如何圍繞資金屬性做好專項維修資金使用的思考

潘學(xué)慶

摘要：隨著近幾年房屋維修需求不斷增加，各省市維修資金政策調(diào)整和完善，以及媒體、輿論的引導(dǎo)與宣傳，專項維修資金漸漸為人熟知，同時在維修資金使用中也面臨著諸多問題，本文圍繞資金屬性，撥開亂象，闡述如何多措并舉，做好維修資金監(jiān)管工作。

關(guān)鍵詞：維修資金 房屋維修 資金屬性

一、淺析維修資金面臨困境的原因

一是維修資金使用決議是一個博弈的過程。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決議的形成就是一個博弈的過程，決議的效率、質(zhì)量以及保留意見方會受到諸多因素的影響。因房屋損壞急于實施維修的業(yè)主的合理需求不能及時得以解決甚至擱淺，矛盾由此產(chǎn)生。

二是維修資金申請和維修事項的組織人政策掌握、專業(yè)技術(shù)、溝通協(xié)調(diào)能力是一項關(guān)鍵因素，現(xiàn)實中恰恰這一因素是一個短板。有關(guān)法律法規(guī)對維修實施主體規(guī)定不完善或有錯位之感，建設(shè)部、財政部令第165號文第二十二條雖有規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。以上規(guī)定沒有兼顧到大多數(shù)已售公房沒有實施專業(yè)物業(yè)服務(wù)的實際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為應(yīng)當(dāng)實施主體缺乏法律依據(jù)，而且責(zé)任與權(quán)利不對等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，以此獲得合法報酬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要投入大量人力和精力組織申請維修資金和房屋維修，但無法獲得相應(yīng)的等價報酬，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公信力不足，業(yè)主共有的資金讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)去支配，質(zhì)疑很難避免。

三是維修資金申請和維修事項實施是兩個不同的過程，在現(xiàn)實中很容易混淆在一起。資金申請是程序性、要件審核，是資金管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)，維修事項實施是維修實施主體與相應(yīng)資質(zhì)施工單位依據(jù)合同進(jìn)行房屋維修的行為。而現(xiàn)實中更多糾紛、質(zhì)疑與矛盾集中在維修事項實施階段，如施工質(zhì)量、造價、鄰里關(guān)系等。

四是參與主體多。眾多業(yè)主、業(yè)委會、居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、已售公房原產(chǎn)權(quán)單位、施工、監(jiān)理、造價審計、檢測鑒定單位及質(zhì)檢、消防、資金管理管理機(jī)構(gòu)等，各方職責(zé)不明確，職責(zé)邊界不清晰，有關(guān)單位不作為或作為不當(dāng)，沒有有效的制約、懲處機(jī)制。

二、專項維修資金要充分體現(xiàn)專項共有屬性，保障房屋應(yīng)修盡修

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。顧名思義，這個資金共有且用于專項維修，業(yè)主對共有部分享有共用和共同管理的權(quán)利和義務(wù)，資金的權(quán)利束如下：

交存義務(wù)主體屬于業(yè)主，自己的房子自己養(yǎng)老。所有權(quán)是誰交存，誰所有。使用權(quán)歸全體業(yè)主。受益權(quán)為業(yè)主受益。因為錢隨房走，所以誰是業(yè)主誰受益。管理權(quán)為業(yè)主大會成立前，資金管理機(jī)構(gòu)管理；業(yè)主大會成立劃轉(zhuǎn)后，業(yè)主自己管理。使用決策權(quán)是利害相關(guān)業(yè)主。續(xù)籌的義務(wù)主體為業(yè)主。

住宅專項維修資金既承擔(dān)著房屋維修的作用，又擔(dān)負(fù)著房屋養(yǎng)老的角色。從維修資金管理的實踐來看，維修資金使用率只能作為一個反映宏觀數(shù)據(jù)的指標(biāo)，而不能作為一個既定目標(biāo)，但凡工程質(zhì)量過硬的住宅小區(qū)，不但小區(qū)環(huán)境美觀，房屋維修發(fā)生的時間晚、頻次低，維修資金使用率自然就不高，反而從側(cè)面反映了其良好的工程質(zhì)量。我們應(yīng)該堅持應(yīng)修盡修的原則，保障被損房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得到及時修復(fù)，以免對業(yè)主生活造成不便。

