農民工市民化消解房地產庫存的三大痛點

祝仲坤

2015年11月，習近平主席提出要著力加強供給側結構性改革，自此后，“供給側改革”的政策熱點中，“消解房地產庫存”就開始頻頻見諸媒體，中央高層也罕見地頻頻表態要“化解房地產庫存”。隨后，在12月底召開的中央經濟工作會議中明確提出，“通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場”。同時，去庫存也被作為2016年我國經濟社會發展五大工作任務之一。一時間，“農民工市民化”“房地產去庫存”成為了社會各界關注的焦點。

今年以來，各省市紛紛出臺旨在通過農民工市民化加快房地產去庫存的相關政策，從購房的貨幣化補貼、增加中低位商品住房供應、購房的相關稅費減免，到農村“兩權”（農村承包土地經營權和農民住房財產權）抵押貸款、降低首付比例、強化信貸支持力度、完善信貸風險分擔機制等。各地區千方百計降低農民工進城“門檻”，力求實現房地產去庫存與農民工市民化的雙重目標。

目標固然美好，但現實卻也異常“骨感”。當前，旨在通過農民工市民化實現去庫存目標仍面臨三大痛點，若無法妥善解決，去庫存恐成為空中樓閣。

一、庫存地缺乏產業支撐，恐難吸納農民工就業

眾所周知，房地產庫存主要集中在三四線城市，這些地區往往因城市規劃不合理，產業發展相對滯后，就業機會偏少，工資水平偏低，難以支撐大量農民工就業，往往是農民工的主要輸出地。《2015年農民工監測調查報告》顯示，2015年外出農民工達到1.69億人，流入地級以上城市的農民工1.12億人，占外出農民工總量的66.3%。雖然收入水平大致具備了三四線城市的購房能力，但很可能會面臨“一二線城市就業+三四線城市居住”的尷尬境地。當前，多數地區為實現房地產去庫存目標，采取各種措施吸引農民工進城購房，然而地區產業如何發展，就業如何解決，亦或只是希望通過農民工的“血汗錢”解救樓市？這只能是暫時緩解痛苦的猛藥，地區若無產業支撐，新型城鎮化、農民工市民化可能只是無源之水、無本之木。

二、戶籍制度改革與公共服務推進速度遲緩

各地在激勵農民工購房的同時，戶籍制度改革以及教育醫療、社會保障、就業扶持等均等化的基本公共服務應當加快推進步伐，這就必須考慮農民工市民化的成本。然而，在近期各地推出的去庫存政策中，公共服務尤其是市民化成本如何分擔缺少實質性推進，顯得“雷聲大、雨點小”。過去十余年，地方土地財政雄厚，戶籍制度以及各項公共服務尚未解決，當前地方財政面臨困境，在部分三四線城市稅收負增長的情況下，戶籍制度以及公共服務何以落實，市民化成本如何分擔？

三、貨幣化補貼等是短期戰術，而市民化則是長期戰略

近期，各地區密集出臺各類去庫存政策，千方百計降低農民工進城購房“門檻”，不僅為支持農民工購房提供了多種優惠減免措施，包括購房的貨幣化補貼、增加中低價位商品住房供應、購房的相關稅費減免以及將農民工、城鎮個體工商戶納入住房公積金體系等；還為農民工貸款提供了多種扶持政策，包括農村“兩權”（農村承包土地經營權和農民住房財產權）抵押貸款、降低首付比例、強化信貸支持力度、完善信貸風險分擔機制等。

縱觀各地出臺的政策措施，不難發現各地區已經將去庫存“政治化”，將其作為必須完成的“政治任務”，意圖將農民工市民化作為“一劑猛藥”達到“一蹴而就”去庫存的政治目標。然而，去庫存并非一朝一夕之功，而市民化更是長期的發展戰略，短期內難以見“奇效”。

筆者觀之，三大痛點短期內難以突破，之所以部分地區庫存高企，與缺乏產業支撐密不可分，且呈現出螺旋互動下行的發展趨勢。戶籍制度改革與各項公共服務之所以推進遲緩，其實質就在于地方財政吃緊，而這又與房地產庫存高企導致的“土地財政”鏈條告急息息相關。而各地區的優惠扶持政策多是地方政府為完成“政治任務”的“埋單”行為，非長久之計。

因此，短期內農民工市民化難以起到“立竿見影”的成效，房地產去庫存難以“一蹴而就”，地方政府應當做好打“持久戰”的準備。而長期來看，市民化是農民從農村到城市的必然過程，國家新型城鎮化的題中之義，也是社會發展的長期動力；而房地產庫存則源于地方經濟的“非理性”發展，摒棄這種“非理性”的發展方式才是當務之急，要有策略、有步驟地進行“刮骨療毒”，切莫只考慮GDP，因短視利益而失長期動力。

陳品祿/責任編輯