營改增模式下房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商之選擇

王火富

一、傳統(tǒng)營業(yè)稅模式下，房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商的選擇

傳統(tǒng)營業(yè)稅模式下，房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商（包括工程承包、咨詢服務(wù)、材料供應(yīng)等，統(tǒng)稱為供應(yīng)商）的選擇往往考慮三個維度：供應(yīng)商的報價、供應(yīng)商的履約能力、雙方約定的付款方式。事實上作為一個專業(yè)的房地產(chǎn)公司，在確定最終供應(yīng)商的時候，往往選擇的是供應(yīng)商中報價最低者，即最低價中標。究其原因，主要是房地產(chǎn)公司在選擇供應(yīng)商投標人時，往往對供應(yīng)商進行資格預(yù)審，即對供應(yīng)商的履約能力的評定一般是在供應(yīng)商投標人入圍名單前確定的，不具備履約能力者將被拒以投標人名單人之外；同時房地產(chǎn)企業(yè)為了統(tǒng)一報價口徑，一般會在招標文件中約定該項目的付款方式，作為投標人必須響應(yīng)該付款方式，否則將作為廢標處理。當(dāng)然各投標人也會根據(jù)招標文件要求的付款方式，結(jié)合自身的具體情況，在投標時將財務(wù)成本、資金風(fēng)險等考慮在投標報價中。所以，營業(yè)稅模式下的供應(yīng)商選擇比較簡單，即最低價中標。

二、營改增模式下房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商的選擇

2016年5月1日起，國家全面實行營改增政策，由于供應(yīng)商有著不同納稅人身份（即一般納稅人、小規(guī)模納稅人）、針對不同的供應(yīng)或服務(wù)有不同的納稅稅率或稅收征收率。根據(jù)增值稅納稅公式：房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅額=銷項稅額-進項稅額。不同類型的供應(yīng)商帶來的不同的納稅稅率或稅收征收率帶來了不同的進項稅的選擇。增值稅模式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇供應(yīng)商呢（以下的討論的前提是房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商投標人選已進行了資格預(yù)審，即投標人均有能力履行合約） ？

1.不同投標報價下、不同納稅稅率或稅收征收率情形下供應(yīng)商的選擇

在選擇最終供應(yīng)商時，由于需考慮供應(yīng)商的進項稅額抵扣，所以在選擇供應(yīng)商時不能僅盯著投標報價一個因素，還要考慮各個供應(yīng)商投標報價下的相對應(yīng)可抵扣的進項稅額。假設(shè)投標報價為支出款項，而進項稅額則應(yīng)考慮為收入。企業(yè)真正花費僅是含稅報價與進項稅額之間的差值（可定義為采購成本），選擇供應(yīng)商時，也就選擇差值最小者為中標人。以下以實例說明（見表1）：

有A、B、C、D四家投標單位，分別對應(yīng)的含稅投標報價、稅率或稅收征收率、可抵扣的進項稅額、采購成本：

采購成本=含稅投標報價-可抵扣的進項稅額，此項目的最終中標人應(yīng)為D企業(yè)。

2.相同采購成本情形下供應(yīng)商的選擇

根據(jù)上述第一種情形下的投標情形，只須選擇采購成本最小者中標，但實際操作中往往會出現(xiàn)采購成本相同的情形，以下以實例說明：

有A、B、C、D四家投標單位，分別對應(yīng)的投標報價、稅率或稅收征收率、可抵扣的進項稅額、采購成本：

上述四家投標企業(yè)的采購成本相同，此時作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇D企業(yè)作為中標人。原因如下：

（1） D企業(yè)合同總價最小，意味著在同等支付比例下，開發(fā)企業(yè)支付的款項最小， 一方面財務(wù)成本降低，另一方面企業(yè)現(xiàn)金流增加。

（2）由于增值稅繳交有一定的時間差，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，增值稅稅額較大，其資金成本也是考慮因素之一。

3.分包工程、材料供應(yīng)指定總承包單位采購或由房地產(chǎn)企業(yè)直接采購的情形

房地產(chǎn)企業(yè)為確保工程質(zhì)量、控制成本、強化營銷賣點往往對一些分包工程或材料采用直接采購形式，即由房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)部招標、詢價等方式確定供應(yīng)商。傳統(tǒng)營業(yè)稅模式下，房地產(chǎn)企業(yè)直接與分包單位或供應(yīng)商簽訂合同，直接支付各類款項。對總承包單位通過總承包服務(wù)費、甲供材管理費等形式給予一定的經(jīng)濟補償。增值稅模式下，總承包單位與開發(fā)商會不會為了少繳交增值稅、增加抵扣項而大搶供應(yīng)商呢？舉例說明如下：

經(jīng)開發(fā)商招標，確定某分包工程最終含稅報價為111萬元。可抵扣進項稅額11萬元，采購成本100萬元。

（1）由總承包直接采購，不考慮總承包有利潤要求：

增值稅=111/（1+11%）*11%-11=0

（2）由開發(fā)商直接采購，不考慮總包單位總包服務(wù)費：

增值稅=111/（1+11%）*11%-11=0

由此可見，在不考慮總包單位總包服務(wù)費、總包對分包無利潤要求的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)直接采購與總承包單位直接采購并無兩樣。

（二）經(jīng)開發(fā)商招標，確定某材料最終含稅報價為117萬元。可抵扣進項稅額17萬元，采購成本100萬元。

1.由總承包直接采購，不考慮總承包有利潤要求：

增值稅=117/（1+11%）*11%-17=-5.41萬元

總承包人有5.41萬稅額可用作其他項點的抵扣。

2.由開發(fā)商直接采購，不考慮總包單位甲供材管理費：

增值稅=117/（1+11%）*11%-17=-5.41萬元

開發(fā)商有5.41萬元稅額可用作其他項點的抵扣。

由此可見，在不考慮總包單位甲供材管理費、不加價、無利潤要求的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)直接采購與總承包單位直接采購有著較大的區(qū)別，兩者由于稅率差造成的進項稅額差可分別用于各自的其他項點的抵扣。這也就是說，總包單位會與房地產(chǎn)開發(fā)商為爭奪一些進項抵扣稅額發(fā)生矛盾。為解決此矛盾，開發(fā)商在確定總包單位前應(yīng)對材料、分包、既有材料又有工程的混合銷售方式下的分包工程作出測算，明確選擇材料、設(shè)備、分包的供應(yīng)方式，同時比較總承包在報價時的相關(guān)因素。

綜上，營改增模式下，房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商的選擇應(yīng)首先考慮采購成本最低者；在相同的采購成本下，投標報價最低者應(yīng)作為第一中標人。非混合銷售方式下的分包工程無論由誰作為采購主體并不影響采購成本。與總承包單位確定合同前應(yīng)確定材料、設(shè)備、混合銷售下的分包工程的供應(yīng)方式。在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)加大對投標人的資格審查，因為只有真正具備履約能力的供應(yīng)商才能適用上述比較模型，而不必糾結(jié)于投標人的納稅身份；另一方面房，地產(chǎn)企業(yè)在招標文件中應(yīng)要求投標人明確其納稅的稅率且在清標時認真核查。確保抵扣稅額的正確；同時嚴格控制變更量，因相同的變更價款下，對應(yīng)的抵扣稅額也會發(fā)生相應(yīng)變化，導(dǎo)致采購成本變動，可能會出現(xiàn)中標人的最終結(jié)算采購成本不是最低值。

王春敏/責(zé)任編輯