房地一體化原則與區別化登記類型探析

陳亞菁

由于我國實行土地所有權歸國家所有（部分屬于集體所有）制度，因此對于房地產權利人而言，房屋和土地對應的兩種權利存在著不同法律屬性但又相互關聯密不可分。不同之處如土地使用權具有使用年限限制，而房屋所有權歸權利主體所有，沒有年限限制；密切之處如無土地則無房屋，有了房屋必然有相應的土地權利。房地產登記是以土地使用權和房屋所有權為主要權利內容，并以此為主權利產生的其他用益物權和擔保物權為登記對象，對這些權利的設立、變更、轉移和注銷等進行的各類登記行為。由于房、地在自然形態上密不可分，在法律上要求權利主體一致，因此登記時的客體是以房與地作為一個整體對待的，從一般意義上而言，每次房地產登記只能對應一個登記類型。在堅持房地權利主體一致的前提下，如何真正實現房地一體登記呢？

一、房地一體登記是不動產登記的基本原則

不動產統一登記的主要宗旨是實現房地一體化登記服務，從而方便于民，只需一次申請登記便獲得房地產權利。一體化登記可以使房地權利同時登記、同時生效，防范了風險。因此，盡管業主擁有的房地產中土地使用權屬于用益物權，房屋是所有權，但其權利主體基本應保持一致，也就是兩個不同權利的設立、變更、注銷一般應同步發生于房和地之上。如抵押權設定的規定很好地體現了此原則：房屋抵押的，其相應土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉讓時必受到土地能否分割或者能否從獨用宗轉為共用宗的限制。但是在不動產抵押中會出現房、地抵押權主體不一致的情形，這與房地權利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權利主體一致原則是指土地使用權和房屋所有權主體一致，而不要求其他權利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設立登記時房屋尚未開工建設，則土地抵押權人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權，房屋一旦建成再設定抵押權給另一個抵押權人也是法律所允許的。此時，房、地就出現不同的抵押權主體，在實現抵押權時，與其他房地產處分不同的是要將房和地的價值分別計算，分別為不同抵押權人優先受償。正是由于房、地權利并非完全同步發生，特別是在土地使用權和所有權上附上抵押權后，如何堅守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。

1.無房屋之土地設立抵押后的在建工程抵押

土地使用權受讓方通常在取得土地時就以該土地設定抵押權用于支付土地出讓金或用于開發建造資金，在宗地不能分割的情況下當然是以整宗地作為抵押物，此時辦理的是土地抵押設立登記。隨著開發建設的推進，土地使用權人即建設者會繼續以在建工程設定抵押以獲取續建資金。

建設者申請在建工程抵押可依法選擇兩種途徑：一是只申請在建工程抵押設立登記。由于土地已經抵押在先，土地抵押時尚未開工建設，因此根據《擔保法》第五十五條規定，在建工程不屬于首次設立土地抵押的抵押物范圍，此時在建工程抵押以已建成部分的造價為限進行擔保，不含土地價值。就整個房地產而言，土地抵押權人和在建工程抵押權人對應著不同的抵押部位，沒有順位而只有房、地之分，在一旦實現抵押權處置已建成房屋及整宗土地時，則土地抵押權人就土地價值部分進行優先受償，在建工程抵押權人就已抵押的工程價值部分進行受償。二是土地抵押權變更為在建工程及其土地抵押。因為隨著工程形象的進度，土地逐漸分攤到在建工程中，最后竣工時土地全部隨房屋分攤完成。根據《物權法》和《擔保法》規定，房屋抵押，相應的土地隨之抵押，則申請人可以在建工程及其相應土地價值相當于整宗土地價值時，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應土地，并且可隨著工程形象進度而追加在建工程設立抵押權，這種做法不會出現房、地抵押權人不一致的結果，更好地實現了房地一體化登記原則。

2.無房屋之土地設立抵押后的房屋預售

在當前房屋交易管理和不動產登記分離的情況下，更加應注重交易環節與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發的土地在取得之時設立抵押權后，隨著工程的推進會進入房屋預售環節，預售則意味著房屋及其相應土地將從開發者名下轉移給購買人。為使預購人將來取得完整權利的房地產，則土地的抵押應在預售時予以解除。因此，當事人申請房屋預售許可時應提供土地抵押權人同意預售的證明，或者注銷土地抵押權后再申請預售許可。為更好地與預售樓盤表銜接，應如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉為在建工程抵押，在預售過程中遵循在建工程抵押權每解除一套才預售一套，保證預售的房屋沒有權利限制，同時做到房地權利主體一致。

