“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的增值稅納稅比較與應(yīng)對(duì)

韓俊

摘要：今年5月1日起在全國全面實(shí)施的“營改增”政策，對(duì)各行業(yè)產(chǎn)生了較大的影響，某些行業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)上升、抵扣鏈斷裂等問題，制約了行業(yè)的發(fā)展。本文針對(duì)“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的稅負(fù)變化進(jìn)行分析，通過兩個(gè)行業(yè)的比較，總結(jié)“營改增”對(duì)兩個(gè)行業(yè)的影響，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，從而促使兩個(gè)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營改增” 倉儲(chǔ)業(yè) 不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè) 納稅

近年來，“營改增”在我國取得了豐碩的成果，但在其推進(jìn)過程中也存在一些不足（如：稅負(fù)分析建立在理論分析上，并沒有足夠的數(shù)據(jù)；當(dāng)前許多操作還存在諸多不完善的地方等），并給各行業(yè)帶來不同的影響。本文對(duì)倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)“營改增”后的稅負(fù)問題進(jìn)行分析，并提出一些應(yīng)對(duì)策略，以促使稅收政策進(jìn)一步完善，使兩個(gè)行業(yè)在“營改增”后可以健康、有序地持續(xù)發(fā)展。

一、“營改增”相關(guān)理論概述

（一）“營改增”的原因

首先，稅制結(jié)構(gòu)不合理，使?fàn)I業(yè)稅出現(xiàn)了重復(fù)征稅的情況。而增值稅是對(duì)各經(jīng)營環(huán)節(jié)中的增值部分征稅，解決了重復(fù)征稅的問題，避免稅負(fù)變化加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。其次，兩稅并行使增值稅抵扣鏈被破壞，而且兩種稅制的并行使征管過程存在困難，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展其表現(xiàn)形式也多種多樣，混合銷售行為的界限模糊了，服務(wù)與商品的比例很難劃分，給征收帶來了難度。再者，“營改增”符合國際慣例，有效保證了抵扣鏈，最大限度消除重復(fù)征稅，有效發(fā)揮中性效應(yīng)，對(duì)于勞務(wù)征收的規(guī)范和統(tǒng)一具有一定的作用，更有利于我國的勞務(wù)輸出。

（二）“營改增”試點(diǎn)改革及成效

詳見表格。

二、倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)“營改增”的區(qū)別

（一）倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)業(yè)態(tài)

從行業(yè)業(yè)態(tài)來看，倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)之間存在著本質(zhì)區(qū)別。首先，兩者的交易目的不同，并且兩者的合同內(nèi)容也不相同。倉儲(chǔ)業(yè)的主要目的是代他人存儲(chǔ)和保管貨物，其簽訂的合同內(nèi)容中具有存儲(chǔ)貨物的內(nèi)容，即此種業(yè)務(wù)為倉儲(chǔ)業(yè)服務(wù)；倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)際管理方為受托方，并且受托方具有保管義務(wù)及安全責(zé)任。此外，倉儲(chǔ)服務(wù)應(yīng)承擔(dān)貨物的被盜、丟失、霉?fàn)€、變質(zhì)等責(zé)任。而在租賃服務(wù)中，貨物的被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)等責(zé)任則由承租方自行負(fù)責(zé)。

（二）倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)稅目及稅率

“營改增”之前，倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)都屬于服務(wù)業(yè)稅目，繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率都是5%，在“營改增”之前的營業(yè)稅稅目的稅負(fù)是相同的。“營改增”之后，倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)在稅種及稅率上存在一定的區(qū)別：倉儲(chǔ)業(yè)適用物流輔助業(yè)稅目，“營改增”后一般納稅人適用增值稅稅率為6%，而對(duì)小規(guī)模納稅人的增值稅適用征收率為3%；不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)“營改增”后，屬于租賃服務(wù)業(yè)稅目，它包括有形動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為，租賃不動(dòng)產(chǎn)按服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)征稅，計(jì)稅依據(jù)是租金全額，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃的一般納稅人適用增值稅稅率為11%，而對(duì)小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率為5%。

三、倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)稅負(fù)比較

（一）倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)稅負(fù)案例比較

對(duì)擁有倉庫、貨場的納稅人，將場地用于租賃還是倉儲(chǔ)，其稅負(fù)是有所不同的。

例如，甲企業(yè)將其擁有的房屋租賃給乙企業(yè)作倉庫使用，年租金500萬元。

1.倉儲(chǔ)業(yè)稅負(fù)變化

“營改增”前，甲企業(yè)不論是簽訂倉儲(chǔ)合同還是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同都將繳納營業(yè)稅，所繳納的營業(yè)稅額都為500×5%=25萬元。

“營改增”后，如果甲企業(yè)與乙企業(yè)之間簽訂倉儲(chǔ)合同并且為乙企業(yè)提供保管服務(wù)，同時(shí)，甲企業(yè)每年收取的倉儲(chǔ)費(fèi)用也為500萬元；甲企業(yè)若為小規(guī)模納稅人，則每年甲企業(yè)應(yīng)按物流輔助業(yè)稅目交納增值稅=500/（1+3%）×3%=14.56萬元；甲企業(yè)若為一般納稅人，且無任何進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的情況下，每年甲企業(yè)應(yīng)納增值稅=500/（1+6%）×6%=28.3萬元。

