淺析“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題及解決方案

黃小光

【摘 要】 “營改增”是我國一項重要的減稅政策，其在試行過程中，取得了較好的效果，不僅消除了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)重復(fù)征稅的問題，也減少了企業(yè)的結(jié)構(gòu)性納稅，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益，有助于推動我國稅收政策的改革。2016年5月1日起，我國開始全面實施營改增。本文主要就“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題進行分析，并探討有效解決方案。

【關(guān)鍵詞】 營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 重復(fù)征稅

1 引言

營改增的實施，是我國稅制及增值稅制度改革的重要一步，是推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進發(fā)展轉(zhuǎn)型的一項重大改革。但是，它也對企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響，尤其是在財務(wù)管理方面。為有效提高企業(yè)財務(wù)管理水平，加強對生產(chǎn)成本控制，企業(yè)必須根據(jù)實際情況，具體分析營改增對企業(yè)帶來的影響，并制定有針對性措施，以促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，未實施“營改增”前，企業(yè)需要繳納的稅費有11種，適用的營業(yè)稅率為5%，平均稅負高于國內(nèi)其他行業(yè)。而實施“營改增”后，增值稅稅率為11%，表面看稅率增加，其實是降低了稅負。因為增值稅是指價外稅，即只對產(chǎn)品增值部分進行征稅。房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金、建安成本等占據(jù)了銷售的70%，增值部分僅有30%，即30%×11%=3.3%，與原先5%的營業(yè)稅相比，減稅效果非常明顯。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)與上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同形成一個完整的鏈條，上游的建筑業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響最大。建筑業(yè)在“營改增”后稅率從3%改為11%，提高2倍多，如果其將增加的部分稅負轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)成本上升。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取什么措施來提升企業(yè)效益，是必須要認真思考并解決的問題。

2 “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

2.1 建筑業(yè)可能將增加稅負轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)企業(yè)

根據(jù)原先的政策，建筑業(yè)在購入建筑材料的時候，原材料企業(yè)可以按6%計算繳納增值稅。如果均能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，則6%的進項稅額可以完全被抵扣，3%的營業(yè)稅率變?yōu)?1%的增值稅銷項稅率減去6%進項稅額。例如，假設(shè)一家建筑企業(yè)所承接的工程項目，含稅造價為a元，購進的材料假設(shè)為0.6a元，所購材料可抵扣的進項稅額就為：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，由于建材市場并不完全規(guī)范，磚瓦灰沙石個體經(jīng)營戶比較多，其中很多不能提供正規(guī)發(fā)票，更重要的是，稅負的轉(zhuǎn)嫁性使得有票價格要相對偏高，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。人工成本在建筑企業(yè)中所占比重較大，甚至達到20%-30%，這部分費用無法以進項稅額抵扣，轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)后，就會進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。此外，建安成本中的機械設(shè)備費一般占到總造價的2%-2.5%，“營改增”后有形資產(chǎn)租賃的增值稅稅率為17%，按上述舉例，機械費用可抵扣的進項稅額為0.0614a，相較于之前的0.0036a，稅負大幅升高。這部分增加的稅負最終很可能轉(zhuǎn)嫁，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本被動增加。

2.2 影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負及資產(chǎn)負債表與利潤表

我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均衡，經(jīng)濟發(fā)展水平低的地區(qū)，企業(yè)再“營改增”會面臨更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資主體多元化，資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)不同，規(guī)模大小也不同，但對于民企來說，11%的稅率明顯過高，不少企業(yè)可能出現(xiàn)稅負“不減反增”的現(xiàn)象。造成稅負上升的原因主要是：一是稅率過高。“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)以及上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率要高于原來的3-5%，房地產(chǎn)企業(yè)適用11%的增值稅稅率，企業(yè)稅收負擔(dān)將普遍提高。二是抵扣困難。房地產(chǎn)上下游企業(yè)不能完全都提供增值稅專用發(fā)票，例如，人工費就無法直接開具增值稅專用發(fā)票等，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段向政府繳納的各項費用也不能進行抵扣，這無疑都進一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，“營改增”實施前，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅，可以計入開發(fā)成本中，而“營改增”實施后，需要取得相關(guān)的增值稅專用發(fā)票，才可以用來抵扣進項稅額。從這個層面上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額可能存在部分下降的情況。若企業(yè)資產(chǎn)總額出現(xiàn)了下降，而企業(yè)負債沒有發(fā)生變化，根據(jù)“資產(chǎn)負債率 = 負債總額 / 資產(chǎn)總額”可知，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的資產(chǎn)負債率。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)周期較長，若不能有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，很可能會影響項目建設(shè)。此外，“營改增”實施后，由于增值稅是價外稅，房地產(chǎn)企業(yè)在確認企業(yè)的收入時，需要將所得收入中有包含增值稅的內(nèi)容進行剔除，從這個層面來看，與企業(yè)需要繳納營業(yè)稅的時段來對比，企業(yè)的營業(yè)收入將會有所降低，直接影響企業(yè)的利潤表。

