■中國人民銀行南昌中心支行課題組

結構轉型、勞動力遷移與房地產市場——基于多部門DSGE模型分析

■中國人民銀行南昌中心支行課題組

本文采用Iacoviello（2005）的建模思路作為基本分析框架，建立了一個包含耐心家庭、企業家和消費品部門的動態隨機一般均衡模型，引入金融加速器機制和價格粘性，并根據我國所處的經濟結構轉型特殊時期，引入人口遷移因素，研究我國經濟結構轉型過程中，大量勞動力遷移在房地產市場發展中所起的作用。結果表明，貨幣政策確實是影響中國房地產市場的關鍵因素，除此之外，中國結構轉型的進程以及由此帶來的勞動力遷移也是中國房地產市場發展的重要驅動因素；中國正在經歷并持續推進的城鎮化發展對房地產市場去庫存有一定的積極作用。

結構轉型；勞動力遷移；房地產市場；DSGE

中國人民銀行南昌中心支行課題組組長:郭云喜；成員:曾省暉，夏春雷，張婷婷，杜暉，謝云峰。（江西南昌330008）

一、引言

中國經濟的市場化進程是隨著1978年改革開放開始的，伴隨著經濟的發展，中國經歷了快速且仍在持續的經濟結構轉型，和由此引發的城鄉勞動力遷移。中國房地產市場隨著改革開放的推進而繁榮發展。本文探討中國經濟結構轉型以及由此引發的勞動力遷移在房地產市場中所起到的作用，并在此基礎上，研究城鎮化建設在結構性去庫存中所發揮的作用。我們采用多部門動態隨機一般均衡模型（Dynamic Stochastic General Equilibrium Model，簡稱DSGE模型）來研究該問題。

過去的三十年中，DSGE模型已經逐漸成為西方主流經濟學家與世界主要發達經濟體中央銀行進行宏觀經濟運行情況經驗分析、預測與貨幣政策制定的重要工具。近年來，國內學者也開始利用DSGE模型分析中國宏觀經濟運行情況或評價宏觀經濟政策對社會福利的影響。目前，采用DSGE模型對我國房地產領域的研究可以歸納為三大類。

一是研究房地產行業與經濟波動。從房地產市場與宏觀經濟的相互聯系來看，房地產偏好沖擊和抵押率沖擊是影響中國經濟周期波動的重要因素，并且在未來幾年內仍將對房地產市場以及宏觀經濟波動產生較大影響。因此，政府在制定宏觀經濟政策以及房地產調控政策時，應充分考慮抵押率沖擊和住房偏好沖擊的作用（何青、錢宗鑫和郭俊杰，2015）。

二是研究房地產行業與貨幣政策。房地產行業與經濟波動、貨幣政策的關系不能割裂來看。這類文獻有兩條邏輯主線：第一，以利率為傳導機制刻畫房地產金融約束（如Neri，2010）；第二，以貨幣政策為傳導機制刻畫房地產金融約束（如Iacoviello，2003，2005）。前者考慮了名義價格剛性和金融約束共同解釋經濟波動的程度，以及房地產行業對其他行業的溢出效應。由于名義價格剛性和金融約束的存在，沖擊會引起并放大經濟波動，這與新凱恩斯主義的真實經濟周期理論和“金融加速器”理論相一致。后者透過貨幣政策對房地產投資的影響來解釋經濟波動的原因，并利用金融約束放大機制呈現房地產投資和價格波動的關系。

三是研究土地財政與房地產市場?！巴恋刎斦痹谥袊制毡椋瑢Α罢鲗碌耐恋厥袌觥边@一主題，其他國家鮮有文獻涉及。周彬和杜兩?。?010）通過構造DSGE模型揭示了地價對房價和成交量具有顯著影響：土地財政必然推動房價持續上漲，降低居民個人效用的同時提高地方政府的效用，因而地方政府有推動房價上升的內在激勵。他們又通過格蘭杰因果檢驗發現，地方政府一般偏好豪宅，而忽視經濟適用房和廉租房的供應，所以，中央政府通過商業銀行來控制房價過快上漲存在極大困難。

可見，現有文獻利用DSGE模型研究中國房地產市場，重點關注的是房地產價格、房地產投資的波動以及與經濟增長、貨幣政策之間的關系。沒有把中國房地產市場問題與中國所處的經濟結構轉型特殊時期相結合，也沒有考慮由此引發的大量農村剩余勞動力向城市遷移在房地產市場發展中所起到的作用，更沒有考慮以上兩大因素對中國房地產去庫存的影響。本文采用動態隨機一般均衡框架來研究經濟結構轉型和城鎮化發展在結構性去庫存中所發揮的作用?；鶞始僭O包括如下幾點：第一，中國經歷過的并仍在持續的經濟結構轉型，造成大量農村剩余勞動力遷移至城市，可以提高勞動生產率，提高生產技術；第二，持續推進的城鎮化建設帶來人口城鄉遷移，增加住房需求。

