百億“地王”之后的樓市變局

張宏偉

8月17日，融信以110.1億的總價(jià)擊敗17家各路土豪，以10萬(wàn)元/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬(wàn)元/平方米的可售面積樓板價(jià)，創(chuàng)下全國(guó)樓板價(jià)“地王”。對(duì)于上海樓市來(lái)講，“地王”頻出之下的樓市政策走向會(huì)向哪方面走？。

筆者認(rèn)為，在上海、南京等地樓市新政密集出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，當(dāng)前一二線樓市發(fā)展過(guò)程中存在兩大干擾因素，一是“地王”，二是“類(lèi)住宅”。

一、“地王”頻現(xiàn)背后的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

以上海為例，從上半年走勢(shì)來(lái)看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢(shì)會(huì)逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來(lái)“地王”頻出，因?yàn)椤暗赝酢钡念l現(xiàn)三季度上海樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”成為干擾一二線樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。

此外，從當(dāng)前土地市場(chǎng)特征來(lái)看，今年以來(lái)“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)麄€(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在一二線城市的土地市場(chǎng)，一旦有住宅類(lèi)用地出讓便是“地王”，即使像上海青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類(lèi)用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

再加上房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”的方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于一二線城市土地市場(chǎng)來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整階段，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

二、“類(lèi)住宅”市場(chǎng)的火熱，政策面存在收緊的可能性

同樣以上海為例，“滬九條”限購(gòu)從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公（類(lèi)住宅產(chǎn)品）迎來(lái)火熱的局面。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為115.25萬(wàn)平方米（3月底是159萬(wàn)平方米），按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至5.88個(gè)月（3月底是10.6個(gè)月），在商品住宅供應(yīng)稀缺、價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)背景下，公寓式辦公（小面積低總價(jià)的類(lèi)住宅）因此而銷(xiāo)售火熱。現(xiàn)在市場(chǎng)去化周期已經(jīng)由3月份的10個(gè)月降低至6個(gè)月以下，市場(chǎng)去化速度大幅提升的同時(shí)導(dǎo)致庫(kù)存大幅降低，這類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格也呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。“滬九條”新政之后，由于限購(gòu)條件的提高，這類(lèi)物業(yè)因?yàn)椴幌拶?gòu)再次迎來(lái)了新的去化機(jī)會(huì)，這類(lèi)項(xiàng)目在接下來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中仍然會(huì)成為市場(chǎng)的新寵。

正是由于如此，一些原先購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶(hù)轉(zhuǎn)投“類(lèi)住宅”產(chǎn)品，導(dǎo)致“類(lèi)住宅”銷(xiāo)售較好，占到商辦市場(chǎng)的大部分份額，雖然起到積極去化商辦市場(chǎng)庫(kù)存的作用，但是也引發(fā)投資類(lèi)客戶(hù)對(duì)于類(lèi)住宅產(chǎn)品的炒作，引起類(lèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格也呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)。對(duì)于類(lèi)住宅政策走向來(lái)看，由于“類(lèi)住宅”的火熱北京已經(jīng)開(kāi)始采取“限購(gòu)”措施，當(dāng)前而上海“類(lèi)住宅”的積極去化與價(jià)格的上漲同樣也引起持續(xù)的關(guān)注，如果市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)熱的狀態(tài)，不排除下半年“類(lèi)住宅”也出現(xiàn)政策收緊的可能性。

三、下半年一二線樓市政策走向的五點(diǎn)預(yù)判

第一，“地王”頻出導(dǎo)致7-8月市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，其實(shí)是削弱了地方調(diào)控政策的執(zhí)行效果。當(dāng)前，熱點(diǎn)一二線城市的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，而從官方表態(tài)來(lái)看，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持調(diào)控，實(shí)施過(guò)程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，這也暗示接來(lái)下熱點(diǎn)一二線城市要加大政策的執(zhí)行力度，從嚴(yán)調(diào)控。

第二，上半年熱點(diǎn)城市的土地出讓量確實(shí)不多，下半年或?qū)⒓涌煺毓?yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題。

第三，既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，那么下半年也勢(shì)必會(huì)有相對(duì)應(yīng)的“控地王”的措施，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。比如針對(duì)拿地場(chǎng)外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對(duì)于拿地首付比例進(jìn)行提升，對(duì)于拿地后的開(kāi)工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間及竣工的時(shí)間給予限定等，為土地市場(chǎng)“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第四，“商改住”繼續(xù)推進(jìn)，以改善以居住為目的的市場(chǎng)供求矛盾，同時(shí)，針對(duì)“類(lèi)住宅”產(chǎn)品出現(xiàn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，不排除效仿北京，推廣出臺(tái)限購(gòu)類(lèi)措施。

第五，樓市過(guò)熱盡管是由于市場(chǎng)供求、貨幣供應(yīng)等主要因素導(dǎo)致，但是作為次要因素的中介公司有可能還會(huì)被查出一批，在首付貸、虛假房源、壟斷房源、違規(guī)交易等諸多方面有可能會(huì)進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)整頓行為。