維修資金的交存、續(xù)交、保值增值等都是為了解決房屋有資金可用的問題，這些工作都要落腳到資金使用、房屋維修上，因而在維修資金管理的各環(huán)節(jié)上制定政策、設(shè)定工作程序都要充分評估對維修資金使用的影響，盡量保障資金使用順暢，無障礙。

三、厘清維修資金各參與主體關(guān)系，在法律約束下各司其責(zé)

所有權(quán)人決策，花自己的錢，辦自己的事，既講節(jié)約，又講效果。現(xiàn)在的管理體制因未成立業(yè)主大會，由物業(yè)企業(yè)組織實施，花別人的錢，辦別人的事，節(jié)約和效果很難兼顧。因而要還原維修資金的本來面目，做到誰的錢誰組織去花。

維修資金申請和維修事項的實施涉及到的主要參與主體及其職責(zé)如下：業(yè)主：資金所有權(quán)人，決策人，對施工單位選擇、維修方案、工程預(yù)算、是否聘請監(jiān)理、造價審計單位、工程驗收等行使決策權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。業(yè)主大會：業(yè)主行使決策權(quán)的機(jī)關(guān)，重大事項形成決議。業(yè)主委員會：業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理維修資金申請和維修事項實施，如組織業(yè)主決策，協(xié)調(diào)業(yè)主各方訴求，聘請施工、監(jiān)理、鑒定、造價審計機(jī)構(gòu)等實施房屋維修，對維修工程實施全過程監(jiān)督，留存相關(guān)檔案資料，接受業(yè)主監(jiān)督，處理相關(guān)糾紛、投訴。

另外，街道辦、居委會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，施工單位，鑒定單位，監(jiān)理單位，工程造價審計單位，物業(yè)主管部門，財政部門，質(zhì)檢部門，公安消防部門，安監(jiān)部門，維修資金承辦機(jī)構(gòu)等是維修資金使用和維修事項實施鏈條上不可或缺的部分，只有各單位在各自的法定約束、合同約束、政府職能約束下，各盡其責(zé)，不發(fā)生偏差，才能保證使用維修資金進(jìn)行房屋維修達(dá)到業(yè)主滿意、工程質(zhì)量過關(guān)、造價合理的良好要求。

四、創(chuàng)新監(jiān)管模式，明晰監(jiān)管措施，多頭并舉做好房屋維修

一是緊緊依靠科技進(jìn)步，完善維修資金管理信息系統(tǒng)，提升預(yù)報預(yù)警功能，加大業(yè)主自治管理平臺應(yīng)用，拓寬業(yè)主決策途徑，掃清業(yè)主決策的時空障礙，保障業(yè)主決策的真實性、可靠性。

二是充分發(fā)揮業(yè)主自治及公共責(zé)任意識，形成權(quán)利與義務(wù)對等的運(yùn)行機(jī)制。業(yè)主是小區(qū)的主人，小區(qū)的公共管理事務(wù)應(yīng)該小區(qū)全體業(yè)主說了算，但業(yè)主具有獨立性和分散性，或?qū)φ卟涣私猓驎r間和精力跟不上，業(yè)主往往對公共管理事務(wù)的參與熱情不高，履行責(zé)任與義務(wù)不主動，形成決議的效率低。當(dāng)事關(guān)切身利益時，對決議和程序又表示質(zhì)疑。因而要積極引導(dǎo)業(yè)主在小區(qū)管理中的主人翁地位，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、協(xié)商調(diào)處機(jī)制等，使廣大業(yè)主和相關(guān)單位有一個有效的議事平臺，通過這個平臺化解爭議。

三是積極推進(jìn)業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，避免小區(qū)管理主體缺位。