通過本文研究得出如下結論和啟示：貨幣政策確實是影響中國房地產市場的關鍵因素，除此之外，中國結構轉型的進程以及由此帶來的勞動力遷移也是中國房地產市場發展的重要驅動因素；中國正在經歷并持續推進的城鎮化發展對房地產市場去庫存有一定積極作用。

二、考慮勞動力遷移因素的理論模型

本文采用Iacoviello（2005）的建模思路作為基本分析框架。經濟主體由耐心家庭、企業家和消費品部門組成。耐心家庭選擇消費、住房、儲蓄和勞動供給，實現終生效用最大化；企業家以住房和勞動為生產要素進行生產，面臨信貸約束；為引入價格黏性，引入壟斷競爭的零售部門。并引入人口遷移因素，研究我國經濟結構轉型過程中，大量勞動力遷移在房地產市場發展中所起到的作用。

（一）勞動力遷移

1.勞動人口和遷移人口

勞動人口表示為：

其中，Nt為第t期總勞動人口，即15～64歲的人口，A為勞動人口的自然增長率，Mt為凈遷入勞動人口。

由上式可得，遷移勞動人口等于當期勞動人口減去上期自然增長后的勞動人口。

2.勞動人口遷移比率

勞動人口遷移比率表示：

由式（2）和（3）可以推出：

3.勞動人口遷移函數

Miron（1979）發現人口遷移存在“棘輪效應”，人口越多的城市，對遷入人口的吸引力越大。Fujita等（1995）的研究表明，城市發展規模和水平是吸引人口的決定性因素，主要以人口總量、經濟總量和人均GDP等指標衡量規模和水平。譚海鳴等（2016）在研究中國經濟長周期中，加入人口遷移因素影響，并認為人口遷移與經濟水平和房價有關系。在此，我們以譚海鳴等（2016）的人口遷移函數為基礎，設定如下的勞動力遷移函數：

（二）家庭部門

耐心家庭理性選擇消費品需求Ct、住房需求Ht、勞動需求Nt，實現終生效用最大化：

其中：Jt為住房需求沖擊，服從AR（1）過程

耐心家庭面臨如下的預算約束方程：

其中，∏t為通貨膨脹，Qht為住房實際價格。

由式（6）和（8）可以得出代表性家庭的lagrange函數為：

其中，λt為lagrange乘子。

將式（4）勞動力遷移率與勞動力的關系式代入耐心家庭的lagrange函數，并對消費品需求Ct、住房需求Ht、勞動需求Nt，貸款供給bt求一階條件。

（三）企業家

為了引入金融加速器模型，由企業家而非家庭積累資本。企業家理性選擇消費品需求Cet、住房需求Ht、勞動需求Nt，實現終生效用最大化：

企業采用柯布-道格拉斯生產函數生產中間產品，考慮了勞動（N）、資本（K）和房地產投入（H）：

預算約束方程為：

資本積累方程為：

企業家面臨的預算約束和抵押約束方程分別為：

其中，βe為企業家的折現因子，Xt為價格加成比例，bte為真實貸款數量，me為抵押貸款比率。根據松弛互補條件，穩態時，

由此可以得出企業家的lagrange函數為：

其中λet、λct、λkt分別為企業家預算約束方程、抵押約束方程和資本積累方程的lagrange乘子。

將式（4）勞動力遷移率與勞動力的關系式代入企業家的lagrange函數，并對消費品需求Cet、住房需求Het、勞動需求Nt，資本Kt、投資Inυt、貸款需求bet求一階條件。

（四）消費品部門

為引入價格粘性，所以引入壟斷競爭的零售部

其中，門。零售部門由連續統（0，1）上的壟斷競爭廠商組成。零售商以批發價格P*t向企業家購買商品，以無成本的方式差異化后，以零售價格Pit出售。

存在一個最終商品生產商，最終商品生產商向連續統（0，1）上的壟斷競爭零售商購買商品，采用CES生產函數將這些商品復合成最終商品（final goods）并出售給家庭。最終商品價格Pt為

