房地產企業成本管理芻議

姜金娥

一、房地產企業成本管理存在的主要問題

1.房地產企業對成本核算不夠重視

一般而言，房地產企業會計人員設置簡單，不能做到每個項目都配備專職成本核算會計。即使配備了成本核算會計，也只是著力于各個項目按部就班地記賬、算賬、報賬、報銷，完成領導臨時交辦的事情，不能對每一個項目的成本情況全面顧及。更有甚者，將成本工作簡化，不按財務制度進行成本核算，而是根據主觀意愿及領導意思進行財務核算成本結轉，更談不上認真仔細地做每項工程成本分析工作。

2.財務成本核算會計專業性不強

房地產企業的一些財務人員雖然具備一定專業知識和技能，但缺乏掌握知識的主動性，缺乏創新精神和能力，不能及時更新成本核算的新觀念。很多企業的財務人員沒有經過系統學習，不是專業畢業，只是憑關系進入財務系統工作，沒有上進心，得過且過，做一天和尚撞一天鐘。不去認真分析各個項目成本盈虧的原因，對各施工部位合同造價、項目已結算等經濟情況心中無數，僅僅是到月底結轉賬務，不能提出有利于項目管理良性發展的合理化財務建議，對項目經濟管理幫助不大。成本節約超支與大多數人的個人收入沒有直接掛鉤，干多干少與收入無關。另外，有的財務人員不遵守職業道德，不真實反映施工項目的經濟情況，而是聽從項目經理的命令做假賬，無發票入賬，白條入賬，設立小金庫，甚至挪用資金，貪污受賄等違法行為。

3.成本核算監督不到位

房地產企業沒有將成本核算作為考核各級管理人員的主要指標，在項目利潤完成情況不理想的情況下，對項目經理及更高級別的管理者的收入影響不大。項目管理中，無論是從部位核實件的編制，還是到采購、領料、發料到廢料回收等，再到與建設單位的簽證手續的協商確認簽字等沒有明確的責任人。各種費用進賬審核手續不甚嚴格。

4.資金管理意識淡薄

房地產企業資金流量大，風險高。一旦資金不能及時到位，就會帶來現金流斷裂的資金壓力，承擔高額的財務費用，無形中加大了企業成本。有些管理者只重視銷售額，不重視資金流，造成很大的資金風險。目前房地產企業不景氣，尤其三四線城市，施工企業也大舉進入房地產行業，房子蓋起來卻賣不出去，造成資金壓力巨大，利息費用居高不下，債權人、銀行天天催債。項目不能順利銷售，造成大量資金不能回收，企業日常經營活動受到很大影響。

二、加強房地產企業成本管理的幾點建議

1.完善成本核算制度

成本核算制度是房地產企業成本核算的基礎和標準。施工企業應該建立健全企業內部的成本核算制度，充分發揮成本控制對企業的監控作用，把施工材料下放到各個項目負責人手中的同時，應該由總公司整體上對這些工程物資進行統一核算，對于企業各個施工項目節省施工成本的負責人進行獎勵。這樣利用減少企業內部物資的浪費，降低各個項目成本，使得企業在保證項目質量的同時盡可能降低項目成本，提高企業的經營業績，完成企業的經營目標。

2.強化企業管理者成本意識

企業不但要提高經營管理各部門人員的成本管理意識，還要注重提高企業全體員工的成本管理意識。要把企業的成本與企業各管理部門和員工的經濟責任及利益有機地結合起來，除控制生產成本和各項費用支出以外，更注重加強對企業員工的培訓，提高員工的成本意識，調動全體人員管理成本的自覺性，從而使成本意識存在于項目實施全過程，因此要把目標成本層層分解到各個項目部位直至個人。

3.提高成本核算人員素質

意識是行動的先導，因此房地產企業應該加強內部員工的成本核算意識，主要是內部成本核算人員的成本核算意識，而只有良好的成本核算技能是保證施工企業成本控制意識轉化成實際行動的先決條件。成本核算人員是企業強化成本控制的基礎，只有提高成本核算人員的素質，才能提高企業核算的質量，發揮成本有效的控制作用。因此房地產企業應該加強對成本核算人員的業務培訓，用先進的成本核算知識武裝成本核算人員的頭腦，培養成本核算人員成本控制的意識。鼓勵成本員學預算、看圖紙，考預算證。另外，也應該加強內部管理人員的成本核算意識，讓高級管理人員了解到成本控制在企業經營過程中發揮的重要作用，破除陳舊思想，改變過往只有高級管理人員有這種成本控制的意識，才能起到帶頭作用，帶領房地產企業職工形成一種成本控制的氛圍。

4.合理確定成本核算對象

成本核算對象的合理確定是企業成本核算的基礎，也是施工企業進行成本控制的基礎，不同的施工工程應該根據不同的方法確定施工成本對象，只有這樣才能使得核算的成本既便于成本控制又便于成本核算。對于施工周期較長、預算成本較大的項目，應該將項目分為幾個工期、工段進行分期核算，這樣便于進行成本分析成本控制，比如一棟塔樓按地下正負零，結構封頂，粗裝修完畢，精裝修完畢這幾個節點進行成本分析、成本控制、成本總結，否則核算項目所跨期間過長，不便于成本核算。因此，可以根據施工預算圖確定建筑安裝工程的分期施工成本核算：對于單位內部同一個施工地點的幾個小規模的施工項目可以合并成同一個成本核算對象進行核算，方便進行成本核算和成本控制。總之，確定成本核算對象時既不可范圍定的過大，又不可范圍定的過小，應該合理確定成本核算對象。

三、結束語

綜上所述，面對不斷變化的市場環境，房地產企業必須建立科學的成本管理制度，不斷激發廣大職工的責任意識和成本意識，不斷探索成本管理的新方法，才能不斷降低成本，提高企業經濟效益，才能更好的立足于競爭激烈的房地產市場。

參考文獻：

1劉佳.加強項目成本精細核算與核算系統的應用.建筑會計.2012.3

2王向春.施工企業項目成本核算的探討與研究.建筑會計.2014.2

3田春華.施工企業工程項目成本管理.建筑會計.2014.4

王春敏/責任編輯