淺議不動產登記中的委托

劉翎艷

案例：王某于2006年與某開發商簽訂了商品房買賣合同，購買住宅一套。合同上是王某的名字，王某妻子李某于2007年持王某的委托書以及相關辦證材料到不動產登記機構申請不動產登記，將商品房登記于兩人名下，李某與王某按份共有房屋產權，李某占80%，王某占20%。2008年王某提起行政訴訟，稱在自己不知情的情況下，李某偷拿自己的私章，假冒自己的名義出具委托書，要求法院判決撤銷登記機構頒發的產權證。

一、委托代理的概念

《民法通則》規定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。委托代理是指代理人根據被代理人的委托授權而進行的代理。委托是委托人與受托人之間為處理受托事務而設立的合同關系，委托合同確定了委托人和受托人之間的權利義務。委托合同是委托代理行為的基礎。代理是一種獨立的民事法律制度，委托是一種具體的合同關系。委托代理是指代理人根據被代理人的委托，以被代理人的名義實施民事法律行為，民事法律行為的后果由被代理人承擔。

二、委托的形式

《民法通則》規定，民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規定用書面形式的，應當用書面形式。《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》規定，委托代理人申請登記的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。《房地產登記技術規程》4.2.5規定，申請人委托他人代為申請登記時，應采取書面委托方式。因此，申請人委托他人代為辦理不動產登記的，應提供書面形式的委托書。

三、委托書的內容

《民法通則》規定，書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。此項規定對委托書的內容予以明確。1.委托書上代理人的姓名或者名稱應當與代理人提交給登記機構的身份證明所記載的姓名或者名稱一致。2.委托書上的代理事項應列明代理行為的內容，如辦理商品房登記、辦理不動產抵押登記、辦理不動產變更登記等，寫明代理事項為其中一項或幾項。3.代理權限是指委托授權的范圍。以代理權限范圍為標準，代理可分為一般代理和特別代理。特別代理是指代理權限被限定在一定范圍或一定事項的某些方面的代理，又稱部分代理或限定代理。一般代理是特別代理的對稱，是指代理權范圍及代理事項的全部，又稱概括代理或全權代理。在實踐中，如未指明為特別代理，則為一般代理。4.代理期間是指被代理人設定的代理行為的有效期，按照《民法通則》的規定，代理期間屆滿，委托代理終止。5.委托人簽名是指委托人是自然人的，親自書寫自己的名字，委托人蓋章是指委托人是法人的，蓋法人的單位公章，委托人是自然人的，蓋自己的私章。此外，還有一種較為特殊的情況，有一小部分人因文化水平低下，不會寫字，或因年齡、疾病等原因不能寫字，且沒有私章，他們只能以摁留指紋的方式完成“簽名”。這種方式也是可以采用的。按照《房地產登記技術規程》規定，“摁留指紋宜摁留其右手拇指指紋或食指指紋”。

四、委托登記的法律責任

按照《民法通則》的規定，代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。按照法律的規定，代理行為的法律后果由被代理人承擔，如果代理人屬于無權代理，相應的民事行為法律效力是未定的，取決于被代理人是否追認。但是不動產登記中的委托代理，代理人實施代理行為的對象是行政主體，不是民事主體。基于不動產登記的公信力，登記機構一旦完成不動產登記，將登記事項記載于登記簿，相應的物權就已設立，非經法定程序，不得撤銷。在本案中，雖然委托人王某否認了委托書的真實性，但登記機構無權直接根據其要求撤銷登記。按照“法無授權不可為”的行政法原則，登記機構不可以自行撤銷之前已經設立的登記，這也是為了保護不動產登記的公示公信力。那么，王某如何獲得權利救濟呢？如果李某肯配合，按照《物權法》和《房屋登記辦法》的相關規定，李某和王某可以一起申請更正登記。如果李某不配合，王某可以訴諸法院，如果法院支持王某的訴訟請求，王某可以憑法院生效法律文書要求登記機構撤銷登記，登記機構依據相關規定撤銷原登記。

五、不動產登記中有關委托的幾個問題

1.委托書要不要經過公證

委托書公證能有效保證委托行為的真實性與合法性，避免法律糾紛，保障不動產權利人權利。《房屋登記辦法》《土地登記辦法》和《房地產登記技術規程》都規定，境外申請人委托代理人申請登記的，授權委托書應當依法辦理公證或者認證。地方性規定中普遍規定涉及房屋處分權的境內委托書應當進行公證，比如委托他人出讓房屋所有權和土地使用權的，委托書應當經過公證。其他情形出具的委托書，一般沒有強制公證的要求。