假設每一期零售商重新定價的概率為1-θ，其中θ為價格粘性指數，θ越大則價格粘性越強，從而加總的價格水平為：

將上式在穩態值附近對數線性化可得

將上式在穩態值附近對數線性化，并整理，可得新凱恩斯菲利普斯曲線：

其中，λ=（1-βθ）（1-θ）/θ。

（五）市場均衡條件

動態隨機一般均衡模型要求各個子市場同時出清，對商品市場來說：

同時，房地產總供給固定，即在模型討論的經濟體中不考慮房地產新的生產，僅考慮企業家和家庭之間的房地產買賣，房地產市場均衡條件為：

（六）貨幣政策規則

貨幣政策規則采用泰勒規則：

其中，y?t-1為t-1時期的產出缺口，υt表示貨幣政策沖擊，服從AR（1）過程，即υt=ρυυt-1+υυ，t（υυ，t～N（0，σ2υ）。

由此，我們可由家庭部門的一階條件、企業家的一階條件、零售商的菲利普斯曲線、市場出清條件、貨幣政策的泰勒規則，以及沖擊函數等組成DSGE模型。本文采用在穩態附近對數線性化的方法將均衡性轉化為線性方程，采用dynare和matlab（2012）軟件進行模型運行和沖擊分析。

三、參數校準與模擬估計

（一）模型的參數校準

本文在包括金融加速器和價格粘性的抵押約束機制模型中，根據中國經濟背景，引入勞動力遷移因素。除勞動力遷移函數中的參數外，其余大部分參數是在抵押約束機制的DSGE模型中常見的，已有較多的國內文獻可作參考。因此本文對常見參數根據已有文獻進行賦值，對于模型的穩態值進行校準，具體取值見表1。

表1　部分模型參數校準值

根據統計數據，2014年我國總人口自然增長率為5.21‰，由于本文采用的是勞動年齡人口（15～64歲），因此設定勞動年齡人口自然增長率為5‰。譚海鳴等（2016）利用日本和中國的面板數據回歸得出，勞動力遷移比經濟發展水平年數系數為2.98，勞動力遷移比房價系數為-0.43，由此，我們得出季度的勞動力遷移比經濟發展水平系數和勞動力遷移比房價系數。

（二）模擬結果分析

本文建立的模型包含四種外生沖擊：技術沖擊、貨幣政策沖擊、住房需求沖擊和勞動力遷移沖擊。

1.技術沖擊

如下圖所示，當發生技術沖擊時，產出水平上升，利率水平下降。產出水平波動持續一年半左右，而后逐步回歸正常水平；利率水平回歸正常所需時間更長。

技術對房地產市場的沖擊，與對家庭部門和企業家的沖擊明顯不同。技術沖擊發生后，家庭部門房地產需求提高，企業家房地產需求減少，且企業家波動幅度更大，影響時間均在一年左右，逐步恢復，五年后回歸至穩態值水平。房地產價格短期內上升，但兩個季度后就開始逐步下降，兩年左右就回歸至穩態值水平。

技術沖擊使得勞動力遷移率上升，持續兩年后逐步下降，五年后回歸至穩態值水平。

圖1　技術沖擊脈沖響應曲線

圖2　貨幣政策沖擊脈沖響應曲線

2.貨幣政策沖擊

當中央銀行提高利率時，產出水平下降，但很快回升，一年后回歸至穩態值水平。房地產價格水平與產出水平波動相似，房地產價格下降，但很快回升，一年內就超過穩態值水平。對房地產需求，會刺激家庭部門房地產需求上升，但上升幅度逐步下降；企業家房地產需求下降，且下降幅度逐步擴大，影響周期均超過20個季度。

中央銀行提高利率水平，會使得勞動力遷移率下降，下降周期超過一年后，逐步回升，且影響超過20個季度。

3.住房需求沖擊

如圖3所示，當住房需求增加時，會引起房地產價格快速且較為長期的價格上漲。住房沖擊對家庭部門的消費影響也是明顯的，家庭部門消費減少，說明家庭部門減少了消費支出，增加了住房需求。

且住房需求沖擊會傳導至生產領域，引起企業家投資增加，產出水平上升。企業家對房地產的持有在短期增加后迅速減少，出現負增長，企業的借貸量也出現類似變動。這說明企業在觀察到住房需求增加后，通過增加貸款以提高投資，但是房價的上漲使其投資受到了抑制，導致投資在2～3個季度后就逐步下降。