從上述稅負(fù)比較結(jié)果來看，對(duì)于小規(guī)模納稅人而言，其稅收負(fù)擔(dān)較“營改增”之前有了一定的降低，而對(duì)于一般納稅人來說，其倉儲(chǔ)業(yè)“營改增”后的稅負(fù)增減要根據(jù)可以得到的進(jìn)項(xiàng)稅額而定。但就當(dāng)前案例來說，倉儲(chǔ)業(yè)中的一般納稅人在“營改增”后，企業(yè)的稅負(fù)是整體上升的。

2.不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)稅負(fù)變化

“營改增”后，如果兩個(gè)企業(yè)之間簽訂的是租賃合同，年租賃費(fèi)用也為500萬元；甲企業(yè)若為小規(guī)模納稅人，則每年甲企業(yè)應(yīng)納不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)增值稅=500/（1+5%）×5%=23.81萬元；甲企業(yè)若為一般納稅人，則每年甲企業(yè)應(yīng)納不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)增值稅=500/（1+11%）×11%=45.55萬元。

由此可看出，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)中的小規(guī)模納稅人，其稅收負(fù)擔(dān)較“營改增”前有了一定的下降，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)中的一般納稅人來說，其整體稅負(fù)上升較多。

綜上所述，“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)中小規(guī)模納稅人的稅負(fù)會(huì)低于不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)中的小規(guī)模納稅人，但兩個(gè)行業(yè)的稅負(fù)較“營改增”前都有一定的下降；而對(duì)于一般納稅人而言，“營改增”后兩個(gè)行業(yè)的稅負(fù)都有不同程度的提高，相較之下，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的稅負(fù)上升幅度要遠(yuǎn)高于倉儲(chǔ)業(yè)。

（二）“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)稅負(fù)平衡點(diǎn)

1.倉儲(chǔ)業(yè)一般納稅人的稅負(fù)平衡點(diǎn)

“營改增”前營業(yè)稅稅率為5%，而作為一般納稅人的倉儲(chǔ)企業(yè)“營改增”后，增值稅率為6%，此時(shí)稅負(fù)平衡點(diǎn)為：企業(yè)的營業(yè)收入×營業(yè)稅稅率5%=營業(yè)收入/（1+6%）×6%-企業(yè)獲取的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額，此時(shí)倉儲(chǔ)業(yè)的稅負(fù)平衡點(diǎn)為0.66%，即當(dāng)倉儲(chǔ)業(yè)可以獲取到的進(jìn)項(xiàng)稅額大于年銷售額的0.66%時(shí)，倉儲(chǔ)業(yè)在“營改增”后的稅負(fù)會(huì)降低；反之，如果小于年銷售額的0.66%時(shí)，則其“營改增”后的稅負(fù)會(huì)提高。

2.不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)一般納稅人的稅負(fù)平衡點(diǎn)

“營改增”前營業(yè)稅稅率為5%，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)中的一般納稅人企業(yè)增值稅稅率為11%，此時(shí)的稅負(fù)平衡點(diǎn)為：企業(yè)的營業(yè)收入×營業(yè)稅稅率5%=營業(yè)收入/（1+11%）×11%-企業(yè)獲取的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的稅負(fù)平衡點(diǎn)為4.91%，即當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)可以得到的進(jìn)項(xiàng)稅額大于年銷售額的4.91%時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)在“營改增”后的稅負(fù)會(huì)下降；反之，如果小于年銷售額的4.91%時(shí)，則其“營改增”后的稅負(fù)會(huì)上升。

四、“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（1）對(duì)于前期建成的倉庫，“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)主要的設(shè)備、設(shè)施及車輛等都具有價(jià)格高、使用期長的特點(diǎn)，同時(shí)，倉庫和早期購入的設(shè)備都無法獲取增值稅發(fā)票，現(xiàn)有設(shè)備不需要更新，因而在計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)可以用來進(jìn)行抵扣的并不多。此外，倉儲(chǔ)業(yè)的主要成本還包括人工及房屋租金，而這些成本并不能得到可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，導(dǎo)致了行業(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)一步減少，從而給行業(yè)稅負(fù)帶來很大影響。因此，“營改增”后建議倉儲(chǔ)業(yè)應(yīng)該盡量選擇可以取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，如可以以勞務(wù)外包的形式設(shè)置崗位人員，與勞務(wù)輸出單位合作，不但能降低企業(yè)的人工成本，還可獲取增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的下降。另外，“營改增”后倉儲(chǔ)業(yè)還可以為客戶提供更多的倉儲(chǔ)輔助服務(wù)，并為此得到進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，以實(shí)現(xiàn)行業(yè)稅負(fù)的降低，如向第三方租賃企業(yè)租賃倉儲(chǔ)設(shè)備后，為客戶提供倉儲(chǔ)過程中的各項(xiàng)輔助服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。

（2）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的一般納稅人而言，參照財(cái)稅[2016]36號(hào)文件“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”的規(guī)定，其前期建成的倉庫，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的實(shí)際稅負(fù)只有4.76%，較“營改增”前略有下降。而“營改增”后取得不動(dòng)產(chǎn)的一般納稅人，倉庫的建造成本和購入的設(shè)備等都能獲取增值稅發(fā)票，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)的降低，但從長遠(yuǎn)來看，可以考慮選擇倉儲(chǔ)業(yè)的業(yè)態(tài)模式經(jīng)營。

五、結(jié)語

對(duì)于倉儲(chǔ)業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)來說，“營改增”后稅負(fù)上升已然成為事實(shí)。政策制定部門應(yīng)當(dāng)高度重視，不斷完善“營改增”配套政策及推進(jìn)措施，以切實(shí)保障倉儲(chǔ)業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的利益，減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，從而助力國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

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（作者單位：上海海博物流<集團(tuán)>有限公司）