房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理亟需法律制度保障

王堯++付濤

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合，結(jié)束了房屋交易和登記的一體化管理模式，同時(shí)也結(jié)束了房產(chǎn)管理部門借助登記抓房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理的時(shí)代。新形勢(shì)下的房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，必須以法制建設(shè)為保障、以信息化建設(shè)為抓手、以樓盤表信息管理為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)變思路、開拓創(chuàng)新，全面貫徹落實(shí)房產(chǎn)交易管理職責(zé)。

一、轉(zhuǎn)變交易管理思路，拓寬交易管理范圍

房屋交易管理應(yīng)當(dāng)不僅限于已登記房屋的交易管理，還應(yīng)當(dāng)把未登記的房屋交易納入管理范圍，即無論是合法建設(shè)的房屋交易、非法建設(shè)的房屋交易，還是有瑕疵房屋的交易都應(yīng)當(dāng)納入到房管部門的交易監(jiān)管平臺(tái)。房管部門應(yīng)當(dāng)掌握所有房屋的交易狀況，及時(shí)發(fā)布各類房屋交易風(fēng)險(xiǎn)提示，及時(shí)研究處理各類房屋交易中出現(xiàn)的問題，做好各類房屋交易網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管服務(wù)，依法維護(hù)網(wǎng)簽備案合同當(dāng)事人的權(quán)益，定期發(fā)布各區(qū)域房屋交易指導(dǎo)價(jià)等。

二、拓寬樓盤表信息容量，為房屋交易提供詳盡的參考信息

隨著交易管理理念的變化，樓盤表也應(yīng)當(dāng)包括已登記的房屋樓盤表、未登記的所有房屋樓盤表。樓盤表記載的信息除房屋登記簿記載的信息外，還應(yīng)當(dāng)記載房屋建設(shè)信息、房屋交易信息、房屋安全狀況信息、房屋物業(yè)管理信息、征收與未來規(guī)劃改造信息等。為房屋交易提供更加詳盡的參考信息，充分發(fā)揮房屋交易管理部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中的積極作用。

三、依法明確建立功能完善的房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)服務(wù)平臺(tái)是房管部門的一項(xiàng)法定義務(wù)

依法明確建立功能完善的房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)服務(wù)平臺(tái)是房管部門的一項(xiàng)法定義務(wù)，是全面落實(shí)房產(chǎn)交易管理職能的重要保證，是提升服務(wù)效率實(shí)現(xiàn)便民利民的基礎(chǔ)，各級(jí)財(cái)政應(yīng)當(dāng)給予資金保障。房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具有以下功能：

1.樓盤表建設(shè)、管理、公示、信息查詢服務(wù)；

2.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)、審核、發(fā)證、預(yù)售及現(xiàn)售合同網(wǎng)簽、備案、合同變更、修改、補(bǔ)充與撤銷、解除；

3.商品房資金監(jiān)管、存量房交易資金托管；

4.存量房出租、出售信息審核、發(fā)布、出租出售合同網(wǎng)簽、備案、合同變更、修改補(bǔ)充與撤銷注銷，委托經(jīng)紀(jì)合同的簽訂等；

5.中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人信用公示、信用管理，中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員的選擇、委托、投訴、評(píng)價(jià)，中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人在系統(tǒng)平臺(tái)作業(yè)資格管理；

6.抵押房屋及抵押雙方當(dāng)事人的審核、合同網(wǎng)簽備案；

7.房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)備案、房屋面積成果審核備案、公示、利用；

8.與登記、稅收、規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)管理、住房保障、棚改、金融、住房公積金、證券監(jiān)管、工商等部門、單位實(shí)行信息交互共享；

9.區(qū)域價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析、公示；

10.房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析；

11.機(jī)構(gòu)及系統(tǒng)作業(yè)人員績(jī)效統(tǒng)計(jì)分析等。

四、理順房產(chǎn)交易管理，依法明確房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的地位

市、縣房管部門一直按照國(guó)家、省主管部門的要求，貫徹落實(shí)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，但從各地情況看，房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)設(shè)置比較混亂、地位比較差。主要表現(xiàn)為：屬于自收自支事業(yè)單位，在收費(fèi)一再取消降低的形勢(shì)下，工資都將成為問題，致使房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理隊(duì)伍人心不穩(wěn)，在登記機(jī)構(gòu)整合中，各地都出現(xiàn)了踴躍報(bào)名到登記機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。在此，呼吁國(guó)家像明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一樣，明確房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)，建立一支穩(wěn)定的房產(chǎn)交易管理隊(duì)伍。

五、賦予網(wǎng)簽備案合同優(yōu)先效力，依法保障房屋交易安全

房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的政策依據(jù)不應(yīng)當(dāng)僅停留在國(guó)家部委辦的文件通知層面，尤其是房屋交易合同網(wǎng)簽備案和房地產(chǎn)信用管理應(yīng)當(dāng)上升到法律法規(guī)制度層面，建議在房產(chǎn)交易立法中規(guī)定網(wǎng)簽備案的房屋交易合同具有優(yōu)先效力。

實(shí)踐證明，房屋交易合同網(wǎng)簽備案已被社會(huì)認(rèn)可，其優(yōu)點(diǎn)也在社會(huì)管理及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中予以凸顯，但是唯一欠缺的就是網(wǎng)簽備案合同并沒有特別的法律地位，即網(wǎng)簽備案合同與非網(wǎng)簽備案合同具有同等效力，在維護(hù)網(wǎng)簽備案合同當(dāng)事人的權(quán)益中并沒有發(fā)揮特別的積極作用。因此，建議賦予網(wǎng)簽備案合同具有優(yōu)先效力，提升網(wǎng)簽備案合同的法律地位，進(jìn)一步放大網(wǎng)簽備案在經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)中的法律作用。

六、建立全國(guó)統(tǒng)一的中介信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，完善中介信用管理體系

房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)不僅局限在一個(gè)省市，而是在全國(guó)范圍內(nèi)頻繁流動(dòng)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人信用管理，各區(qū)域性的信用評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)難免存在偏差，不僅對(duì)各中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人有失公平，也會(huì)降低信用管理的權(quán)威性。因此，建議建立全國(guó)統(tǒng)一的信用評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和信用管理體系。

陳品祿/責(zé)任編輯