天津漢沽房地產市場運行研究

摘要：站在天津濱海新區快速發展的角度，研究、評價漢沽房地產市場運行狀況十分重要。通過搜集整理漢沽房地產市場發展過程中的統計數據，全面、系統地解析漢沽房地產市場歷年的供需總量、供求結構、房地產價格等指標的變化，探究漢沽房地產市場的運行特征及其影響因素，同時基于房地產市場運行的基礎理論，橫向比較漢沽與濱海新區其他區域房地產市場，分析各指標與天津市、濱海新區房地產市場運行狀況之間的內在聯系，較為準確地反映當前漢沽房地產市場運行狀況并提出發展建議。

關鍵詞：漢沽，房地產市場，運行

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）09-0020-27 收稿日期：2016-09-01

受到整體宏觀經濟的影響，天津市房地產業在近幾年有過發展的高峰和興旺時期，也出現過低谷，漢沽作為濱海新區的重要組成部分受到了不同程度的影響。圍繞房地產業發展具有的波動性以及房地產價格起伏不定的特點，對漢沽房地產市場運行的基本特征進行研究，探求漢沽房地產市場發展的影響因素，進而提出相關建議，對促進漢沽房地產市場健康持續發展具有十分重要的意義。

1 新建商品住宅成交情況

1.1 成交量

2015年，漢沽新建商品住宅成交3073套，同比上升53.7%；總成交面積28.3萬平方米，同比上升48.2%。需要說明的是，上述數據并未包括保障性住房成交量。

1.2 成交價格

2014年漢沽新建商品住宅成交均價為5052元/平方米，2015年漢沽新建商品住宅成交均價為5105元/平方米，同比上漲1.05%。

2 二手房成交情況

2.1 成交量

2015年漢沽二手住宅成交量為2539套，共18.78萬平方米，同比上升67.53%。

2.2 成交價格

由于二手房網簽成交價格為電腦評估價格，并不能體現當前市場實際情況，因此本文不予采用。經我們對多家中介機構的抽樣調查，漢沽當前二手房成交均價維持在5500元/平方米左右，同比下降5.1%。

3 與濱海新區其他區域對比及存在的問題分析

3.1 漢沽房地產市場與其他主要區域的差距在拉大

2015年，漢沽房屋成交量為40.81萬平方米，其中住宅成交39.80萬平方米，非住宅僅成交1.01萬平方米，住宅成交占比高達97.53%，因此本研究將住宅作為漢沽房地產市場整體運行的研究重點。由于東疆港、商務區、北塘、臨港、天津港、中心漁港、旅游區、輕紡城這幾個功能區是后期設立的，在2010年之后的一段時期并沒有交易數據。為了方便比較，我們將漢沽與塘沽、大港、開發區、保稅空港區和生態城進行比較分析。如圖1所示。

2015年宏觀房地產市場在“促消費、去庫存”的主基調下，中央通過連續5次降息、降低首付款比例、降低交易稅費等多項刺激措施，促進需求入市，市場成交量顯著提高，去庫存效果明顯。新區房地產市場受益于宏觀環境的改善，并且積極發揮自身優勢，新建商品住宅及二手住宅成交量均創造歷史最高水平，成交價格小幅上漲。部分新興區域配套不斷完善，住宅成交量及住宅小區入住率提升明顯。塘沽始終是一枝獨秀，生態城也異軍突起。雖然漢沽房地產市場在“十二五”時期也呈現增長態勢，但增長率低于其他地區，市場需求偏少，差異也在緩慢拉大。

然而，從濱海新區新建商品住宅成交量看，2015年漢沽交易面積為207151.41平方米，占濱海新區成交量的5.98%，所占比例比2010年的13.20%下降了7.22個百分點，在此之后漢沽新建住房市場份額一直居于塘沽、大港之后。這說明在濱海新區擁有“一帶一路”“京津冀協同發展”“自貿區”“自創區”和濱海新區開發開放歷史性機遇的發展背景下，漢沽并沒有充分展示出應有的區域地位。

