商品房空置現象的存在，是符合一定的市場規律，是必然發生的。任何事物的存在都有一定的合理性。不會出現絕對的空置。雖然如此，任何事物都需要把握一個度。如果不在這個合理的范圍內，就會引發一系列的問題，造成一定的后果，將會嚴重影響房地產健康有序地發展。

1.1 商品房空置形成的內部因素

開發商為了所謂的暴利，在對市場需求認識不足的情況下，只單單看到政府出臺的一些政策，就盲目投資建設商品住宅。并且開發建設的都是一些價格昂貴的房型，這只會讓很多想買房的普通家庭望而卻步。雖說隨著中國經濟的快速發展，中國的富豪也越來越多。但是在中國，終究還是普通家庭的占主要比例。所以有能力購買那種昂貴房型的只是極少數人，從而大量的商品房就空置了。市場上真正缺少的就是，適合普通大眾的消費房型，如可出租的老年公寓、大學生公寓和流動人口公寓等，但卻是未受到國家和開發商的重視。如果開發商開發建設的不是那些昂貴的房型而是這些適合普通大眾的房型，我想也就不會出現很多商品房空置的問題了。

1.2 商品房空置形成的外部因素

所謂的市場有效需求不足，指的是真正有需求想買房子的普通家庭卻苦于沒錢可花，而收入水平較高的家庭已經解決住房問題不需要買房。簡單地說，想買房的買不起房，有錢的卻不想買房。隨著我國房地產行業的大力發展，商品房的價格也是呈一個快速上升的趨勢。與我國城鎮居民收入形成鮮明對比，我國的進入收入上升幅度較小，從而以至于較低的居民收入無法購買價格過高的商品房，也就制約了我國廣大居民對商品房的有效消費需求的增長。在北京，這樣的問題表現得尤為明顯。

在我看來，真正有需求購買商品房的就是那些普通家庭的無房戶和住房困難戶，因為高收入家庭已經不需要買房。所以，解決市場的有效需求不足問題，可以考慮從這些普通家庭中的無房戶和住房戶入手。可以開發一些適合這些普通家庭的商品住房，又或者是適當降低房價、提高居民收入等措施。

2 ?解決我國空置房對策

2.1 政府加大宏觀調控能力

2.1.1 ?降低房價、提高居民的購買力

各地房價很高，其原因是土地寸土寸金，和國家收取高額的稅費，是形成房價很高的主要原因。而稅費在房地產中占據很大的成分，是因為不合理的收費和攤派。雖然北京取消了很多關于這些的費用，但取消的稅費比例卻很少，對降低房地產的價格沒有起到任何作用。房價的高造成了居民望而卻步，和超高的房價并沒有給房地產投資者帶來任何的效益，反而造成了大量的商品房空置，資金很難回籠。

如果只是單純地靠國家的政策控制，并不能有效地控制商品房的空置問題。還會損害市場的供求關系，應該讓市場自動調節。如何解決商品房空置現象，一方面應該規范市場價格、收取合理的稅費。再一方面，政府應該采取強制有力的措施提高居民的購買能力和打擊“炒房”現象。

2.1.2 ?加快建設安居工程和經濟適用房

因政府取消了福利分房，即使有工作單位的人不再享受單位提供的住房條件。因此，政府應該完善社會保障體系，解決中低收入家庭的問題。

加快建設安居工程和經濟適用房，應該是國家對房地產發展的方向。經濟適用房代替了商品房，會對商品房起到一定影響。但它卻很好地完善了房地產的結構，因此把握一個尺度。北京響應國家號召，建設了大批量的經濟適用房，完善了房地產的結構。但其所占的整個房地產總量很小。

2.1.3 ?建立房地產交易中心，搞活二、三級市場

政府對搞活二、三級市場做了很多的工作，但收效甚微。一方面，消費者認為二、三級市場不如一級市場，存在嚴重的片面認識;另一方面，限制過多，使購買買賣過程中很煩瑣，以至于真正購買者很少。部分城市在這方面有很大的改善，但與全國總量相比差距很大。所以，二、三級市場是重點發展方向，具有很大的上升空間。政府應該鼓勵居民以舊房換新房，搞活二、三級市場，必然會帶動整個房地產健康有序地發展。

2.2 開發商應提高自身素質，準確把握市場

2.2.1 ?提高開發商自身素質

從購房現象看開發商的自身素質，已成為一個購房者首先考慮的因素。從一線城市的近幾年的發展看，房地產企業數量眾多。但其整體素質很差，規模小，成立公司時間短。一些為了賺取利益，根本不具有成立房地產公司的資質。也在濫竽充數，進行房屋買賣。結果造成房子的安全、價格、質量和房屋的配套設施等，與購房者所預計的相差甚遠，以至于出現房屋坍塌現象，造成了生命財產損失，這是極不負責任的思想。針對這種現象，有關部門應該采取相應措施，對房地產企業進行嚴格的管理，應該去根據是否該企業具有相應的條件去調查核實，才允許開辦公司。另一方面，企業自身應該進行內部整頓，形成相應的規模，降低成本、提高質量，滿足消費者的愿望，形成品牌。不要為了眼前利益而置消費者生命財產不顧，這是極對房地產健康發展的阻礙。

2.2.2 ?認清形勢，準確把握市場

目前的形式是，商品房積壓過多，開發商應當積極主動地降低房價，以盤活自己。在國家和銀行的支持下，應該盡快將空置房賣出。如長時間的積壓，則會造成房屋的戶型、設計結構、居住環境、以及里面的配套設施過時，達不到購買者的要求。最終造成資金無法回籠，銀行收不回錢。大部分開發商隨波逐流，盲目跟風，沒有認清市場形勢，也沒有調查近幾年來的市場情況，居民所需要的房屋的預測和分析。必然會造成房地產暫時的繁榮和過熱。而后市場將會消停，繼而就會造成大批量的商品房空置，商品房空置無人購買。

2.3 國家采取緩建征稅對策，降低人們購買欲望使房價降低

根據有關新聞得知，北京地稅出臺相關規定，從現在起至今年年底，對企業銷售1998年6月30日以前建成尚未出售的商品住房、商業用房或寫字樓取得的收入免征營業稅，消費者購買這些房屋可享受免征契稅的優惠。而從2003年1月1日起，對銷售積壓空置商品住房、商業用房或寫字樓將征收營業稅，消費者購買后則征收契稅。同時，來自市計委的消息表明，根據全市明年的商品房投資計劃安排，明年在商品房空置集中的區域，原則上將不再安排新的開工建設項目。所以，國家有效地宏觀調控，最終必將解決商品房空置問題。

3 ?我國商品房空置的反思

由于種種原因，我國現階段存在著大量的住宅商品房空置。但是在未來我相信政府會采取有效的措施去解決商品房空置問題，為那些普通家庭的無房戶和買房困難戶出臺一些相關政策，可以提高他們的收入或者降低房價，去促使他們購房，從而市場對商品房的有效需求增加，減少商品房的空置;同時開發商也不會盲目建設那些昂貴的房型，而是開發建設一些適銷的普通房型，這也是促進有需求的普通家庭去購房，甚至還會出現供不應求的現象，到這時候也就不會有什么商品房空置的問題了，而是開發商該考慮商品房不夠的問題。這樣不僅解決了商品房空置問題，也促進我國建筑業經濟健康良好的發展。

參 考 文 獻

[1] D·格林沃爾德.現代經濟詞典[J].月刊，2012（4）：3-5.

[2] 中華人民共和國國家統計局.中國統計年鑒[M].中國統計出版社，2008.

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