解碼中國房地產去庫存

本刊記者/翟永冠　鄧中豪　方問禹　付光宇　韋慧

解碼中國房地產去庫存

Decoding of China's Real Estate to Inventory

本刊記者/翟永冠鄧中豪方問禹付光宇韋慧

在珠海市情侶路珠海舊港附近，層層向外填海已形成一個半島，半島上的高檔小區都是一線海景

在天津舉行的夏季達沃斯論壇上，作為供給側結構性改革重點之一的房地產去庫存成為關注焦點。

28個省區市出臺方案

公開資料顯示，自2015年底中央經濟工作會議正式確立房地產去庫存基調以來，至少已有28個省區市出臺相關方案。

去庫存時間表和路線圖明確。安徽提出，要用3年左右時間，消化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。江蘇要求到2016年年底各省轄市商品房去化周期原則上不超過20個月；到2018年底，各市去化周期原則上控制在18個月左右。

鼓勵農民進城買房成為各地政策“標配”。在廣西，明確支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助；山東則提出對城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼、稅收減免等支持，加快落實戶籍制度改革方案，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農村轉移人口舉家進城落戶。

財稅補貼與信貸寬松“齊上陣”。福建省提出，居民購買首套房的商業性個人住房貸款，最低首付比例可按20％執行，金融機構可根據實際適當下浮個人住房貸款利率。新疆提出，要全面實施交易契稅財政補貼政策，在落實中央政策的基礎上，對新建商品住房和二手住房交易契稅由各地財政給予全額補貼。

庫存房屋改變用途得到“突破”。山東支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業房、寫字樓，改造為中小學、幼兒園、養老院用房；福建允許部分商業辦公用地可轉商住用地，支持房地產企業適應市場需求，調整產品結構，將庫存商品房轉為企業總部、軟件產業、電子商務、文化地產等，并享受有關政策優惠。

來自國家統計局等機構的權威數據顯示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米，是2016年以來房地產庫存連續第三個月下降。其中，住宅待售面積減少721萬平方米；重點城市待售面積規模已降至去年末水平以下；非重點城市待售面積減少量也逐月增多。

三四線城市去庫存周期或將更長

參加天津達沃斯論壇的多位業內人士認為，盡管多地在去庫存方面已有實質性舉措，但完成目標仍需突破多重阻力。

專家認為，房地產庫存包括已建成的商品房待售面積、在建未售面積以及待開發土地面積形成的潛在供應量，如按三者總量計算，按照2015年銷售速度，全國房屋庫存需5年以上才能消化完畢。

天津房地產協會副會長徐保滿等認為，房地產去庫存的難點在三四線城市，尤其是人口凈流出的中小城市。

國務院發展研究中心房地產研究室相關專家認為，按照2015年的銷售速度，在計入施工面積和待開發土地面積的情況下，一線城市去庫存周期大致為2年7個月，二線城市是4年5個月，三四線城市為10 年8個月。

另外，據記者了解，相比住宅，許多城市的商業用房和寫字樓去庫存壓力更大，部分城市按照2015年的銷售速度，辦公樓和商業營業用房去庫存周期或在10年以上。

南開大學濱海開發研究院副院長周立群認為，目前在天津、廣州、成都等城市，均出現商業地產存量過大、去化較慢的情況，“商業地產庫存實際上才是‘難啃的骨頭’”。

不少與會專家認為，各地“地王”頻出也在擾亂去庫存政策執行。2016年以來，北京、上海、南京、蘇州等一二線城市“地王”頻現。同策咨詢研究部數據顯示，今年1至5月，一二線城市出現39個“總價地王”、81個“樓板價地王”，許多地塊樓面地價高于周邊房價，“面粉比面包貴”屢見不鮮。

中國房地產協會副會長胡志剛認為，一些城市“地王”頻出嚴重擾亂市場預期，不利于去庫存的進一步推進。

去庫存對宏觀經濟影響幾何

達沃斯論壇嘉賓常州天合光能董事長兼首席執行官高紀凡、TCL多媒體制造中心副總裁蔡勁銳認為，部分城市房價攀升，“逆去庫存”化明顯，進一步擠壓實體經濟發展空間；同時商業地產庫存高企、許多中小城市去庫存進度太慢，也影響了房地產業的健康發展。

專家認為，推進去庫存應進一步堅持因城施策，因地制宜。天津住宅建設發展集團有限公司總經理康莊認為，應進一步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化樓市調控政策，該去庫存的堅持去庫存，庫存不足房價高漲的還應增加土地供給“補庫存”“避免胖子瘦子一起減肥，有病沒病一起吃藥”。

同策咨詢研究部總監張宏偉等專家建議，要規范土地市場，穩定市場預期，實施差別化的土地供給，規范國企拿地行為，并且督促地方政府部門加強樓市調控，加強對“地王”地塊的投資開發監管，防止出現囤地和爛尾。

中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，部分城市房價過快上漲，是房地產開發商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐，需逐步緩解地方政府對土地財政的依賴，真正通過人的城鎮化去庫存。

而對于去庫存“硬骨頭”的商業地產，專家則建議應聚焦于在建商業地產項目，防范市場波動導致停工甚至爛尾風險，防止因為房企資金鏈斷裂引發的區域性系統性風險，同時出臺專門政策加快商業地產去庫存，管控好土地供應，使城市發展規劃真正符合客觀發展現實。