房地產企業知識產權保護體系的構建

趙浩

隨著房地產行業的飛速發展，人們對知識產權的保護意識逐漸加強，在實踐中發生的知識產權侵權糾紛亦與日俱增，一些有先見之明的房地產企業已認識到知識產權對企業發展的重要性。本文旨在結合優秀地產企業的成功經驗和做法，為房地產企業如何構建一個系統的知識產權保護體系提供思路。

一、房地產開發中的著作權保護

在房地產開發實務中，隨著人們關于知識產權保護意識的增強，關于著作權的侵權糾紛也愈來愈多。根據《著作權法》及《著作權法實施條例》的規定，與房地產開發相關的作品，主要有建筑作品、圖形作品和模型作品三種類型。

1.建筑作品

建筑作品，是指以建筑物或者構筑物形式表現的有審美意義的作品。建筑物本身作為我國著作權法保護的客體，其外觀應當具有獨創的設計成分，具有美感和獨創性。需要指出的是，并不是所有的建筑物都能受到《著作權法》的保護。從司法實踐案例分析，建筑物或者構筑物能夠作為作品受到保護，是因為它們具有獨立于其實用功能的藝術美感，反映了建筑設計師獨特的建筑美學觀點與創造力，缺乏獨創性或者沒有任何藝術美感的建筑物或者構筑物并不是建筑作品。據此，《著作權法》上所稱的“建筑作品”需要具備兩個核心要素：第一，該建筑物具有獨創性，設計新穎，結構獨特。第二，該建筑物具有獨立于其實用功能之外的藝術美感。

2.圖形作品

圖形作品，是指為施工、生產繪制的工程設計圖、產品設計圖，以及反映地理現象、說明事物原理或者結構的地圖、示意圖等作品。根據司法實踐，構成我國著作權法保護的圖形作品應具備兩個核心要素：第一，該圖形作品的內容和形式應當具有獨創性，能夠反映創作者的創造力；第二，該圖形作品具有可復制性，可以被復制。

在房地產開發過程中，比較密集地產生圖形作品的階段是規劃設計階段。規劃設計可以分為概念設計、方案設計、初步設計和施工圖設計四個階段，每個階段會形成不同的圖形作品。例如，項目總平面圖、交通分析圖、豎向規劃圖、園林景觀分析圖等。

3.模型作品

模型作品，是指為展示、試驗或者觀測等用途，根據物體的形狀和結構，按照一定比例制成的立體作品。例如，在規劃設計階段，建設單位委托設計單位制作的建筑模型、設計三維模型等。在銷售階段，為讓消費者對樓盤有更直觀、形象地感受，開發商制作的樓盤沙盤、模型等，均屬于模型作品。

根據司法實踐，構成我國著作權法保護的模型作品應具備兩個核心要素：第一，該模型作品的內容和形式應當具有獨創性，能夠反映創作者的創造力；第二，該模型作品具有可復制性，可以被復制。

二、房地產開發中的商標權保護

1.企業名稱商標權

在市場經濟中，企業名稱是企業作為市場主體的重要標識，可以幫助消費者起到識別商品或服務來源的作用。因此，對房地產企業而言，加強對企業名稱、字號的保護非常重要，但由于字號具有地域性限制，僅在注冊區域管轄范圍內具有排他性，在其注冊區域管轄范圍之外企業的就可以使用與其相同的字號。所以，為防止他人使用與自己相同的字號，或他人將自己的字號申請為注冊商標，房地產企業應及時將自己的字號申請為注冊商標，在條件具備時，可以申請認定為馳名商標，以擴大保護范圍。這方面的成功典范當屬房地產行業的領跑者——萬科集團。萬科集團于1994年申請注冊“萬科”商標，2000年被評為廣東省著名商標，2005年6月被認定為馳名商標，成為第一家被認定為馳名商標的房地產企業。

