調(diào)控風(fēng)暴來臨，樓市會(huì)降溫嗎？

馬光遠(yuǎn)

房地產(chǎn)政策經(jīng)過一年多的輪回，熱點(diǎn)城市又回到限購限貸的老辦法上來了。

8月31日，廈門和武漢兩個(gè)今年房市炙手可熱的城市同一天出臺(tái)了限購限貸的政策：廈門市決定從9月5日起執(zhí)行住房限購政策，對(duì)擁有2套及以上住房的廈門戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非廈門戶籍居民家庭，以及對(duì)無法提供購房之日前2年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非廈門戶籍居民家庭，暫停向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。武漢市出臺(tái)限貸政策，對(duì)在武漢擁有1套住房再次申請(qǐng)房貸，以及在武漢擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)房貸最低首付比例提升到40%。

其實(shí)，早在廈門和武漢之前，合肥、蘇州以及南京都出臺(tái)了限貸等相應(yīng)的降溫政策。一線城市的上海在今年3月25日出臺(tái)所謂史上最嚴(yán)的限購政策后，樓市的溫度仍然高燒不退，而近期一則上海要加碼限購限貸的“謠言”引發(fā)上海離婚潮，民政局前千人排隊(duì)，甚至一度讓婚姻登記部門“熔斷”，一手房的交易連續(xù)7天突破一千套。在房地產(chǎn)降溫的政策出臺(tái)之前，居民卻恐慌性的買房，這種對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的不信任令人深思。

眾所周知，今年房地產(chǎn)的主題是“去庫存”，但迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律完全背離了這個(gè)主題：一方面是庫存高企的三四線城市沒有太大的起色，另一方面，是根本不存在庫存問題的一二線城市利用政策的刺激開啟了一輪令人瞠目結(jié)舌和的牛市行情。在政策的暖風(fēng)下，上海、深圳等一線城市率先開漲，漲勢(shì)之大、之猛，引發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的恐慌。在上海和深圳采取調(diào)控措施之后，熱點(diǎn)迅速向蘇州、合肥、南京、廈門等城市蔓延，并形成了領(lǐng)漲房?jī)r(jià)的第二梯隊(duì)。被稱為“四小龍”的合肥等四個(gè)城市漲幅連續(xù)數(shù)月領(lǐng)跑70個(gè)大中城市排行榜。過去不起眼的合肥，連續(xù)4月占據(jù)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的首位。除了這四個(gè)城市，鄭州、武漢、杭州、東莞、佛山、惠州等城市的房?jī)r(jià)漲幅也非常驚人，從數(shù)據(jù)看，這些城市的庫存告急。與此對(duì)應(yīng)的是，真正需要去庫存的大量的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因?yàn)檎叩幕嘏霈F(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)稍有研究的人都關(guān)注到，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，貨幣政策都實(shí)質(zhì)寬松，推動(dòng)房地產(chǎn)很快全面回暖。但是，與2009年不同的是，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在庫存問題，供需總體而言仍然是求大于供，絕大多數(shù)的城市住房嚴(yán)重不足。而且，從當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)收入比看，很多城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷2008年年底的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。但今天房地產(chǎn)的基本面和2009年完全不同，無論是供求關(guān)系，還是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值都不可同日而語。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需總體平衡，甚至絕大多數(shù)的城市供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，任何希望通過統(tǒng)一的政策幫助去庫存的措施只能是一廂情愿，面對(duì)全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策既難以抑制房?jī)r(jià)上漲，也難以幫助去庫存。何況在中國(guó)各個(gè)城市分化如此嚴(yán)重的情況下。

特別是，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，還有一個(gè)根本的原因，就是外圍市場(chǎng)不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策，以及中國(guó)制造業(yè)的困難。眾所周知，今年民間投資的斷崖式下滑引發(fā)了各界的關(guān)注，在民間投資中，制造業(yè)投資的比重高達(dá)78%，在目前整個(gè)制造業(yè)比較困難的情況下，民間投資增速下滑至歷史低點(diǎn)2.1%，制造業(yè)投資自6月份以來進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。民間投資可選擇的投資領(lǐng)域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險(xiǎn)的狀況。7月份的金融數(shù)據(jù)就是一個(gè)明證：人民幣貸款增加4636億元，但居民中長(zhǎng)期貸款就增加了4773億元，企業(yè)貸款卻減少了26億元。居民新增中長(zhǎng)期貸款也就是房貸，房貸超過了新增貸款的數(shù)量。

在中國(guó)房地產(chǎn)的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，通過限購為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫要么是應(yīng)付輿論，要么是懶政。就當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應(yīng)問題，而非想當(dāng)然的認(rèn)為通過限購讓大量的人到三四線城市去買房去庫存。而保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營(yíng)銷。今年土地市場(chǎng)之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少，上海前七個(gè)月土地供應(yīng)只完成計(jì)劃的30%，北京已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒有供應(yīng)一塊住宅用地，熱點(diǎn)城市都存在土地供應(yīng)緊張的問題。今年之所以“地王”頻出，除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)，搞饑餓營(yíng)銷之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過高杠桿的方式推高地價(jià)。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國(guó)為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購置總價(jià)卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房?jī)r(jià)泡沫，而是土地市場(chǎng)泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場(chǎng)去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，遑論治本，連標(biāo)都治不了。

中國(guó)房地產(chǎn)政策的思維真的該變變了，哪怕我們?cè)陂L(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在有針對(duì)性的解決當(dāng)下問題的措施上應(yīng)該有點(diǎn)針對(duì)性和技術(shù)含量，體現(xiàn)治理水平。在面粉貴過面包、土地供應(yīng)短缺、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施都只會(huì)引發(fā)新的恐慌，上海排隊(duì)離婚就是對(duì)這種政策的直接回應(yīng)。每一次限購政策不僅無法為市場(chǎng)降溫，反而成了助推房?jī)r(jià)再次上漲的利器，買房者和政策進(jìn)行反向博弈，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以來限購的歷史和實(shí)際作用也證明了，通過行政的干預(yù)措施解決不了根本問題，只會(huì)為下一次的上漲積累更大的能量，何必拿出來再試一遍呢。