住房需求沖擊，會使得勞動力遷移率上升，但在一年后達到頂峰，逐步下降至穩態值水平以下，說明住房價格的持續上升，會抑制勞動力的遷移。

圖3　住房需求沖擊脈沖響應曲線

4.勞動力遷移沖擊

勞動力遷移沖擊，對家庭部門和企業家住房需求的影響也是不同的，企業部門住房需求增加，同樣地，企業投資和借貸量均出現增加。家庭部門住房小幅下降后，逐步回升，但影響時間均較為持續。

對房地產價格的影響，會有小幅下降，而后逐步回歸，20個季度后至穩態值水平附近?？梢姡瑒趧恿w移造成的影響力度雖不大，但影響時間較長。由勞動力遷移沖擊反應可以看出，中國經濟結構轉型造成的勞動力遷移，即城鎮化過程，可以提高企業部門的住房需求，一定程度上平抑住房價格，且影響持續時間較長，對房地產市場去庫存有一定積極作用。

圖4　勞動力遷移沖擊脈沖響應曲線

（三）方差分解

我們對各變量進行方差分解。當貨幣政策沖擊發生時，其對各變量的加總方差中均占比在90%以上，其他三種外生沖擊所導致的波動在加總方差中所占比例不到10%，由此可見，貨幣政策變量對房地產市場確實具有非常顯著的影響。此處，與侯成琪等（2014）觀點相似，我國90%以上的住房價格波動是由貨幣政策沖擊導致的，因此應該從貨幣政策入手來平抑住房價格波動，我國貨幣政策應該對真實住房價格作出反應。

當不發生貨幣政策沖擊時，勞動力遷移因素對房地產市場波動影響很大，對住房價格方差占比98%以上，由此可見，除了貨幣政策因素之外，結構轉型帶來的勞動力遷移也是房地產市場的重要驅動因素。

表2　考慮貨幣政策沖擊的方差分解

表3　不考慮貨幣政策沖擊的方差分解

四、結論與建議

本文建立了一個引入勞動力遷移因素的、含金融加速器和價格粘性的抵押約束模型。研究結果表明：第一，中國經濟結構轉型造成的大量勞動力遷移，提高了生產效率，可以帶來更高的產出水平，從而帶來更高的收入和支付能力；第二，貨幣政策因素對房地產市場的影響非常顯著。我國90%以上的住房價格波動是由貨幣政策沖擊導致的，因此應該從貨幣政策入手平抑住房價格波動，我國貨幣政策應該對真實住房價格作出反應；第三，除貨幣政策因素之外，結構轉型帶來的勞動力遷移也是房地產市場的重要驅動因素。根據以上結論，建議應該從貨幣政策入手平抑房地產價格波動，提高勞動力遷移的便利性，以保持經濟增長水平和房地產市場需求，保證房地產市場健康持續發展。

我們將勞動力遷移因素引入帶金融加速器的抵押約束機制模型，使得模型更為復雜。為簡化模型運算過程，本文僅考慮了一個地區，還沒有根據中國經濟區域結構，考慮勞動力在不同區域之間的遷移過程，并評估分區域勞動力遷移對房地產價格和去庫存的影響作用。分區域多部門的DSGE模型極為復雜，但考慮分區域勞動力遷移會使DSGE結構性模型與中國經濟實際情況更加吻合，從而可以得到更加穩健可靠的結論，這是我們進一步研究和努力的方向。

［1］Christiano，L.J，R.Motto，and M.Rostagno.2010. Financial Factors in Economic Fluctuations.European Central Bank Working Paper 1192.https：//www.ecb. europa，eu/pub/pdf/scpwps/ecbwp1192.pdf.

［2］Iacoviello，M.2005.HousePrices，Borrowing Constraints，andMonetaryPolicyintheBusiness Cycle，”American economic Review，vol.95，pp.739～64.

［3］陳詩一，王祥.融資成本、房地產價格波動與貨幣政策傳導［J］.金融研究，2016，（3）：1～14.

［4］侯成琪，龔六堂.貨幣政策應該對住房價格波動作出反應嗎——基于兩部門動態隨機一般均衡模型的分析［J］.金融研究，2014，（10）：15～30.

［5］侯成琪，劉穎.外部融資溢價機制與抵押約束機制——基于DSGE模型的比較研究［J］.經濟評論，2015，（4）：134～146.

［6］譚海鳴，姚余棟，郭樹強，寧辰.老齡化、人口遷移、金融杠桿與經濟長周期［J］.經濟研究，2016，（2）：69～81.

［7］鄭忠華，邸俊鵬.房地產借貸、金融加速器與經濟波動［J］.經濟評論，2012，（6）：25～35.

F29

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1006-169X（2016）10-0013-06