2.樓盤名稱商標權

樓盤名稱作為房地產項目首次推向市場的“名片”，不僅承載著房地產開發企業及其產品在業界的信譽和口碑，而且構成企業重要的無形資產。仍以萬科為例，1999年以來，萬科集團自1999年開始在深圳、武漢、南昌、上海等城市開發以“四季花城”為名稱的系列樓盤，獲得巨大成功。2001年3月，萬科向國家商標局申請“四季花城”商標注冊，2002年8月28日核準注冊，核定項目包括第三十六類的所有不動產事務。

在樓盤名稱侵權方面比較著名的案件，是2011年廣州星河灣實業發展有限公司訴江蘇煒賦公司等商標侵權案，該案最終由最高人民法院于2013年進行再審判決認為，星河灣公司、宏富公司以“星河灣”命名的樓盤先后獲得了相關榮譽，具有較高的知名度。“星河灣”作為注冊商標具有一定的顯著性和知名度，已經起到了識別樓盤的作用。因此，上述房地產開發公司將其開發的樓盤命名為“星河灣”的行為構成商標侵權（參見最高人民法院 （2013）民提字第102號民事判決書、江蘇省高級人民法院（2011）蘇知民終字第0171號民事判決書、江蘇省南通市中級人民法院（2011）通中知民初字第0008號民事判決書）。

3.建筑物立體商標權

美國是最早對建筑立體商標提供法律保護，而且也是建筑注冊為立體商標最多的國家。早在1937年，第六巡回法院在白塔連鎖公司（White Tower System，Inc.）訴白色城堡飲食連鎖公司（White Castle System of Eat—ing Houses Corp.）一案中就指出被告在相同地理區域，用一個白色城堡模型，是為了搭原告的“便車”，利用他人商標上的商譽獲得利益，是侵犯商標權的行為。在1968年Grifs of America，Inc.一案中，法院認為一個三維建筑的外形如果能作為一個標志就能夠注冊為商標。到目前為止，美國將近100座建筑物已經注冊為商標（參見左金鳳：《論建筑物上的知識產權》，載《信陽師范學院學報》2010年11月第6期）。

目前，我國立法也已明確將三維標志（即俗稱的立體商標）列入可申請注冊商標的范圍。《商標法》第八條規定：“任何能夠將自然人、法人或者其他組織的商品與他人的商品區別開的標志，包括文字、圖形、字母、數字、三維標志、顏色組合和聲音等，以及上述要素的組合，均可以作為商標申請注冊。”《商標法實施條例》第十三條規定：“以三維標志申請商標注冊的，應當在申請書中予以聲明，說明商標的使用方式，并提交能夠確定三維形狀的圖樣，提交的商標圖樣應當至少包含三面視圖。”

三、房地產開發中的專利權保護

1.發明專利權

發明，是指對產品、方法或者其改進所提出的新的技術方案。在房地產開發中，企業可以就與房屋建筑、施工有關的新產品、新方法等申請發明專利。例如，萬科于2002年取得“情景花園洋房”發明專利。該“情景花園洋房”為一梯兩戶，每戶不僅包含室內空間，還包含與外界情景環境融為一體的無頂板、半圍護的室外水平空間，即天、地、四周都屬于業主私有的情景花園和景觀露臺（參見《萬科專利手冊》）。

2.實用新型專利權

實用新型，是指對產品的形狀、構造或者其結合所提出的適于實用的新的技術方案。以萬科為例，該企業2004年取得“復合式廚房”實用新型專利，該廚房包括復合墻體、門、窗、上下樓板和使用空間，使用空間分為烹飪區、家務區、備餐區和就餐區四個功能區。使用空間內的烹飪區設置有爐灶和操作臺，備餐區設置有備餐區水池，家務區設置有冰箱，烹飪區水池、冰箱與爐灶的操作點連線呈三角形（參見《萬科專利手冊》）。

3.外觀設計專利權

根據《專利法》規定，外觀設計是指對產品的形狀、圖案或者其結合以及色彩與形狀、圖案的結合所作出的富有美感并適于工業應用的新設計。授予專利權的外觀設計，應當不屬于現有設計；也沒有任何單位或者個人就同樣的外觀設計在申請日以前向國務院專利行政部門提出過申請，并記載在申請日以后公告的專利文件中。據此，房地產企業對符合上述要求的建筑物可以申請外觀設計專利。