3.無房屋之土地設立抵押后的房屋首次登記

對于土地抵押沒有解除而房屋申請首次登記的，原來僅辦理房屋所有權登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個系統平臺上操作則會出現房屋所有權是完整的，相應的土地使用權因抵押而受限，對于下一步房地產轉移則會出現房屋相應的土地受限。由此，必須要求土地抵押權人出具同意轉移證明或注銷土地抵押權才能辦理轉移登記，所以為便于購房者順暢辦理不動產權證書，應在房屋首次登記時，將土地純抵押轉換為房地產抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無法解除抵押的部分繼續設定抵押，其他房地產在辦理首次登記后可辦理轉移登記。

二、實踐中常見的房地區別登記類型

由于房、地權利內容的不同，權利取得或變化、注銷時點的不同，導致現實中房地登記時會發生因權利不同而房和地對應的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅持一體化原則又做到不同的權利區別對待、分別適用不同的登記類型呢？我國土地資源為國家所有并調控（集體土地除外），因此土地使用權并不能自由地變更、轉讓、分割，即使是市場化方式取得的土地也會因土地和城市規劃的原因導致其變更和轉讓受到限制。但房屋實行所有權制度，既然所有則權利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權利主體一致原則無從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對于特殊情形房和地的登記類型可適當地予以區別，以便更好地反映權利變化狀況。

1.已建有房屋的集體建設用地使用權轉為國有建設用地使用權

只要土地上已建有房屋，則房地應一并登記。在土地使用權從集體所有轉為國家所有的情形下，其實經過了這樣的程序：集體土地先征用為國有，國家再出讓給原土地使用權人。所以就土地而言，所有權以征用方式發生了轉移即從集體所有變為國家所有，使用權隨所有權變化而變更為國有土地使用，土地性質發生了變化，因此土地使用權應當辦理變更登記。而房屋的現狀和權利主體均未發生變化，因此不需要申請登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應申請辦理不動產變更登記。

2.房屋首次登記時土地已辦理過首次登記

所謂首次登記是指物權第一次在登記機構進行登記、登簿。而房屋所有權首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現為土地使用權已辦理過首次登記；二是房屋為合法建造即取得規劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對應的土地已不能認為首次登記，而是變更登記。因為雖然土地要素沒有變化，但附著物從無到有，即從空地轉為有房之地則視為發生了變更。從《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）的登記類型規定中可知，這個登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經做過登記，但房屋登記時仍然認定為首次登記。

3.土地連同房屋征收的登記類型

根據《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規，為了國家安全和社會發展等公共利益，市、縣級人民政府可以作出征收房地產決定，如國有土地及房屋征收意味著原房地產權利人喪失房屋所有權和土地使用權，這也意味著地方政府（代表國家）作為征收主體將取得房屋所有權和土地使用權。由于國有土地的所有權本就屬于國家所有，使用權一旦收回后則土地所有權與使用權兩權主體合二為一，即土地使用權為土地所有權涵蓋，而國有土地所有權依法可以不登記。因此，辦理此類不動產登記，需要辦理房屋所有權轉移登記和土地使用權注銷登記。此外，由于房屋所有權主體是國家（地方政府代理行使），而且地方政府征收國有建設用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發證。這是房、地登記類型應區別對待的一個典型。

4.房屋拆除而土地使用權未變化時的登記類型

《細則》將此類情況籠統歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區分對待就會發現，對房屋而言，當其滅失時，確應辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒有任何變化的要素，一般無需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無論分別對待房和地，還是根據地隨房走或房隨地走理論，都不能認定該情形為房地產注銷登記類型，《細則》在這個登記類型定位上似有不妥。

5.抵押權是否隨房屋滅失而滅失

根據《擔保法》第五十八條規定，抵押權因抵押物滅失而消滅。滅失所得的賠償金應當作為抵押財產。因此，抵押物即不動產滅失，抵押權隨所附載體消失而法定消失。在不動產統一登記前，房、地分別抵押登記，在房屋已拆除的前提下，房屋抵押權可依職權予以注銷。但如今房地一體抵押時，如果房屋已拆除，是否也應一律辦理不動產抵押權注銷登記呢？筆者認為，可分為兩種情形：一是房地產權利人僅拆除房屋，土地使用權未到出讓期限或未被征收的，則抵押權仍然存在，只是抵押權對應的抵押物發生了變化，從房地變化為土地。因此，對應的登記類型應為不動產抵押權變更登記。二是房地產被征收后房屋拆除，此時原房地產權利人喪失了房屋所有權和土地使用權，但相應獲得了補償或賠償。因此，附于房地產上的抵押權一方面隨房地產征收而滅失，另一方面因該抵押權合法有效而使抵押財產從房地產轉化為補償或賠償款，對應的登記類型應為不動產抵押權注銷登記。

陳品祿/責任編輯