3.2 漢沽房地產市場出現供過于求

2015年，濱海新區新建商品住宅成交346.62萬平方米，二手住宅成交254.08萬平方米，住房租賃成交22.99萬平方米，住房總需求面積為623.7萬平方米，較2013年的478.64萬平方米和2014年的396.12萬平方米上漲了30%和57.45%，“去庫存”成效顯著。從需求結構來看，新建商品住房（不含保障性）需求穩步提升，以及二手房交易活躍是拉動濱海新區整個住房市場需求的主要動力，二者占據住房需求的9成以上。從區域來看，2013-2015年濱海新區塘沽、漢沽、大港3個主要居住區中，漢沽住房需求面積最小，只是2015年漢沽租賃性住房需求占比增多，二手住宅與新建商品住宅成交量差距進一步縮小，成交面積已基本持平。如表1所示。

通過2008-2015年漢沽新建商品住房竣工及銷售情況可以明顯看出，僅在2009年出現爆發式的增長、2013年較快增長以外，其余一些年份增長下滑甚至負增長，說明漢沽的新建商品房需求是極其不穩定的。由于房地產開發周期長的特點，供給一般滯后于需求的矛盾普遍存在。在這種背景下，漢沽新建商品住房竣工銷售比2008年超過了3，2014年也在2以上，市場供求的不均衡發展極易形成高庫存壓力，造成資源使用效率的低下。

4 漢沽的區位新引力有待進一步提高

從濱海新區住宅成交單套面積來看，剛性需求和改善型需求在住宅成交中占主導地位，改善型需求充分釋放。2013-2015年濱海新區新建商品住宅中套均面積100-120平方米區間的占絕對主導戶型；二手住宅中，套均面積60-80平方米占絕對主導戶型。

外地人購房是新區房地產市場的重要支撐，2015年新區外地人購買住宅共計192.42萬平方米，占新區住宅成交量的32.03%。濱海新區作為外來流動人口的主要集聚區，漢沽的外地人購房占比遠低于塘沽和大港，僅為濱海新區的平均水平的一半左右。尤其是新建商品房外地人的購房規模甚至低于二手住宅的比重。

漢沽新增常住人口購房需求不足，說明漢沽區住宅市場以本地居民為主要消費群體，對于外地人的區位吸引力仍然較弱。由于地鐵等基礎設施網絡尚不完善，造成許多在塘沽、開發區上班的購房者因為交通問題無法居住，銷售速度慢是造成漢沽區新建商品房庫存壓力較大的根本原因。通過調查，周邊配套成熟且交通便利的小區住用率高。比如，同為漢郡豪庭和楓景灣兩個項目入住時間基本一樣，前者位于漢沽東擴區，周邊商業、教育等基礎設施落后于位于核心區域的后者，住用率也遠遜于后者。

5 漢沽的公共服務有待進一步完善

按照“用腳投票”理論分析，由于無法直接觀測到居民對當地公共服務的滿意程度，可以通過集聚產生的人口密度增加導致的土地價格上漲來反映。從全區范圍看，由于房地產市場交易不活躍，漢沽區新建商品住宅成交價格在濱海新區各功能區中處于下游水平，僅略高于臨港工業區，與濱海新區的“塘漢大”老三區地位極不相符。

房地產市場健康的表現包括兩個層面的含義：第一，在某一個時點或時期內，房地產市場發展能與宏觀經濟系統相互促進、相互適應；第二，房地產市場能夠保持持續、穩定增長，實現可持續均衡發展的一種狀態。

天津作為中國北方經濟中心，第三個增長極的核心城市，其重要性不言而喻，而濱海新區的發展也將是中國經濟的一個新的引擎。正如前文對健康的房地產市場界定分析可知，漢沽區房地產市場的發展與濱海新區的區域經濟發展已經出現不相適應、不相協調。因此，應盡快出臺促進漢沽區房地產市場能夠持續、穩定增長的政策。

一般而言，只有在預期資產將升值的前提下，投機、投資者的需求才會不斷釋放。由于預期價值主要受前一期價格增長率及前一期庫存量變化率的影響，因此當期的房地產投機投資需求可用前一期房價水平來分析。我們分別對價格和交易面積取對數，然后做散點圖。上期價格為X軸即自變量，本期新建商品房交易面積為Y軸即因變量。如圖2所示。