四、房地產開發中的商業秘密保護

對房地產企業而言，企業重大并購、投資、合作、管理制度、招投標文件、財務狀況等都屬于企業的商業秘密。對企業商業秘密的保護，可分為對內和對外兩大類，對內主要是指對內部員工（包括正式員工、勞務派遣人員等），可以制訂公司的保密制度，或通過雙方的勞動合同約定員工的保密義務，尤其是對高級管理人員、核心崗位技術人員還可以簽訂競業禁止協議，對其保密義務進行特殊約定。對外主要是指對合作單位，如施工單位、設計單位等，可以通過雙方簽訂的合同約定保密義務。

五、房地產開發中常見的知識產權糾紛

從近幾年房地產領域發生的知識產權侵權案件分析，如下三類糾紛比較常見：

第一，樓盤名侵犯他人注冊商標專用權糾紛。根據《商標法》規定，如果該樓盤名已被其他企業在房地產類別申請為注冊商標，則意味著在全國范圍內的其他開發商未經同意均不得使用該名稱作為樓盤名，否則即構成對其注冊商標專用權的侵犯。

第二，未經許可使用他人設計方案（設計圖紙）、沙盤侵犯他人著作權糾紛。例如，某開發商向甲、乙、丙三家設計單位就建筑設計方案邀請招標，甲設計院中標，后乙設計院發現某開發商用的設計方案與其當初投標的方案基本相同，但署名卻是甲設計院。雙方在合同中沒有明確約定著作權歸屬，后產生爭議。

第三，施工單位專利侵權糾紛。在招投標和工程建設過程中，建設單位需要與多家施工單位、材料設備供應商等進行合作，如保溫材料、建筑材料、電梯、空調、門、窗等。如果供應商提供的材料設備未經專利權人許可，則可能構成侵權。比較典型的案例是張晶廷與衡水子牙河建筑工程有限公司等發明專利權侵權糾紛案，該案于2012年經最高人民法院最終判決，認為被告衡水子牙河建筑工程有限公司在設計及施工過程中使用的墻體構造技術構成對原告張晶廷專利權的侵害，并判決賠償張晶廷經濟損失40萬元。

六、房地產企業知識產權管理體系的構建

作為房地產企業，應從企業管理角度對知識產權進行規范，加強對房地產開發過程中產生的知識產權保護，并作為企業的重要無形資產進行管理。具體如下：

第一，制定專門的知識產權管理制度，將知識產權管理作為企業資產管理的重要組成部分，對知識產權的創造、評估、申請、保護、運用等通過制度進行明確規定。

第二，建立企業的商標保護、防御體系，主要是從申請企業字號注冊登記，到樓盤名稱申請注冊商標，此外還應考慮注冊防御性商標，即將與注冊商標相近似的標志申請注冊商標。

第三，加強對房地產開發過程中的合同管理，對規劃設計咨詢服務類合同、營銷咨詢服務類、供應及施工類合同等，要在合同中單列知識產權條款，明確約定知識產權的歸屬及其享有的權利范圍。

第四，加強對工程建設過程中的招投標管理，避免使用侵權的技術和產品：一方面，在招投標過程中，要嚴格審查投標單位的資質，做好供應商實地考察工作，如其提供的是獲得專利的技術或產品，應通過專利局網站進行檢索，以確認其擁有該項專利或獲得專利權人使用許可；另一方面，在雙方簽訂的合同中約定，如因施工單位或供應商侵害他人知識產權給建設單位造成損失的，由施工單位或供應商承擔全部責任。

第五，充分利用企業已擁有的知識產權，發揮其最大的經濟效益，并以此作為企業的利潤增長點。

第六，加強對已有知識產權的保護。如發現其他企業有侵權的行為，要通過法律途徑進行維權。

綜上所述，在知識產權發展與保護日益得到重視的大時代背景下，房地產企業如何利用知識產權率先進行戰略布局，以獲取長期的競爭優勢，保持企業的創新能力，并藉此創造企業新的利潤增長點，將是每個企業在21世紀面臨的重大挑戰。

李求軍/責任編輯