實踐中發現，有些開發商在代辦產權登記時，不對委托合同進行公證，個別代辦的工作人員責任心不足，在委托書上偽造當事人的簽名，導致登記錯誤，后被法院判決撤銷登記行為，最終造成多方面的損失。委托書公證，成本較高，委托書不公證，造假成本太低，如何解決這一矛盾，值得我們思考。

2.如何認定私章的法律效力

私章是個人印章的簡稱，是個人身份的象征。私章的法律效力從目前的法律規定來看，應當是等同于簽名的。按照傳統習慣，私章一般是由本人或本人委托他人雕刻，在表示對某文件或某書面材料的認可，或表示對書法、繪畫等藝術作品享有著作權的，加蓋自己的印章以確認。實踐中發現，私章的真偽還是很難判斷的。個人簽名的真偽可以通過筆跡鑒定的方式判斷，私章因為很多地方可以刻，很多人可以刻，在當事人不知情的情況下，盜用當事人私章蓋章的情況也會有，一旦因私章真偽發生爭議，很難判斷是否為當事人的真實意思表示。

3.委托人可能已經死亡，委托書是否有效

登記工作中，有時遇到這樣的情況，代理人拿了份委托人幾年前出具的委托書申請登記，而委托人年事已高。如果辦理登記時，委托人已經死亡，委托書是否還有法律效力，能否據此進行不動產登記呢？按照《民法通則》的規定，代理人死亡或喪失民事行為能力，作為委托人或者代理人的法人終止，委托代理終止。如果委托人死亡，委托代理是否終止？按照《合同法》的規定，因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務之前，受托人應當繼續處理委托事務。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規定，被代理人死亡后有下列情況之一的，委托代理人實施的代理行為有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的繼承人均予承認的；（3）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的；（4）在被代理人死亡前已經進行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續完成的。按照這些規定，委托人死亡，委托代理不一定終止。按照相關規定，登記機構應當盡到合理審慎的審核職責，登記機構工作人員在詢問過程中應增加相應的詢問內容，避免登記錯誤。

4.委托人與代理人之間如果是夫妻、父母子女的關系，可否不出具委托書

很多共同購買住房的購房者之間是夫妻關系或父母子女關系。民事法律規范中多有父母子女關系及婚姻關系的規定。在辦理不動產登記時，很多辦事群眾及登記機構工作人員提出，共有權利人之間是夫妻或父母子女關系的，如果被代理人的房產份額大于或等于代理人，能否不提供書面委托書？這種意見的初衷是為了方便當事人辦理登記，提高辦證效率。但這種做法的弊端也是顯而易見的，一旦夫妻之間、父母子女之間出現矛盾，未到場的一方不認可登記結果，接下來登記機構必然面臨較大的法律風險。因審核不嚴格，不動產登記機構必然要承擔相應的法律責任，造成登記賠償。所以，即使委托代理中的被代理人與代理人之間是夫妻或父母子女這樣特別親密的關系，當事人申請不動產登記仍應提交委托書，委托書內容也應當符合登記要求。

5.當事人出具委托書的情形下，能否由代理人設定共有份額

房屋產權如果存在兩個以上權利人，就可能發生權利人共有房屋產權的情況。按照《物權法》的規定，權利人可以將共有產權約定為共同共有，也可以約定為按份共有。如果申請人提供了關于產權共有的書面約定，或是委托書已寫明共有方式及共有份額，不動產登記機構可以直接依據委托書內容進行登記。如果申請人沒有提供共有情況的書面約定，且委托書也未予以明確，登記機構能否讓代理人自行設定共有情況呢？按照《房地產登記技術規程》4.2.3的規定，對共有的房地產，應由共有人共同申請登記。對按份共有的房地產，申請人還應提交各自房地產份額的約定書。可見，共有人按份共有房地產權利的，無論是否委托，都應當提交書面的約定，該約定應由所有的共有人共同設定。如果委托書內容對共有情況予以明確，也是可以的。雖然此規定未明確共同共有房地產，要提供書面約定，但筆者認為從避免法律風險的角度出發，當事人委托代理不動產登記的，無論共同共有還是按份共有，都應當提交關于共有的書面約定，或是在委托書上明確記載共有情況。

陳品祿/責任編輯