從圖2的實證結果來看：y=-4.9489x+46.097（R2=0.6163），漢沽新建商品房需求受上期價格的影響效果并不明顯，可解釋程度僅為61.63%，而且與價格呈負相關，明顯不符合經濟理論假設。這一結果說明，漢沽的房地產投資投機性需求較小。

6 漢沽房地產市場發展建議

濱海新區作為納入國家發展戰略的天津市發展龍頭和引擎，在“十三五”期間將深入實施創新驅動發展戰略，將加快推進新一輪高水平對外開放，實現由“速度濱海”向“效益濱海”成功轉型，將統籌推進新區核心區和漢沽、大港“一核兩翼”的發展格局。

漢沽要適應新區發展，必須嚴格把握本區域房地產市場運行中的三個主要狀況：即供應量、成交量、供求比。目前，尚未開工和銷售商品住宅用地有2宗占地16萬平方米，總建筑規模為12.2萬平方米；已經開工尚未銷售的商品住宅用地共有3宗占地17.7萬平方米，總建筑規模為31.8萬平方米，根據市局房地產交易數據信息化系統統計，漢沽2015年待售商品住宅總量124.98萬平方米，累計漢沽當前總供應量為168.98萬平方米的狀況；從過去三年成交量看，漢沽新建商品住宅共成交66.76萬平方米（不含保障房），其中2013年成交28.95萬平方米，2014年成交17.32萬平方米，2015年成交20.49萬平方米，平均年成交量為22.25萬平方米；根據實際情況測算2015年漢沽房地產市場供求比為：供求比=供應量/需求量=168.98/22.25=7.59，高于區縣房地產市場統計平臺所給供求比5.65的數據。

以上說明：漢沽房地產市場房地產市場整體不景氣、庫存壓力大，尤其是商業地產市場、土地市場整體成交極不活躍，未來發展面臨著重大挑戰。為此，提出以下建議。

6.1 緊密結合區域功能定位，以優勢產業建設宜居城區

《天津市濱海新區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》指出，為了落實國家“推動區域協調發展，塑造要素有序自由流動、主體功能約束有效、基本公共服務均等、資源環境可承載的區域協調發展新格局”的要求，新區將進一步落實京津冀協同發展戰略和融入“一帶一路”戰略，打造區域協同發展增長極。以及《關于明確濱海新區各區域功能定位及產業發展重點的指導意見》對于漢沽的功能定位：建成一流的海濱休閑旅游區、健康產業聚集區，沿海都市型農業觀光區和生態宜居的現代化城區。重點發展休閑旅游、醫療保健、養老服務，葡萄種植與加工、水產養殖、農產品加工，節能環保等產業。

為此，濱海新區作為納入國家發展戰略的天津市發展龍頭和引擎，在“十三五”期間將深入實施創新驅動發展戰略，將加快推進新一輪高水平對外開放，實現由“速度濱海”向“效益濱海”成功轉型，將統籌推進新區核心區和漢沽、大港“一核兩翼”的發展格局。漢沽應該緊密結合在濱海新區中的功能定位，打破行政邊界制約，充分發揮區位優勢，積極爭取相關政策，以優勢產業為核心建設生態宜居型城區。漢沽應在未來的建設規劃中，以協調發展的視角，本著科學預測、合理規劃的原則，促進房地產市場穩定發展。

6.2 科學調整土地供應節奏

主要是要進一步調整經營性用地供應節奏。土地出讓金是漢沽財政的重要來源之一，對漢沽發展影響巨大，而當前漢沽出讓土地供求比過高，已出讓土地有“過剩”的顯現，在這種形勢下可適當考慮控制城區范圍內的土地供應，適時在生態城、旅游區周邊加大土地供應，依托生態城及旅游區的高房價，適當推高土地出讓價格，達到出讓土地面積較小而出讓金較高的效果。同時，根據漢沽區域內人口聚集情況、住房實際需求以及市場運行情況，結合濱海新區新區住房建設總體規劃，對經營性用地供應的區位、時間、數量規模進行合理安排，及時調整辦公用房和商業營業用房的供地比例，增加普通商品房和保障性用房的供地規模，重點保證拆遷安置房和普通商品房的用地指標供應，完善住房供應體系。避免出現結構性的失調與區域性過剩。此外，還要嚴格市場準入制度，加強對土地開發企業資質、信譽和開發能力的審查，淘汰那些規模小、適應性差的純投機性企業，凈化漢沽房地產市場環境。

