淺析樓頂空間的權屬爭議

魯 伊

（110036 遼寧大學法學院 遼寧 沈陽）

淺析樓頂空間的權屬爭議

魯 伊

（110036 遼寧大學法學院 遼寧 沈陽）

近年來，隨著樓頂空間的權屬糾紛不斷發生，有關樓頂空間的權利歸屬問題引發社會的關注。在我國最新出臺的《物權法》中，并沒有明確的法律條文規定樓頂空間的權屬，但是我國法律學術界認為應該按照建筑物區分所有權的基本原則處理，即全體建筑物區分所有權人才是建筑物樓頂空間的共同共有人。但是樓頂空間的權屬尚未明確，其解決機制也并未完善的今天，有關樓頂空間的權屬問題仍有待進一步研究與完善。

樓頂空間；獨立空間權；權屬爭議；解決機制

當今社會的現狀是建筑物的樓頂頂層的使用權由開發商確定給某一頂層區分建筑物所有權人專有，而開發商卻沒有征得全體業主的同意，進而引發樓頂空間權屬爭議。本文從樓頂空間權屬爭議的現狀、樓頂空間權利歸屬的理論基礎及樓頂空間權屬爭議的解決規則三大方面展開論述，通過對樓頂空間權利歸屬的研究以及對樓頂空間權屬爭議解決機制的探究，可以使樓頂空間權屬糾紛的解決更加具有可行性。

一、樓頂空間權屬爭議的現狀

樓頂空間權屬糾紛的出現有其一定的社會根源，而且與我國加速發展的社會化進程及社會經濟的迅速發展有著密不可分的關系。根據國務院新聞辦舉行的政策例行吹風會發布的數據顯示，截止2015年底，我國的城市化率達到56.1%。隨著我國經濟快速迅猛的發展，人民的生活水平不斷的提高，促使城市化的步伐不斷加快，導致城市人口膨脹，地價高昂，多層或高層建筑物成為解決城鎮居民居住問題、最大限度的利用土地空間的有效途徑，而這就引發了高層建筑物樓頂上的空間權屬爭議。

二、樓頂空間權利歸屬的理論基礎

1.區分所有建筑物專有部分范圍的界定

從法律層面講，專有部分的范圍也就是專有權的標的物，其必須是建筑物的獨立建筑空間所包括的范圍。區分所有建筑物的專有部分是系由具有一定平面的長度與一定立體的厚度構成，與其他專有部分或共有部分以墻壁（共同墻壁）、天花板、地板相間隔。所以，專有部分的范圍是指專有部分彼此之間，或者專有部分與共有部分彼此之間的區分界限到底到哪一部分為止。專有部分范圍的界定直接影響到區分所有權人的權利及對標的物的自由使用。而且從一定程度上影響到區分所有權人對建筑物施加行為時對建筑物的安全有無危害，同時關系到建筑物的整體維護與修繕時的安全問題。

理論上對建筑物專有部分的界定存在四種學說，分別是“空間說”、“中心說”、“最后粉刷表層說”、“壁心和最后粉刷表層說”。在以上四種學說中，第四種學說即壁心和最后粉刷表層說更有其可取之處。該說不僅使區分所有權人自主使用其專有部分的權利保障更具有可操作性，而且更符合建筑物整體維護與修繕的需要。因此該說成為我國在空間權理論上的通說。由于該說可以兼顧區分所有權人之間，以及區分所有權人與第三人之間的權益關系，因此其更符合當今社會發展的現實情況。在解決樓頂空間權屬爭議的問題時，同樣適用此學說。

2.壁心和最后粉刷表層說在樓頂空間權屬糾紛中的適用

就解決樓頂空間權屬糾紛問題，其實質就是確定樓頂空間是屬于區分所有權人全體共有，還是屬于頂層區分所有權人。依照“壁心和最后粉刷表層說”，分而言之，“壁心說”確定的權利只及于頂層樓板的壁心，即頂層區分所有權人的專有權利無法及于頂層樓板的全部，更不用說其權利到達頂層樓板的上部空間。而“最后粉刷表層說”所確定的區分所有權人的專有部分只是及于頂層區分所有權人所有的樓板內部那一側的，即屬于自己的一側。而整個頂層樓板的權利是屬于區分所有權人全體共有。如此一來，按照在我國為通說地位的“壁心和最后粉刷表層說”，頂層樓板為全體區分所有權人共有，而頂層樓板的上部空間權利也只可能屬于全體區分所有權人。

三、樓頂空間權屬爭議的解決方法

1.樓頂空間權屬解決方法之以往理論

依照“壁心和最后粉刷表層說”，樓頂空間的權利歸屬為全體區分所有權人。因此按照該說則導致以下三個結果：

（1）樓頂空間的權利歸屬于全體區分所有權人。樓頂空間的權利歸屬為全體區分所有權人所共有，而不是歸頂層區分所有權人專有，因此開發商就無權加以處置。

（2）開發商將樓頂空間的專有使用權確定給個別或頂層區分所有權人的無效，樓頂空間的使用權歸屬于全體區分所有權人，頂層區分所有權人不能夠取得其專有使用的權利。

（3）只有全體區分所有權人通過業主大會表決才能決定建筑物樓頂空間的使用問題。

2.“獨立空間權”在樓頂空間權屬爭議解決機制中的引用

所謂獨立空間權，是指除地表之外在土地空中或地下橫切一斷層而享有的排除他人干涉的權利，或者說是對土地地表上下一定范圍內的空間的權利。以獨立空間權為客體在地表上的方位劃分，獨立空間權可以分為地上空間權（即空中權）和地下空間權（也有稱地中空間權的）。從權利性質劃分，獨立空間權可分為空間所有權與空間使用權。如果將獨立空間權引入樓頂空間權屬爭議的解決機制中，即該建筑物的區分所有權人甚至該建筑物之外的人（也可以為機構、國家等其他法律主體）可以在該建筑物的樓頂空間建立獨立空間權，換言之，其可以通過購買等方式成為該建筑物樓頂空間的所有權人，但其權利期限和其該建筑物他區分所有權人一樣，受該建筑物產權期限的限制。如果該建筑物的樓頂空間建立了獨立空間權，類似“空中花園”引發的樓頂空間權屬爭議就有法可循。

［1］梁慧星.物權法草案建議稿［R］.北京：社會科學文獻出版社，2000.63-124.

［2］王利明.物權法研究［M］.北京：中國人民大學出版社，2002.478-479.

［3］陳華彬.建筑物區分所有權［M］.北京：中國法制出版社，2011.5.

魯伊（1988.06～），女，遼寧大連人，遼寧大學法學院在讀研究生。