業(yè)主委員會是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主履行相關(guān)責(zé)任與義務(wù)的民間組織，它的職責(zé)是維護(hù)全體業(yè)主的利益。當(dāng)業(yè)主的合理訴求需要解決或利益遭到侵犯時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)處理。全國范圍來看，業(yè)主委員會成立的比例還較低，正是小區(qū)公共管理事務(wù)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會的缺位，問題處理形不成合力，時間愈久，處理難度愈大。等到業(yè)主委員會成立了，很多棘手問題也失去了解決的時機(jī)。要大力推進(jìn)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立，積極制定配套政策，建立業(yè)主委員會的長效運(yùn)行機(jī)制。如明確業(yè)主委員會的法律主體資格，推進(jìn)規(guī)章制度建設(shè)，倡導(dǎo)業(yè)主委員會職業(yè)化等。

四是進(jìn)一步強(qiáng)化程序性監(jiān)管措施，積極引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行公正、專業(yè)指導(dǎo)。對達(dá)到一定規(guī)模的維修項目強(qiáng)制實施通過招標(biāo)形式選擇施工單位，鼓勵實施工程監(jiān)理，進(jìn)一步做好造價審計工作。有條件的城市可以建立施工單位、監(jiān)理單位、審計單位的備選庫，并實施動態(tài)管理。

五是完善應(yīng)急維修機(jī)制，對關(guān)鍵節(jié)點重點監(jiān)管。在維修資金使用過程中，業(yè)主對尚無危害自身利益的事項參與熱情不高，導(dǎo)致房屋維修業(yè)主表決效率低下，難以形成共識，與房屋維修的及時性形成尖銳的矛盾。為解決這個矛盾，物業(yè)主管部門應(yīng)完善維修資金應(yīng)急使用機(jī)制，建立公開、透明的應(yīng)急使用管理程序，使維修資金應(yīng)急使用更加系統(tǒng)化、規(guī)范化。針對應(yīng)急維修應(yīng)重點監(jiān)管以下內(nèi)容：房屋損壞的事實是否符合應(yīng)急維修的情形，居委會或質(zhì)檢、消防、安監(jiān)部門有無出具書面意見；維修資金申請人是否及時進(jìn)行了應(yīng)急使用備案和信息披露；維修資金申請人是否建立了溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，業(yè)主、相關(guān)單位的投訴處理落實情況等。

六是建立部門間協(xié)調(diào)參與機(jī)制，多頭并舉做好房屋維修監(jiān)管。嚴(yán)格落實誰的責(zé)任誰承擔(dān)，對各參與主體的違規(guī)違法行為，通過行業(yè)管理部門、公安、司法等部門進(jìn)行依法處理。充分發(fā)揮街道辦的監(jiān)管職能。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。結(jié)合物業(yè)維修資金使用中遇到的問題，街道辦事處、居委會具有見證、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職能。充分利用消防、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等部門的專業(yè)監(jiān)督、指導(dǎo)意見。消防、質(zhì)檢在住宅小區(qū)安全維護(hù)方面發(fā)揮著重要作用，在業(yè)主就房屋專項維修資金使用不能達(dá)成合意時，設(shè)立應(yīng)急維修制度，前提條件是維護(hù)住宅小區(qū)公共安全。例如上海、杭州、濟(jì)南等城市設(shè)立了在危及消防、特種設(shè)備安全時的應(yīng)急維修制度。應(yīng)急維修旨在維護(hù)公共安全，小區(qū)共用消防設(shè)施、特種設(shè)備一旦需要動用專項維修資金即可隨時啟動，維修資金管理機(jī)構(gòu)依據(jù)消防、質(zhì)檢部門的專業(yè)認(rèn)定來審核及提供資金。當(dāng)房屋本體出現(xiàn)危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全緊急情況時，安監(jiān)部門做出的檢查結(jié)論不僅具有權(quán)威性，也在其權(quán)限范圍內(nèi)，維修資金管理機(jī)構(gòu)可依此專業(yè)意見啟動應(yīng)急維修程序。

五、結(jié)束語

綜上所述，多部門聯(lián)合實施的監(jiān)管體系，一方面可以充分發(fā)揮專業(yè)性機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力，形成權(quán)威性監(jiān)管意見，維護(hù)房屋使用安全；另一方面通過加強(qiáng)行業(yè)管理，對相關(guān)單位產(chǎn)生的違規(guī)違法行為及時制止，嚴(yán)肅懲處，分擔(dān)資金使用中潛存的責(zé)任風(fēng)險，進(jìn)而提升資金使用效率。

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