父母和未成年子女間不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的幾個問題

某市登記機構(gòu)詢問：最近，我們對一起登記業(yè)務(wù)的處理產(chǎn)生了一些疑慮。父母要把自己的房屋賣給未成年子女，一部分人認為，在這種買賣合同中，只能由其法定監(jiān)護人父母作為代理人在買賣合同上簽字，這樣就形成了由同一個人代表買賣雙方在合同上簽字，這豈不是成了自己和自己做買賣？所以，主張應(yīng)按贈與辦理。問，父母能否把房屋賣給未成年子女？父母和未成年子女間的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是不是一定要按贈與來辦理？父母把房屋賣給子女是不是屬于“自己代理”？如果是未成年人把房屋賣給父母，登記機構(gòu)能否受理？

金紹達：一、權(quán)利人有合法的房屋所有權(quán)，就有按照自己的意愿來處分自己房產(chǎn)的權(quán)利，因而，父母可以把房屋賣給未成年子女。

二、父母以何種方式把房屋轉(zhuǎn)讓給未成年子女，應(yīng)該由當事人自行確定，在申請轉(zhuǎn)移登記時只要如實申報就行，登記機構(gòu)毋須也不應(yīng)對此進行干預(yù)。所以，父母把房屋轉(zhuǎn)讓給未成年子女并不一定要按贈與來辦理。且贈與時應(yīng)有贈與合同，同樣存在著同一人代表雙方在合同上簽字的問題。

三、“自己代理”是指代理人以被代理人的名義與自己實施民事法律行為。由于自己代理易于損害被代理人的利益，因而在一些國家的法律規(guī)定中是被禁止的。如《德國民法典》第一百八十一條規(guī)定：“代理人無特別許可，不得以本人名義與自己為法律行為，亦不得為第三人之代理與本人為法律行為；但法律行為系屬專以債務(wù)為目的者，不在此限”；《日本民法典》也有類似的規(guī)定。在我國大陸，自己代理雖然見諸于民法教材，但法律并未對自己代理作明文規(guī)定。在司法實踐中，是將自己代理視為對代理權(quán)的濫用。

在父母把房屋賣給未成年子女時，父母和子女是不同的民事主體，在買賣合同上簽字是分別作為賣方和買方代理人，因而不能算是和自己做買賣。未成年人的父母作為法定監(jiān)護人代理自己的子女取得房屋權(quán)利，不屬于代理權(quán)的濫用。

四、我國臺灣地區(qū)明令禁止受監(jiān)護人的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給監(jiān)護人（臺灣地區(qū)“民法”1102條：“監(jiān)護人不得受讓受監(jiān)護人之財產(chǎn)”），我國《民法通則》雖然無類似的直接規(guī)定，但在第十八條規(guī)定了：“除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)”。因此，《房屋登記辦法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》都規(guī)定了因處分被監(jiān)護人不動產(chǎn)而申請登記的，應(yīng)當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。而把未成年人的房屋賣給父母很難解釋為是為了未成年人的利益。即使申請人提供了為被監(jiān)護人利益的書面保證，但其實際行為與此明顯不符，違反了《民法通則》的上述規(guī)定。因此，將未成年人的房屋賣給父母，登記機構(gòu)不應(yīng)受理。

陳品祿/責(zé)任編輯