2.3 影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作

2016 年 3 月 5 日，李克強總理在兩會政府工作報告中提出：5 月 1 日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。發(fā)文到實施不到兩個月的時間，財稅部門行動迅速，于 3 月 7 日以特急字符下發(fā)財稅[2016]32號文，自此，營業(yè)稅在我國成為了歷史。房地產(chǎn)“營改增”應(yīng)聲落地，3 月 8 日，國家稅務(wù)總局發(fā)文（稅總發(fā)[2016]32 號文）下達全面推開營改增任務(wù)分解表。隨著營改增工作的全面推進，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作人員需要在短時間內(nèi)，對營改增的相關(guān)文件進行領(lǐng)會，并對原有的財務(wù)工作及時進行調(diào)整，以滿足當(dāng)前制度實施的需要，這是一項較為繁雜與困難的工作。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的措施

3.1 加強稅收籌劃

充分理解國家稅務(wù)總局近期頒布的關(guān)于營改增的諸多信息，對增值稅的納稅申報材料、不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》等相關(guān)內(nèi)容進行詳細的了解，提前做好籌劃管理工作。企業(yè)可結(jié)合自身的具體情況，通過聘請專業(yè)機構(gòu)的方式，合理制定針對稅收優(yōu)惠政策的方案，使企業(yè)充分享受到稅制改革的國家紅利。

3.2 選擇合適的拿地方式

房地產(chǎn)企業(yè)主要的拿地方式有直接簽訂出讓合同、舊城改造、收購項目公司等，不同的拿地方式影響著房地產(chǎn)企業(yè)抵減增值稅銷售額數(shù)量的不同，造成其拿地的實際成本不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”落地后，要選擇適合的拿地方式，理順拿地中自持和銷售的不同比例以及不同的土地價款分拆方式下拿地的實際成本是多少，實現(xiàn)成本的降低。

3.3 合理控制建安成本

“營改增”后建安成本占比越高將越利好企業(yè)負稅抵扣，所以，建安成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負的一個重要因素，在建安成本中，需要重點關(guān)注的是施工環(huán)節(jié)。在施工環(huán)節(jié)中，對于工程的招標造價方案需要給予重點的關(guān)注，制定成本控制策略和造價策略，對于已含增值稅的工程造價，不需要進行關(guān)注，這部分內(nèi)容不會影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤成本。由于建筑行業(yè)增值稅稅率為 11%，增值稅稅率越高，越有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行進項稅額的抵扣，實現(xiàn)利潤的增加。因此，在制定造價策略時，應(yīng)當(dāng)盡可能地實現(xiàn)將門窗、幕墻等工程納入建安成本，將分散的支出實現(xiàn)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一進行進項稅額的抵扣，降低建安成本。

3.4 加強對會計核算業(yè)務(wù)的管理

增值稅會計的科目設(shè)置較為繁雜，賬務(wù)的內(nèi)容處理也較為復(fù)雜，因此，為了更好地進行相關(guān)核算業(yè)務(wù)的管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對會計核算工作人員進行相關(guān)的培訓(xùn)，使得工作人員具備計算增值稅的職業(yè)技能，在此基礎(chǔ)上，還需要熟悉其他部門的相關(guān)知識，如材料采購中，對哪些部分可以進行發(fā)票的抵扣等都需要及時進行把握。通過加強對會計核算業(yè)務(wù)的管理，應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有賬目都具有清晰明確的原始憑證，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動與財務(wù)管理中的核算業(yè)務(wù)能得到較好地匹配，促進企業(yè)的發(fā)展。

3.5 重視增值稅專用發(fā)票管理和進項抵扣

由于增值稅專用發(fā)票可以進行抵扣，從而降低企業(yè)稅負，因此，在企業(yè)稅收籌劃中起到非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)必須對其加以重視。增值稅發(fā)票涉及到的內(nèi)容較多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)的制度對其進行管理，如在增值稅專用發(fā)票的開具時間上，采用預(yù)收房款或直接收取銷售房款方式的開具時間都存在不同。

【參考文獻】

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