6.3 加強經營性房地產開發用地出讓合同的證后監管

首先要進一步完善土地出讓合同內容，詳盡土地開發范圍、開發周期和開發費用等有關內容，確保對開發企業開發行為的約束，使土地供應更為合理，出讓合同中要明確開發企業土地自交付之日起一年內必須開工建設，自開工之日起三年內必須竣工，確保已出讓土地的建設項目在合理期限內竣工；其次更為重要的是要加強對土地出讓合同的監管，尤其是證后監管，嚴把建設周期關。房地產主管部門要依據《天津市經營性房地產開發用地出讓合同證后監管辦法》的有關規定，對出讓合同的開竣工時間進行監管，嚴把開竣工時間延期審批關。對未能按期開工或竣工又未辦理延期的房地產開發企業，房地產主管部門要及時下達《限期開工通知書》、《限期竣工通知書》等有關通知文件，要求開發企業簽訂未按期開工確認單，并函告國土資源主管部門按照出讓合同的約定在項目竣工后計收違約金。國土資源主管部門、規劃部門要嚴格按照相關規定，對違規開發企業給予處罰。對現有未按期開工或竣工的開發企業，房地產主管部門要會同國土資源主管部門抓緊時間梳理分類，依據有關法律法規限期處理。

6.4 加強配套設施建設

漢沽區域內庫存壓力較大的樓盤不同程度地存在著設施配套不完善的現象，在未來的建設規劃中應緊抓區域一體化機遇，以協調發展的視角，本著科學預測、合理規劃的原則，結合招商、人口等優惠政策，完善基礎設施建設最重要。諸如道路、交通、綠化、學校、醫院、購物中心以及治安環境、社區服務等，都是房地產市場發展所不可或缺的，“買房首選環境”已成為廣大購房人的共識。而在漢沽卻不同程度地存在配套設施不齊全的問題，特別是交通不便，已對一些已經出售或正在出售的樓盤造成嚴重的影響。建議對嚴重影響居民出行生活的社區，盡快完善交通配套，開通公交線路，對其他配套設施缺乏的社區，通過財稅政策、吸引社會資本的方式予以解決。這樣，不僅讓更多已經生活在漢沽的居民增加居住幸福感，而且會吸引大量在濱海新區企業工作的居民到漢沽安居落戶，進而帶動漢沽房地產市場健康持續發展。

6.5 加大房地產市場管理力度

一是要規范房地產開發企業和代售機構的銷售行為，對房地產企業擅自突破住房套型結構比例、違反預銷售時限和方式要求、不按規定交付的行為，住房城鄉建設、規劃等主管部門要會同房地產主管部門依法依規進行查處，并及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業名單。

二是房地產主管部門還要會同有關部門建立市場動態監管制度，開展商品房銷售現場的日常巡查和實地檢查，在商品房預售環節及時發現并嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違規行為。

三是針對當前漢沽保障性住房種類單一，保障性住房受益面較窄的現實情況，適當增加保障性住房的種類，在現有經濟適用房和即將開發的限價商品房的基礎上，適時建設一定量的藍白領公寓，形成多層次、多種類、多受益的保障性住房體系，保障性住房總以宜超過既有房屋總量的15%為宜。

四是針對當前漢沽既有住宅房屋樓房化率低、成新度低的情況，加速舊城區改造步伐，根據新區發展規劃，完善拆遷體系，規范拆遷行為，讓百姓理解拆遷、支持拆遷。

五是加強對房地產中介機構的引導。對凡是重點查處坐落在漢沽區域的中介機構和從業人員的違法違規行為構依法進行查處，以凈化房地產市場環境，規范中介市場秩序，維護群眾利益。

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注：本研究為天津市濱海新區規劃和國土資源管理局（房管局）科研項目（編號：津濱規國〔2015〕，任務號：2015-049-12，項目組主要成員：張洪偉、裴子剛、李東坡、盛遠超、楊崢、林楊、張世涵，全文修改、校正：張世涵）。