限購令下的樓市百態

文｜曾怡燦 馬濤 張佰麗（實習生） 圖｜曾遙 編輯｜孫凱

限購令下的樓市百態

文｜曾怡燦 馬濤 張佰麗（實習生） 圖｜曾遙 編輯｜孫凱

10月6日，珠海重啟限購令。限購令出臺后，對珠海樓市有什么影響？未來珠海房價會下跌嗎？在經過了半個多月的觀察后發現，當前很多處于尾盤銷售的項目價格依舊堅挺，有的甚至價格有所上漲。而剛需盤由于抓住了當前市場上真實有效的客戶，走貨速度也較快，但已經沒有上半年開盤即售罄的速度。除此之外，即將全新入市的樓盤也面臨著限購導致客戶流失的狀況。不少樓盤定位投資、度假，客戶多屬外地人及投資客，而這正是本次限購首當其沖受到打擊的對象。

在售樓盤價格堅挺 卻門庭冷落

珠海限購令出臺后，在售的絕大多數樓盤價格沒受到該政策的影響，目前每平米樓價與9月份持平。但與價格相對的卻是人流銳減：自10月7日開始，多數銷售中心客流明顯減少，顯得冷冷清清。調查了解，大多數樓盤目前客流銳減，部分樓盤銷售中心甚至全天無客，與國慶前門庭若市，高價開盤依然能夠“日光”的火爆銷售場面形成鮮明對比，多位樓盤銷售人員反映，許多已經意向購買的客戶因受“新政”影響，失去了購買資格。

新開樓盤低價高走 給予市場信心

四季度，珠海尚有多個全新樓盤要入市。比如，華發旗下有華發綠楊灣、華發依山郡，龍光則有龍光玖龍府。這其中，華發依山郡建面達到26萬㎡，套數為三千多套。上半年市場火爆，因此開發商得以在高價的基礎上還實現日光盤。下半年將要開的這幾個全新樓盤，周圍均沒有足夠的剛需人群，在當前的市場狀況下，必須在量價之間尋找一個平衡點。而全新盤在市場低點時多要低價入市，才能給與下一波入市的客戶信心。

在2011年限購及2014年信貸收緊的階段，不少大盤都采取了低價走貨的策略。比如，招商花園城二期在2011年入市時起價八千多，雅居樂在2014年5月中山全線65折等等，四季度新開樓盤應會采取低價高走的策略，尋找量價平衡。

業內態度先影響交易量后帶來價格松動

珠海左岸房地產顧問有限公司董事總經理李炳亮認為：珠海去年至今的房價上漲太快，限購出來給購房市民潑了潑冷水，讓大家對樓市保持一種觀望態度。“對房價的影響目前沒有這么快出來，限購后因為對外地客戶購房有條件限制，所以首先會影響市場成交量，下一步便是樓市成交量的變化（萎縮），接著帶來樓市價格的松動。價格往下調整，當調整到一定階段，購房者的觀望氛圍消除了，市場交易量又重新放大，又再次帶來價格的重新上揚。”

和李炳亮觀點基本相同，正順地產總經理楊東方認為：珠海限購后，珠海樓市不會馬上出現明顯降價現象。政策出來后需要有一個消化期，近期來看，樓市會有一些量的變化，樓市成交量會降低，房價不會馬上短期內下降。可能至少需要2-3個月或者半年左右時間，而在春節期間，個別開發商會推出一些購房優惠措施，價格會有所松動，但不會出現大規模、集中性的價格調整或下降。

網友觀點珠海房價下調勢在必行

珠海限購后，部分網友也在一些網站上發表自己對限購的看法。在香山網房產置業論壇，網友“Dxlhaoyu”認為：“限購限住了外地客戶，主城區新盤3萬均價的房子，自個看看你們的工資，捫心自問下你們能買得起嗎？還是必須靠外地有錢人來投資炒作，限購把外地人限住了，本地的剛需或者改善型能接起3萬的房子？賣房要有接盤俠，沒有接盤的就是有價無市，有價無市的價格就不是真實價格？有價無市的市場能持續嗎，這房子能不降？現在限購形勢全面嚴峻，珠海就是跌多少的問題。個人認為：西區、唐家跌個20%一點不過分。限購限貸是保住珠海的未來發展根基。”許多跟帖者贊同上面網友的說法，同時表示，珠海房價下跌已是趨勢了，靜觀其變吧！

客戶反應短期投資客拋盤 中長線投資客依舊看好

正準備買入保利時代項目的王先生已有豐富的投資經驗：在保利香檳開盤時，王先生就買了一套；今年5月份，保利時代第一波開盤，王先生也以1.6萬元/㎡的價格入手了一套。王先生認為，調控這么多次，價格從來沒有跌過，反而是每次一猶豫，價格就往上漲。

李小姐此前也有投資房產的經驗。在2011年限購以后，她就瞄準了部分迅速降價的項目出手。在她看來，每次調控都會導致一些項目開出低于市場的價格，因此是不錯的撿漏機會。她的投資秘訣就是：逢低買入。

但與此同時，近期市場上也出現了一些恐慌性的拋盤。部分客戶此前通過關系從開發商拿到允許更名的房源。這些房源規定先交一定數額的定金，并且在限定時間內放出。隨著限購限貸令出臺，很多客戶失去了購買資格，還有大量客戶陷入觀望。因此，這些允許更名的房源都很難尋找到下家。隨著新政出臺，市場上短期投資客拋盤數量迅速增多。

大家地產董事陳志指出，每次調控出臺，首先受到影響的便是這些短線投機客，而中長線投資客由于看好市場，手頭也不缺資金，因此不會急于拋盤。而短線投資客拋盤，對于市場也會造成一定沖擊，最起碼，市場整體漲價幅度得到有效的遏制。